你有房子嗎?你要賣房子嗎?
上周五送孩子去學(xué)校罷的回程中,路邊遇到一個(gè)約莫六七十歲的花發(fā)老頭,蹲在小賣店門口刷短視頻,由于他的聲音外放開得極大,“賣賣賣!賣賣賣!趕緊賣!您的房子再不出手,將永遠(yuǎn)失去出手的機(jī)會(huì)!”視頻里亢奮的聲音讓你想忽視他都不行。
走不多遠(yuǎn),小區(qū)門口傳達(dá)室大爺照例一張?zhí)僖我槐瑁绯坎粫竦奶?yáng)下,恰巧也在刷抖音:“現(xiàn)在賣房比買房還難,有沒有感受到?……中國(guó)房地產(chǎn)的真相是,三四線房產(chǎn)靠政策漲,一二線城市靠需求漲,三四線靠政策創(chuàng)造需求,一二線靠政策需求,所以我讓你趕緊把多余的房子賣了!你說不好賣啊?我告訴你以后更不好賣!因?yàn)槿木€的房子都是虛高的!根本不值那個(gè)錢!”
(相關(guān)資料圖)
走過去幾分鐘之后,我心里突然里“咯噔”一下:
很久沒有聽過出租車司機(jī)聊股票了,但是今天碰到了路邊大爺聽賣房。
做投資,不管是投資房產(chǎn)還是股權(quán),當(dāng)市場(chǎng)共識(shí)的一致性已經(jīng)滲透到街頭巷尾的時(shí)候,就要警惕。
不管這樣的共識(shí)看起來(lái)是多么的科學(xué),都要打個(gè)問號(hào)。
不論你是否決定站到這個(gè)共識(shí)的對(duì)立面,至少不能頭腦一熱地被這個(gè)共識(shí)所挾裹。
先交代一下我的生活背景,是典型的不能再典型的工薪階層。生長(zhǎng)于五線城市,大學(xué)畢業(yè)后在一線城市工作生活。上有老下有小,購(gòu)房自住,買賣也是因?yàn)楹⒆咏逃透纳菩枨螅怀捶?。本文主要是談一下個(gè)人的觀感,知識(shí)淺薄可能眼界會(huì)有很多有局限,大家不贊同的可以底部留言批評(píng)。
現(xiàn)在有一種很主流的觀點(diǎn):中國(guó)房地產(chǎn)的好日子到頭了。
很多人都是這一套需求側(cè)的宏觀敘事的說辭:人口增長(zhǎng)趨勢(shì)拐頭,城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩,城鄉(xiāng)房屋保有量趨于飽和,政策層面的房住不炒等等。
看上去全是不利地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素,行業(yè)發(fā)展空間受限。地產(chǎn)周期下行,也導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)鏈不景氣。有沒有道理呢?有一定道理。
但是生活經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)告訴我:中國(guó)地產(chǎn)行業(yè),還有很大的發(fā)展空間。地產(chǎn)行業(yè)絕不是暮年產(chǎn)業(yè),這才到哪里?
事實(shí)是:中國(guó)還沒有跨越中等收入陷阱。
發(fā)達(dá)國(guó)家的居住條件是什么?大家去日本、瑞士、美國(guó)等發(fā)達(dá)地區(qū)看一看,普通民居是什么樣的居住條件?
中國(guó)大部分的房子,連功能性都達(dá)不到及格的60分,舒適度還需努力,美觀度慘不忍睹。
我們先說城市,說起來(lái)真是笑中帶淚。
功能性上,二手交易平臺(tái)上北京四環(huán)以內(nèi),總價(jià)在500萬(wàn)以下的房子,基本上戶型都有極大的瑕疵。狹小、無(wú)廳、暗廁、暗廚、暗臥,奇形怪狀的布局,實(shí)地去看看房,各種作妖只會(huì)不斷地突破你的認(rèn)知。用我一個(gè)朋友的原話來(lái)說:“都不是人住的房子”。
舒適度上,我在某平臺(tái)上以“精裝修”為關(guān)鍵詞搜出來(lái)的“必看好房”,喏,就是如下:白墻配節(jié)能燈,就算精裝修了。那么各位看官,什么是非精裝修呢?墻是什么顏色大家盡可以展開想象。
美觀度上,我們想,別墅怎么著也該美觀了吧?
