【資料圖】
【地產(chǎn)建筑】
商品房銷售金額同比增長,開發(fā)投資數(shù)據(jù)不及預(yù)期——行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告-20230419
1、商品房銷售額同比增長,區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程分化
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-3月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。2023年1-3月,全國商品房銷售面積2.99億平,同比下降1.8%(1-2月-3.6%);1-3月商品房銷售額3.05萬億元,同比增長4.1%(1-2月-0.1%),其中商品住宅銷售額同比增長7.1%。分區(qū)域看,東部、中部、西部、東北區(qū)域銷售額同比增速分別為9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%(1-2月分別為2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%),東部和東北區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程較快。整體來看,在一季度寬松購房政策下,由于疫情積壓的購房需求逐步釋放,銷售市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)初顯,但從我們跟蹤的64城4月新房銷售表現(xiàn)來看,銷售數(shù)據(jù)環(huán)比有所回落,小陽春持續(xù)性仍需觀察。
2、新開工面積降幅擴(kuò)大,竣工面積同比企穩(wěn)回正
2023年1-3月,全國房屋新開工面積2.41億平,同比下降19.2%(1-2月-9.4%);其中住宅新開工面積1.77億平,同比下降17.8%(1-2月-8.7%),下降趨勢(shì)進(jìn)一步拉大,源于2022年品牌房企拿地減少,并且一季度前兩月行業(yè)仍處于弱預(yù)期狀態(tài),房企新開工意愿較弱。2023年1-3月,房屋竣工面積1.94億平,同比增長14.7%(1-2月+8.0%),其中住宅竣工面積1.44億平,同比增長16.8%(1-2月+9.7%),在疫情政策全面放松后,工程進(jìn)度恢復(fù)正常,竣工面積同比增長,伴隨保交付政策持續(xù)推進(jìn),我們預(yù)計(jì)2023年竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。
3、開發(fā)投資數(shù)據(jù)不及預(yù)期,房企資金壓力猶存
2023年1-3月,房地產(chǎn)開發(fā)投資額2.60萬億元,同比下降5.8%(1-2月-5.7%),其中住宅開發(fā)投資額同比下降4.1%。開發(fā)投資數(shù)據(jù)承壓一方面源于一季度土拍市場(chǎng)較低迷,除核心城市外房企投資拿地意愿較低;另一方面投資拿地減少,導(dǎo)致開復(fù)工面積減少。我們預(yù)計(jì)二季度在銷售市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期下,短期內(nèi)行業(yè)拿地面積、新開工面積有望修復(fù),長期來看房企融資恢復(fù)正常,開發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。2023年1-3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.47萬億元,累計(jì)同比下降9.0%(1-2月-15.2%),其中自籌資金單月下降17.4%,企業(yè)資金壓力猶存。
4、投資建議
三月以來中央層面政策持續(xù)寬松,無錫、廈門、鄭州、合肥等二線城市限購放松,二季度寬松購房政策有望延續(xù)。1-3月商品房銷售數(shù)據(jù)邊際改善,區(qū)域之間和高低能級(jí)城市之間的分化或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。我們認(rèn)為伴隨二季度房企推盤高峰到來,在2022年同期低基數(shù)下銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善,拿地積極的國央企貨值會(huì)更充裕。板塊貝塔依賴政策放松和房?jī)r(jià)波動(dòng),個(gè)股阿爾法來自銷售增長和未來拿地利潤率的回升。供給側(cè)改革下,持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的:(1)保利發(fā)展(行情600048,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、華發(fā)股份(行情600325,診股)、建發(fā)股份(行情600153,診股)、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企;(2)萬科A(行情000002,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期,政策改善不及預(yù)期。
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