(資料圖片僅供參考)

上周五（6月2日）地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈迎來久違的爆發(fā)，地產(chǎn)ETF（159707）當(dāng)日?qǐng)鰞?nèi)價(jià)格收盤大漲4.42%，其標(biāo)的指數(shù)中證800地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日也迎來大反攻，收盤大漲3.91%。

值得注意的是，中證800地產(chǎn)指數(shù)即將迎來2023年首次成份股調(diào)倉。中證指數(shù)公司官網(wǎng)擬生效樣本顯示，中證800地產(chǎn)指數(shù)將“大裁員”，成份股將由23只變?yōu)?6只，擬剔除的7只個(gè)股分別為中南建設(shè)、南京高科、金科股份、榮盛發(fā)展、首開股份、外高橋、*ST中天，投資方向全面加速聚焦頭部房企。

地產(chǎn)行業(yè)深度洗牌，個(gè)股優(yōu)勝劣汰加速，中證800地產(chǎn)指數(shù)此次樣本調(diào)整的趨勢(shì)正好就是“加速出清，聚焦頭部”，此次調(diào)倉后，地產(chǎn)ETF（159707）標(biāo)的指數(shù)的龍頭屬性更加突出，今天我們從政策、行業(yè)、企業(yè)等3個(gè)方面正面梳理下地產(chǎn)龍頭的投資邏輯。

邏輯一：房地產(chǎn)政策整體保持寬松狀態(tài)，龍頭房企或率先受益。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門等十余城對(duì)限購政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購措施。

此外，上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點(diǎn)。

下圖為重點(diǎn)城市出臺(tái)房地產(chǎn)放松/收緊政策的次數(shù)，可以看出，自2022年Q2季度以來，出臺(tái)房地產(chǎn)放松政策的次數(shù)明顯較之前增加明顯。

資料來源：政府官網(wǎng)、財(cái)聯(lián)社、華泰研究

針對(duì)上周青島出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，中信建投指出核心一二線政策持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)銷售有望得到提振。上周國(guó)常會(huì)表示要進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，提振發(fā)展信心，激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)回升向好，購房需求有望隨之持續(xù)釋放。繼續(xù)看好優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

關(guān)于近期是否還會(huì)出臺(tái)相關(guān)寬松政策，國(guó)盛證券指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍屬弱現(xiàn)實(shí)，后續(xù)對(duì)政策可樂觀些，預(yù)計(jì)近一兩個(gè)月可能出臺(tái)穩(wěn)信心、穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)地產(chǎn)、促消費(fèi)、中央加杠桿等一系列組合拳，可能的有：支持民企的法律制度、地產(chǎn)差異化放松、支持汽車、降準(zhǔn)降息、政策性金融、重大項(xiàng)目建設(shè)等。

邏輯二：長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速將逐步趨近GDP增速，龍頭房企“剩者為王”。

2021年到2022年期間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了非常困難的時(shí)期，整個(gè)行業(yè)劇烈分化，市場(chǎng)上全盤否定地產(chǎn)投資價(jià)值的聲音不絕于耳。過去的20多年，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，當(dāng)拿過去高速發(fā)展的階段來對(duì)比現(xiàn)在，就會(huì)陷入到地產(chǎn)板塊似乎要被二級(jí)市場(chǎng)掃地出門的錯(cuò)覺。

近年來，隨著城鎮(zhèn)化率逐步走高、政策逐步轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期屬性也相較其成長(zhǎng)屬性開始放大，定性分析來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受城市化、政府干預(yù)和發(fā)展質(zhì)量等因素影響。

資料來源：招商證券

實(shí)際上，招商證券認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展階段后期，預(yù)計(jì)大約5-7年后城鎮(zhèn)化率到達(dá)70%。根據(jù)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)增加值的關(guān)系，預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在未來5-7年將保持高于GDP增速的增長(zhǎng)中樞，隨后增速可能逐步回落，最終趨近GDP增速。招商證券進(jìn)一步推斷，中長(zhǎng)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值總量在GDP中占比可以達(dá)到約8-10%。

地產(chǎn)仍然是支柱性產(chǎn)業(yè)，未來并非沒有增長(zhǎng)空間，只是相較于本身過去20多年的高速增長(zhǎng)有所回落，其產(chǎn)業(yè)增速最終趨近GDP增速。在這個(gè)過程中，行業(yè)大浪淘沙，集中度逐步提升，龍頭房企“剩者為王”。

邏輯三：供給側(cè)改革帶來央國(guó)企崛起，地產(chǎn)“中特估”或?qū)⒗^續(xù)演繹。

銷售端，根據(jù)億翰的數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企（公司可比口徑）銷售金額同比增速自2023年2月以來回正，4月銷售雖然環(huán)比下降15.8%，但低基數(shù)下同比增速擴(kuò)大至30.9%，1-4月累計(jì)同比增長(zhǎng)10.7%，優(yōu)于全國(guó)商品房銷售金額同比增速（8.8%）。頭部房企銷售復(fù)蘇優(yōu)于行業(yè)，市占率提升，市場(chǎng)份額正在向頭部房企進(jìn)一步集中。央國(guó)企銷售復(fù)蘇繼續(xù)優(yōu)于民企，兩者差距進(jìn)一步拉大。

資料來源：華泰證券

投資端，2023年1-4月，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于弱復(fù)蘇階段，土地市場(chǎng)分化明顯。雖然2023年TOP30拿地房企總權(quán)益拿地金額再收縮，但是分企業(yè)看，TOP30房企中依舊是央國(guó)企領(lǐng)先。

資料來源：中指研究院，華泰研究

華泰證券指出，地產(chǎn)“中特估”從2021下半年以來就已經(jīng)開始呈現(xiàn)，并且具備扎實(shí)的基本面支撐——國(guó)央企在融資、拿地、銷售、業(yè)績(jī)等環(huán)節(jié)更具優(yōu)勢(shì)，能夠享受供給側(cè)出清后競(jìng)爭(zhēng)格局的改善。在當(dāng)前的政策和市場(chǎng)環(huán)境下，我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)“中特估”還將繼續(xù)演繹。分化市場(chǎng)下，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤的中證800地產(chǎn)指數(shù)覆蓋市場(chǎng)龍頭地產(chǎn)股，前十大重倉股權(quán)重超7成，囊括“招保萬金”，權(quán)重占比近5成。成份股國(guó)企央企含量高，在“中特估”大背景下，國(guó)有地產(chǎn)配置價(jià)值或逐漸提升。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性。前十大權(quán)重股一覽：

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21?；鸸芾砣嗽u(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)。任何在本文出現(xiàn)的信息均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過往業(yè)績(jī)并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

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