很多別墅(注意是很多,不是說所有)是下面這樣的啊,呃……300多平米的大house啊,學(xué)點(diǎn)設(shè)計(jì)人都沒眼看……
客廳里好歹還地毯油畫綠植說得過去,但你要是點(diǎn)進(jìn)去,扣扣細(xì)節(jié)再看看他們的衛(wèi)生間:
還這樣的:
呃……沒眼看啊沒眼看。
看官可能覺得我夸張了——?dú)g迎來(lái)北京看看,就知道是不是夸張。
實(shí)名表?yè)P(yáng)一下上海,功能性和舒適度上暫不論,審美上普遍比北京要高一個(gè)級(jí)別。深圳和廣州,功能性上要強(qiáng)很多,至少明廚明衛(wèi)的房子很多見,但美觀性上,別墅住成農(nóng)民房的也比比皆是。
二線城市呢,各有各的特色。一般新樓盤的功能性基本上都達(dá)標(biāo)了,老舊小區(qū)墻體斑駁,大片握手樓的也很常見。
再提到小鎮(zhèn)和農(nóng)村,一般民居的面積是夠了,有些新農(nóng)村的小樓外觀上翻新了,一幢幢小別墅一樣的——但是大家看看發(fā)達(dá)國(guó)家鄉(xiāng)村人家的房子和客廳,再看看我們的房子和客廳,就知道一旦我們跨過中等收入陷阱,進(jìn)入富裕階段的生活應(yīng)該是怎么樣的——當(dāng)然也不用全看國(guó)外富裕地區(qū),看看江蘇南部和浙江沿海一帶的農(nóng)村也可以。只是中國(guó)這樣富裕的小鎮(zhèn)和村落不夠多??!
我們?nèi)绻竭_(dá)富裕的那一天,按照富裕的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,中國(guó)絕大多數(shù)的房產(chǎn)都要升級(jí),建造、設(shè)計(jì)、裝修、美化乃至文化的全面升級(jí)。這會(huì)是多大的市場(chǎng)?
我對(duì)你說車輛滲透率快到頂了?你說車要換的。
我對(duì)你講房子保有量已經(jīng)很高了?請(qǐng)你想想你家要不要換房。
地產(chǎn)行業(yè)才發(fā)展到哪里???
我們不過是剛剛擺脫了老破小、低矮漏、筒子樓、共用廁所的1.0時(shí)代,跨越了兩娃擠一張床、在客廳寫作業(yè)、陽(yáng)臺(tái)塞鋼琴的2.0時(shí)代。剛剛摸到house3.0的門檻而已。
跟從2G到6G一樣,按照我們的宏偉藍(lán)圖和奮斗目標(biāo),早著呢。
妄言一句,地產(chǎn)行業(yè)雖然已經(jīng)走過了黃金、青銅、白鐵的時(shí)代,但仍然年輕。
需求仍然旺盛。只是缺乏好的供給。
隨著一些政策性掣肘因素的消解,隨著大浪淘沙優(yōu)勝劣汰的供給側(cè)出清,未來(lái)20年,地產(chǎn)以及地產(chǎn)相關(guān)的裝修建材、家居設(shè)計(jì)、家電裝飾等等,仍然是中國(guó)蓬勃發(fā)展的行業(yè)之一。
喊“活下去”的人往往活得挺好。
恒大雖然倒了,但這也是規(guī)律。任何行業(yè)都逃不過“沉舟側(cè)畔有帆過 病木前頭他木春”的自然法則。
不妨打個(gè)賭,對(duì)于楊國(guó)強(qiáng)、王健林、孫宏斌來(lái)說,他們?nèi)松凶铍y受的時(shí)刻絕不是現(xiàn)在,不是將來(lái),而是許多年前某個(gè)時(shí)刻,碧桂園、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)企業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)歷的考驗(yàn),這一次也絕不是最嚴(yán)峻的一次。
有房的人都很擔(dān)心房?jī)r(jià)。
我們看到,深圳/ 北京/上海多個(gè)片區(qū)二手房房源量激增這樣的新聞?lì)l頻充上頭條。
然后我們又看到,中介PUA賣家的新聞竟然沖上了熱搜,而新晉網(wǎng)紅靠教你快速賣掉房子吸引了一大波流量。
這些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后的情緒邏輯,和股市是一個(gè)道理:在下行市場(chǎng)中,有籌碼的,希望趁著價(jià)格還好,趕緊出手,免得砸手里。
回到本文開頭, 情緒的歸情緒,理性的歸理性。
