6月19日晚間，中南建設（000961.SZ）發(fā)布公告稱，收到深交所對其擬向特定對象發(fā)行A股股票，募資不超過28億元的申報案第二輪審核問詢函。

上述消息發(fā)出后，中南建設股價延續(xù)了前兩個交易日（6月16日/19日）的下滑走勢，持續(xù)下挫。截至6月20日股市收盤，公司股價報收1.43元，跌4.03%，成交額為1.68億元，當前公司總市值約54.72億元。

【資料圖】

28億元定增用于“保交樓”

中南建設這筆28億元的定增最早于今年1月5日面世。彼時，中南建設發(fā)布公告稱，公司將向特定對象發(fā)行不超28億元A股股票預案公告。

據(jù)預案公告，中南建設本次非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過11.48億股（含本數(shù)），不超過此次發(fā)行前公司總股份數(shù)的30%，發(fā)行對象均以現(xiàn)金認購，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額將全部用于臨沂春風南岸項目、青島即墨樾府項目以及補充流動資金。

其中，臨沂春風南岸項目的定位為首次置業(yè)型普通住宅產(chǎn)品、青島即墨樾府項目的定位為改善型普通住宅產(chǎn)品，均已獲得項目土地并開工建設，截至2022年11月30日兩個項目預售完成率分別達到86.47%、80.77%，預計銷售凈利率分別為8.9%、5.99%。

值得一提的是，在定增預案公告中，中南建設明確定增的目的是為了“保交樓、穩(wěn)民生”，并表示募集資金的投入不僅可以有效緩解公司資金壓力、加快項目建設進度、保障交付，還能夠優(yōu)化公司資本結構、降低公司資產(chǎn)負債率。

據(jù)當時公告披露數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日，公司的資產(chǎn)負債率為88.01%，公司債務融資成本較高。

而就定增后的股權結構來看，假設向特定對象發(fā)行的數(shù)量為11.48億股，發(fā)行完成后，不考慮發(fā)行以外其他因素影響，公司實際控制人的持股比例會下降至35.02%但不會發(fā)生改變，也不會導致公司控制權發(fā)生變化。

時間來到6月16日，當天上午，中南建設發(fā)布了向特定對象發(fā)行A股股票募集說明書（修訂稿），并針對申請向特定對象發(fā)行股票事項，向深交所出具的審核問詢函進行了回復。

據(jù)募集說明書顯示，中南建設本次發(fā)行股票的發(fā)行對象為不超過35名的特定投資者，募集金額、發(fā)行股票數(shù)量、占總股份數(shù)、募投項目等均與早前發(fā)布的定增預案一致。

千億房企深陷業(yè)績虧損泥潭

中南建設的主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工，高光時期，公司曾憑借房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務帶來的業(yè)績，于2020年登上中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強第16位。

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，中南建設實現(xiàn)合約銷售金額約963.2億元，同比增長91.76%，隨后進入“狂飆”模式。2018年，公司跨入千億門檻，實現(xiàn)了1466.1億元的銷售額；2020年迎來全盛時期，銷售額達到2238.3億元，挺進全國TOP 20之列。

在政策日益緊縮、銷售下行的環(huán)境中，中南建設開始暴露出銷售增幅后力不足、三四線存貨銷售釋放局限等問題。2021年，公司累計合同銷售金額約1973.7億元，首次實現(xiàn)負增長；2022年降幅更為明顯，累計合同銷售金額約649.2億元，銷售面積約543.2萬平方米，同比減少67.1%、63%，為近6年最差表現(xiàn)。

2022年，公司實現(xiàn)營收約590.4億元，同比下滑25.47%，是近5年來公司首次出現(xiàn)營收同比下滑。

同時，公司的毛利率從2021年的10.3%下降至2022年的-0.09%，同比下降10.39個百分點，是公司9年來的首次為負。其中，建筑施工業(yè)務毛利率同比下降17.44個百分點，為-11.01%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率同比下降9.35個百分點，僅1.34%。

2022年，中南建設實現(xiàn)歸母凈利潤為虧損91.7億元，虧損幅度擴大，2021年的虧損額為33.82億元。

對于業(yè)績虧損原因，在4月25日舉行的2022年度業(yè)績交流會上，中南建設總經(jīng)理陳昱含稱主要受幾個方面影響。一方面，行業(yè)深陷非良性循環(huán)。為了保障持續(xù)經(jīng)營安全，公司在銷售策略上面，做了一些措施犧牲利潤，以獲取更多自有現(xiàn)金，帶來了較大的虧損。2022年，中南建設大概有40%來自于現(xiàn)房和準現(xiàn)房的銷售，為了保安全犧牲掉了利潤。

另一方面，根據(jù)不同的市場情況，中南建設增加計提了存貨的跌價準備，在建筑業(yè)務增加了應收款計提的壞賬準備。數(shù)據(jù)顯示，2022年，中南建設年度新增計提各項資產(chǎn)減值準備合計35.3億元，其中，應收款項信用減值損失9.4億元，合同資產(chǎn)減值損失4.1億元，存貨跌價準備21.3億元，合同取得成本減值損失0.5億元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤34.4億元。

債務壓力大

即使是千億房企，中南建設也沒有逃過“暴雷”。

去年11月，中南建設發(fā)布公告稱，公司及其全資子公司海門中南公司無法在到期日（2022年11月7日）前支付2.5億美元（折合17.35億元）票據(jù)利息，構成美元債違約。隨后，這筆境外債券逾期付息觸發(fā)境內(nèi)公司債、中期票據(jù)交叉違約條款。

截至2023年一季度，中南建設已逾期未償還的借款余款合計47.51億元，已逾期未兌付的債券合計2.04億元和應付利息3032.52萬元。

從具體借款來看，截至2023年3月31日，中南建設銀行授信額度為782.39億元，銀行借款余額277.27億元。其中5.58億元本金的借款存在逾期未兌付的情形。

中南建設稱，境內(nèi)公司債券和中期票據(jù)均正常還本付息，但公司境外子公司發(fā)行的兩只美元優(yōu)先票據(jù)，未接受交換要約的期末票據(jù)本金合計2.04億元，應付利息合計3032.52萬元。另外，兩只境外子公司發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)暫未支付半年度利息，期末應付利息合計3.08億元。

除上述借款外，公司存在向信托公司、商業(yè)保理公司等其他金融機構借款的情形，期末余額134.43億元，其中41.93億元本金的借款存在逾期未兌付本金的情形。

對于逾期情況，中南建設稱，將積極與金融機構溝通，探討優(yōu)化協(xié)議的可能性，并積極拓展新的融資渠道；繼續(xù)推動銷售，加快回款，充分利用資本市場，推進股票發(fā)行，補充權益資本，擴展新的融資，更快恢復盈利。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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