▍近期美國(guó)已獲批準(zhǔn)和已開(kāi)工新建私人住宅數(shù)量出現(xiàn)反彈，住房銷(xiāo)售數(shù)量回升，全美房?jī)r(jià)環(huán)比呈企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

供給不足和需求回暖是近期美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的主要原因。供給方面，目前美國(guó)新房供給緊缺，成屋庫(kù)存增長(zhǎng)有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給不足。需求方面，利率企穩(wěn)，財(cái)務(wù)狀況較好的剛需購(gòu)房者或已接受了6%-7%的新常態(tài)利率區(qū)間，市場(chǎng)整體購(gòu)房需求持續(xù)回暖，推動(dòng)房?jī)r(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢(shì)，也推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提升建設(shè)力度。

▍短期庫(kù)存緊張對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)回暖的推動(dòng)或繼續(xù)，但中長(zhǎng)期房地產(chǎn)回暖的持續(xù)性存疑，且當(dāng)前回暖跡象也并不能排除美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的可能性。

當(dāng)前高利率背景下，房主售房意愿普遍不強(qiáng)，新建住房竣工也仍需等待一段時(shí)間，預(yù)計(jì)短期庫(kù)存緊張局面較難明顯緩解。但已開(kāi)工新建住宅數(shù)據(jù)自身波動(dòng)性較強(qiáng)，中西部及南部地區(qū)住宅重建工作對(duì)房地產(chǎn)推動(dòng)作用也難以持續(xù)。同時(shí)，歷史上也存在高利率背景下隨著房?jī)r(jià)環(huán)比增速止跌轉(zhuǎn)正，開(kāi)工和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在經(jīng)濟(jì)衰退前階段性反彈的現(xiàn)象，因此年初以來(lái)相關(guān)數(shù)據(jù)反彈并不一定指向房地產(chǎn)市場(chǎng)就此開(kāi)始復(fù)蘇。

▍高利率下居民住房購(gòu)買(mǎi)能力有限，住房需求或較難在中長(zhǎng)期持續(xù)上升。

盡管當(dāng)前美國(guó)居民家庭杠桿壓力較低，但在持續(xù)高利率的背景下，預(yù)計(jì)居民住房購(gòu)買(mǎi)能力將繼續(xù)被抑制。并且中長(zhǎng)期而言，竣工房庫(kù)存量上升或?qū)π路績(jī)r(jià)格造成下行壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)住房需求在中長(zhǎng)期持續(xù)抬升的可能性不高。此外，在信貸緊縮背景下，資金緊張或?qū)⑾拗茋?yán)重依賴貸款的建筑商未來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。

▍但預(yù)計(jì)未來(lái)美國(guó)住房抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約的可能性較低。

當(dāng)前美國(guó)居民資產(chǎn)負(fù)債表狀況相對(duì)較好，盡管房?jī)r(jià)在當(dāng)前高利率環(huán)境下承壓，但多數(shù)貸款人的貸款價(jià)值比仍處在80%的安全線以下，房地產(chǎn)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較低。由于家庭資產(chǎn)負(fù)債表較為健康、勞動(dòng)力市場(chǎng)短期存在韌性、住房抵押借款人信用資質(zhì)較好，因而預(yù)計(jì)此輪住宅抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約潮的風(fēng)險(xiǎn)較低。

▍整體而言，當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫節(jié)奏不及預(yù)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或繼續(xù)保持韌性，需警惕下半年美聯(lián)儲(chǔ)再次加息的可能性。

當(dāng)前美國(guó)居民資產(chǎn)負(fù)債表良好，購(gòu)房需求有所回升，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足的影響，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈跡象。我們認(rèn)為，年內(nèi)租金價(jià)格降溫對(duì)于美國(guó)通脹下降的推動(dòng)作用或?qū)⒂邢蓿≌顿Y對(duì)美國(guó)GDP增長(zhǎng)的拖累短期將有所減弱，短期美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或仍具韌性。同時(shí)，下半年高基數(shù)效應(yīng)消失后，整體CPI降幅或?qū)⒂邢?，在勞?dòng)力保持較強(qiáng)勁增長(zhǎng)以及租金價(jià)格降幅有限的背景下，核心CPI下降斜率或不及預(yù)期。鮑威爾聽(tīng)證會(huì)發(fā)言較議息會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)更具鷹派色彩，其表示如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)與預(yù)期大致相符，則再加息兩次是合理的。因而，需警惕美聯(lián)儲(chǔ)再度加息的可能性。當(dāng)前10年期美債利率對(duì)于加息以及降息預(yù)期的調(diào)整較為充分，短期美債利率或震蕩運(yùn)行。

▍此外，雖然當(dāng)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍具有韌性，但從領(lǐng)先指標(biāo)來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景仍不容樂(lè)觀。

近幾個(gè)月世界大型企業(yè)聯(lián)合會(huì)公布的美國(guó)領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)下滑加快，當(dāng)前美國(guó)ISM制造業(yè)PMI繼續(xù)徘徊在歷史低位，ISM非制造業(yè)PMI也已快速回落至枯榮線附近。此外，雖然消費(fèi)者信心自去年下半年開(kāi)始有所反彈，但仍處于歷史低位水平，零售銷(xiāo)售額環(huán)比增速也仍保持在0水平附近。因而雖然短期美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍存韌性，但未來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。