事實(shí)是,本輪下行周期以來(lái),一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺,新房?jī)r(jià)格當(dāng)月同比均保持正值,環(huán)比僅在 2021 年 12 月與 2022 年 9-11 月兩個(gè)較短區(qū)間轉(zhuǎn)負(fù),下跌幅度不超過 0.2%。在下行區(qū)間,二線和三線城市跌幅較一線城市更大,二線城市由于受到核心強(qiáng)二線城市支撐,房?jī)r(jià)跌幅稍弱于三線城 市。三線城市同比和環(huán)比的跌幅最為劇烈,同比從 2022 年 2 月轉(zhuǎn)負(fù),環(huán)比則從 2021 年 9 月 轉(zhuǎn)負(fù),經(jīng)歷了 15 個(gè)月的下行周期。
進(jìn)入 2023 年,房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。
3 月,一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比明顯上漲,同比也有一定改善3 月 70 個(gè)大中城市中,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá) 64 個(gè),較上月增加 9 個(gè),同比上漲城市 18 個(gè)。分區(qū)域看,一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲 0.3%、0.6%和 0.3%,漲幅均高于或維持上月。
4 月,一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。一線城市新建商品住 宅銷售價(jià)格同比上漲 2.0%,漲幅比上月擴(kuò)大 0.3 個(gè)百分點(diǎn),二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格 同比由上月下降 0.2%轉(zhuǎn)為上漲 0.2%,三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降 1.9%。
結(jié)合同比趨勢(shì)可知,一線城市上漲動(dòng)能略有放緩,且存在區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)分化,核心區(qū)域越 貴越漲,外圍區(qū)域打折促銷;二線城市受強(qiáng)二線影響,復(fù)蘇效果相對(duì)較好;三四線城市目前已釋放較多需求端政策,未來(lái)政策放松空間較小,后續(xù)隨著政策的逐步落實(shí)和市場(chǎng)情緒的回暖, 銷售數(shù)據(jù)存在進(jìn)一步改善的可能。
房?jī)r(jià)下行,土地市場(chǎng)也在同步下行。
本輪房地產(chǎn)下行周期中,銷售遇冷疊加房企資金困境, 2021 年 8 月至 2022 年末,拿地面積逐月下降,降幅同比也持續(xù)擴(kuò)大,土地市場(chǎng)熱的急劇縮減, 截至 2022 年末購(gòu)置土地面積跌幅超 50%。2013年1-4月,300城土地成交面積同比跌32%。
這意味著什么?未來(lái)庫(kù)存的下降和供應(yīng)端新增量的萎縮。
既然叫“周期”,就不可能永遠(yuǎn)在底部。
至于地產(chǎn)股,上周五在小作文的催化下躁動(dòng)了一陣,很快熄火了。不管接下來(lái)還有沒有小作文,有沒有個(gè)別城市政策的“跑步快進(jìn)”,布局重點(diǎn)城市核心板塊的現(xiàn)金流邊際改善的房企都將占據(jù)優(yōu)勢(shì)。
記得智通財(cái)經(jīng)在去年11月發(fā)過一篇文章《撕裂的地產(chǎn)股!翻倍但仍然可以適度的樂觀,因?yàn)檎叩滓粚?shí)了》,時(shí)間雖然過去了半年,但整體邏輯依然沒有變化。
事實(shí)上,優(yōu)質(zhì)房企銷售持續(xù)逆市高增長(zhǎng),行業(yè)加速出清、格局優(yōu)化正在進(jìn)一步演繹——雖然行業(yè)銷售走弱,但年初以來(lái)優(yōu)質(zhì)房企銷售持續(xù)超預(yù)期,逆市高增,如:越秀+101%、華發(fā)+86%、濱江+78%、招蛇+77%、華潤(rùn)+76%、建發(fā)房產(chǎn)+67%、中海+54%、保利+23%等,集中度進(jìn)一步提升。
最后,私以為如果要?jiǎng)傂栀I房,現(xiàn)在這個(gè)買方市場(chǎng),是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)哦。
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