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“房地產(chǎn)不是結(jié)束了，而是剛剛開始?！?

6月18日，王石在2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會上的公開言論，在朋友圈再度刷屏。王石表示，中國的房地產(chǎn)高速增長、高速發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)以后就沒有市場了。

與王石抱有相同想法的實(shí)業(yè)家們似乎并不少。東方雨虹(行情002271,診股)的李衛(wèi)國、得力集團(tuán)的婁甫君、江蘇亞倫的劉伯香、偉星集團(tuán)的章卡鵬、三花智控(行情002050,診股)的張道才、山西東輝能源的張亞軍等，這些低調(diào)的實(shí)業(yè)大佬們，正逆勢加碼房地產(chǎn)。

其中，東方雨虹6月現(xiàn)身3場北京土拍，高調(diào)進(jìn)京搶地；得力集團(tuán)的“兄弟”企業(yè)得力地產(chǎn)在寧波、湖州等地瘋狂攬儲，幾乎一家獨(dú)大，僅前五個(gè)月便拿下了4宗熱門地塊；江蘇亞倫走出南通，在深圳、廣州、合肥等多地，以“高溢價(jià)+好運(yùn)氣”擊敗了保利、中鐵建、美的、華發(fā)、綠城、建發(fā)等實(shí)力房企，強(qiáng)勢首進(jìn)多個(gè)高能城市；三花智控旗下三花智源一口氣拿下了紹興市新昌縣3宗地塊……

這番景象也一度引發(fā)網(wǎng)友戲稱，以前是開發(fā)商雄赳赳跨界賣水賣車，現(xiàn)在卻是賣文具的、搞制冷的、做防水的都跑去建房子了。

實(shí)業(yè)企業(yè)反向跨界房地產(chǎn)前景幾何？鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊《隱商》策劃將一一拆解，本期主角則是防水界龍頭——東方雨虹。

成也地產(chǎn)、敗也地產(chǎn)

東方雨虹無奈買地自救？

東方雨虹（002271.SZ）是中國防水行業(yè)龍頭企業(yè)，早年定位為“建筑防水材料供應(yīng)商”，并因參與水立方、鳥巢等國家級防水工程而一度聲名鵲起。

但從2010年開始，東方雨虹創(chuàng)始人李衛(wèi)國的想法變了，當(dāng)時(shí)的東方雨虹瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)發(fā)展紅利，大力與萬科、恒大、龍湖、華夏幸福(行情600340,診股)、融創(chuàng)、榮盛發(fā)展(行情002146,診股)等房企展開多種類的深度合作。

也是由于涉房夠深，東方雨虹成功在2021年6月將市值推升到1600億元的歷史高點(diǎn)，被稱為“防水茅”。當(dāng)年，創(chuàng)始人李衛(wèi)國也以285億元的財(cái)富位列《2020年胡潤百富榜》第173位，成為了“常德首富”。

然而，成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。周期輪動的大勢之下，東方雨虹也未能幸免。

截至發(fā)稿，東方雨虹的股價(jià)跌幅已經(jīng)超過了50%， 市值僅剩738億元 。李衛(wèi)國家族的財(cái)富也降至191.7億元，位居榜單第198位，下降了48位（數(shù)據(jù)來源：《2023年新財(cái)富500富人榜》）。

2022年底，東方雨虹營收縮水至312.14億元，同比下降2.26%；歸母凈利潤21.2億元，同比下降49.57%。這也是東方雨虹過去十年間，營收首次出現(xiàn)同比下降。

同年11月，李衛(wèi)國回國再掌大權(quán)。彼時(shí)，流傳出的一份調(diào)研紀(jì)要顯示，李衛(wèi)國坦言，“我現(xiàn)在回國是有一點(diǎn)悲壯的，主要還是得對投資人和員工負(fù)責(zé)”。

隨后，東方雨虹對該調(diào)研紀(jì)要進(jìn)行了辟謠。但在6月中旬，李衛(wèi)國在率隊(duì)走訪山西太原時(shí)公開表示，“跳出‘舒適圈’，始終以‘拉滿弓’的精神狀態(tài)，砥礪求索拓寬認(rèn)知邊界，這是疏通困境的唯一辦法?！?

此時(shí)，東方雨虹執(zhí)著于“進(jìn)京”，或許是在北京土拍存在巨大利潤空間之下，為了跳出“舒適圈”、積極疏困的伺機(jī)而動，卻也透露著一種無奈自救的意味。

地產(chǎn)之路不好走

遠(yuǎn)水能解近渴？

6月16日，東方雨虹聯(lián)合海門海泰“進(jìn)京搶地”，參拍北京經(jīng)開區(qū)X47R地塊，該宗地塊起拍價(jià)68.8億元， 僅保證金就高達(dá)13.8億元 。

6月1日、6月14日，東方雨虹也曾現(xiàn)身北京順義區(qū)和海淀區(qū)的土拍市場，執(zhí)著于在寸土寸金的皇城根扎下一腳。

有投資者就在平臺提問東方雨虹，公司是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣？對此，東方雨虹方面回應(yīng)，公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

但其實(shí)，東方雨虹早于2017年，便開始布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊從企查查發(fā)現(xiàn)，2017年11月，一家名為“岳陽江南廣德置業(yè)有限公司”的企業(yè)在湖南正式成立，同年該公司以2.31億元拿下了湖南岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桐子嶺的一宗住宅用地，項(xiàng)目名“金科·集美東方”。

盡管名字以“金科”命名，然而穿透股權(quán)會發(fā)現(xiàn)，東方雨虹持有江南廣德80%股權(quán)，金科地產(chǎn)僅占20%。這意味著，金科更像資本代建，東方雨虹或才是正主。

此后，東方雨虹又在 廣州、長春、岳陽、唐山 等地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但都不算順利。

比如，上述布局湖南的首發(fā)項(xiàng)目，如今在“問政湖南”官網(wǎng)上收到虛假營銷、拖欠薪農(nóng)民工工資、房屋質(zhì)量堪憂、違建、整改不到位等問題的投訴超20條。尤其2022年以來，廣德置業(yè)16次被地方法院列為“被執(zhí)行人”，涉案金額近千萬。

東方雨虹在華南的重要合作方中國奧園陷入暴雷風(fēng)險(xiǎn)，雙方合資成立的廣州奧虹置業(yè)有限公司已被增城區(qū)人民法院列為了“被執(zhí)行人”。據(jù)《國際金融報(bào)》的報(bào)道，中新城市(行情300778,診股)天地項(xiàng)目的商業(yè)部分 已經(jīng)暫停開發(fā)建設(shè) ，住宅部分在盡力保交樓。

此外，東方雨虹還聯(lián)合長春建工集團(tuán)瑞發(fā)房地產(chǎn)成立長春九慶房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司（持股10%），合作開發(fā)“閱湖九章”項(xiàng)目；聯(lián)合岳陽東方宏德置業(yè)成立岳陽湘虹置業(yè)有限公司；另在廣州花都區(qū)摘下了一宗商住地塊，計(jì)劃建設(shè)城市綜合體。

只不過這些公司和項(xiàng)目的發(fā)展還有待市場檢驗(yàn)，并且呈現(xiàn)回報(bào)也還需要時(shí)間。但如今的東方雨虹已經(jīng)活得“比較緊張”，大股東已有高達(dá)48.42%比例的股份被質(zhì)押。而2022年報(bào)更顯示，公司員工較2021年減少 近千人 。

遠(yuǎn)水如何解近渴，還是一個(gè)未知數(shù)。

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