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三四線城市樓市成交低迷的情緒正在向上海、杭州等熱點(diǎn)城市蔓延，庫存壓力之下，樓市調(diào)控的難度不斷升級。

近日，作為新一線領(lǐng)頭羊的杭州爆發(fā)一波“花式促銷”“變相降價”風(fēng)潮，引發(fā)市場關(guān)注，也將這些曾經(jīng)的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市部分區(qū)域庫存壓力暴露臺前。

花式促銷、變相打折

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，日前位于杭州市遠(yuǎn)郊的臨安區(qū)不少開發(fā)商紛紛加大花式促銷力度，被戲稱為“卷出內(nèi)傷”，從日常的送裝修、送物業(yè)費(fèi)，提升到送車位、送汽車、現(xiàn)金補(bǔ)貼、0首付等方式吸引購房者。

其中最引人注目的當(dāng)屬珠海國資房企華發(fā)股份(行情600325,診股)旗下薈天府項目，買房直接送大量黃金，每套新房根據(jù)面積和總價不同，可贈送黃金約為700-1050克，按照目前黃金約450元/克的市場價，單套新房的附贈金額31-47萬元。

要知道根據(jù)公開資料，華發(fā)薈天府項目今年5月底的銷售價格約200萬-250萬元，以此計，其返還黃金活動相當(dāng)于打了八折。

不僅華發(fā)薈天府，位于臨安區(qū)新房幾乎都在為“如何打折”絞盡腦汁。

國資背景的樓盤如越秀歸悅里、綠地柏源晶舍，民營開發(fā)項目如敏捷星著柏悅府、銀城青山湖畔等都在不同層面給予了大幅折讓。

如越秀歸悅里項目，在其促銷廣告中直接標(biāo)明，優(yōu)惠總額度可達(dá)60萬元，包含送裝修、送車位、送10年物業(yè)費(fèi)，部分房源還送5臺手機(jī)，外加購房者折上折。

有熟知當(dāng)?shù)貥鞘械男袠I(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)：“該區(qū)域新房銷售難度依然很大，簡單來說就是供大于求?！蹦壳斑@些房企在售房源大都是2022年甚至更早之前開盤的，即便國資開發(fā)商也要面臨去庫存壓力。

上述行業(yè)人士認(rèn)為，房屋買賣歷來就有“買漲不買跌”的說法，這也是多地政府不惜頂著壓力出臺“限跌令”的主要因素，此次臨安區(qū)大范圍出現(xiàn)折讓促銷，特別是關(guān)注度最高的華發(fā)薈天府，其所贈送的黃金作為硬通貨，與現(xiàn)金折扣無異，因此引發(fā)不少老業(yè)主不滿，維權(quán)事項在各個樓盤之間此起彼伏。

去化壓力下的無奈之舉

根據(jù)臨安樓市統(tǒng)計，截至目前臨安可售新房達(dá)10427套，可售面積118.19萬平方米，和5月初庫存量（10407套）在同一水平線。而今年5月，臨安新房網(wǎng)簽僅471套。

這意味著，按照5月的網(wǎng)簽量計算，臨安新房去化周期達(dá)到22個月。

從二手房市場來看，今年“小陽春”之后，杭州整體就開始出現(xiàn)滑坡。據(jù)58安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年4月杭州市區(qū)共成交7635套二手房，較3月下跌約30%；5月杭州二手房共成交6885套，環(huán)比繼續(xù)下跌5.27%。

因此在房企看來，有此前多地“限跌令”在前，資金壓力之下選擇花式促銷、以價換量也是無奈之舉。

一位房企品牌負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)表示，通常情況下“限跌令”只限制直接交易價格，而贈送的裝修、家具家電等傳統(tǒng)禮品出自營銷費(fèi)用，并不影響成交價格。但隨著庫存壓力加大，各個開發(fā)商也難免促銷時偶有越界，譬如去年不少三四線城市開展的小麥、荔枝等農(nóng)產(chǎn)品(行情000061,診股)換房，并未真的要求交付農(nóng)產(chǎn)品，再比如贈送黃金，與現(xiàn)金折扣無異，因此引發(fā)大量關(guān)注。

值得注意的是，隨著如今樓市行情變化，關(guān)于一線、新一線等原有的熱點(diǎn)城市實(shí)時調(diào)整調(diào)控政策的呼聲也越來越高。

6月6日，中國經(jīng)濟(jì)時報發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》，文章指出，一些一線、新一線城市或?qū)⒏鶕?jù)房地產(chǎn)交易市場的變化來逐漸調(diào)整限購等政策，對于一些住宅市場比較冷、購買力較弱的區(qū)域，可能會先放開限購等政策。

這被不少業(yè)內(nèi)人士視作一線城市加入“救市”行列的信號。

事實(shí)上對于杭州而言，除了奧體等少數(shù)核心板塊之外，大范圍流搖現(xiàn)象已經(jīng)開始頻繁上演。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月開盤項目中，流搖次數(shù)占比58%，其中一半以上樓盤所在區(qū)域已根據(jù)樓市熱度下降實(shí)時放松限購等政策。

僅今年5月份，就有余杭中泰、瓶窯，蕭山寧圍（部分區(qū)域）、聞堰加入限購放寬圈。

有資深業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，當(dāng)前樓市成交力度弱與居民收入、供需結(jié)構(gòu)等多方面因素相關(guān)，預(yù)計短時間內(nèi)難以改善，需要從政策層面多維度進(jìn)行調(diào)控。

此外，他認(rèn)為，核心區(qū)域的倒掛現(xiàn)象仍舊吸引了大量購房者目光，是造成樓市兩極分化日漸嚴(yán)重的一大因素，“這就令所有購房者仍舊停留在‘買房是為了增值’的思維誤區(qū)中，而這一缺口不被徹底堵上，樓市修復(fù)恐難以進(jìn)行?！?/P>

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