觀點(diǎn)網(wǎng) 3月31日，深圳華僑城股份有限公司發(fā)布2022年度報(bào)告并于線上召開業(yè)績(jī)說明會(huì)。

(資料圖)

本次說明會(huì)，未見到2022年上任華僑城董事長(zhǎng)的張振高，而他到任華僑城的“首份成績(jī)”，顯得有些不盡人意。

觀點(diǎn)新媒體了解到，華僑城副董事長(zhǎng)劉鳳喜、董事及總裁王曉雯、總會(huì)計(jì)師馮文紅、戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江、企業(yè)管理部總監(jiān)李崢以及董事會(huì)秘書關(guān)山出席了業(yè)績(jī)說明會(huì)。

上述管理層于會(huì)中說明去年業(yè)績(jī)的具體情況，重點(diǎn)圍繞著華僑城應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的策略以及去年企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)調(diào)整，并對(duì)問題進(jìn)行一一解答。

華僑城董事及總裁王曉雯于會(huì)上向投資者坦言，2022年是公司上市以來(lái)經(jīng)營(yíng)承壓最重，最為困難的一年。

首虧即百億

2022年，文旅和地產(chǎn)都未出現(xiàn)實(shí)際轉(zhuǎn)機(jī)。而華僑城以文旅+地產(chǎn)的“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式發(fā)展，面對(duì)的“雙倍困難”從核心財(cái)務(wù)指標(biāo)中便能窺探一二。

截至2022年末，華僑城主營(yíng)業(yè)務(wù)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，營(yíng)業(yè)收入767.67億元，按年減少25.17%；凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)均錄得超百億虧損，分別為128億及109億，同時(shí)這也是華僑城上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

報(bào)告期內(nèi)，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，占總營(yíng)收比重下滑6.77個(gè)百分點(diǎn)。旅游業(yè)務(wù)毛利率為25%，較上期降低8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%，毛利率22%，同比持平，占比則是由2021年同期的57.48%上升至64.31%。

由此看出，2022年雖然是地產(chǎn)“探底”年，對(duì)于華僑城來(lái)講，旅游業(yè)務(wù)下滑幅度比起地產(chǎn)業(yè)務(wù)大得多。據(jù)觀察，由于該司2022年度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的區(qū)域差異，導(dǎo)致期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率降為23%，同比下降3%。

拆分收入結(jié)構(gòu)上看，報(bào)告期內(nèi)，華僑城華南地區(qū)收入貢獻(xiàn)下滑明顯，而華東地區(qū)成為該年度收入壓艙石。另外，華北地區(qū)收入在期內(nèi)完成同比102.99%增長(zhǎng)。2022年度，該司華東地區(qū)錄得收入324.36億元，占營(yíng)業(yè)收入比重42.25%，收入金額同比增長(zhǎng)10.42%，收入貢獻(xiàn)則上升13.61個(gè)百分點(diǎn)。

以往對(duì)收入起到支撐作用的華南區(qū)域，期內(nèi)銷售下滑明顯，對(duì)應(yīng)收入貢獻(xiàn)率也低于同期。報(bào)告期內(nèi)，華僑城華南區(qū)域錄得收入224.47億元，區(qū)域收入按年減少超5成，達(dá)54.23%，對(duì)收入貢獻(xiàn)也減少近19%。

觀點(diǎn)新媒體觀察到，華僑城華東地區(qū)的毛利率在業(yè)務(wù)分區(qū)中處于較低水平且本期數(shù)據(jù)低于公司整體平均毛利率。報(bào)告期內(nèi)，華東區(qū)域毛利率為17.74%，按年減少0.98%，。與此同時(shí)，華僑城在華南、華中及西部地區(qū)的收入毛利率均在20%以上。

對(duì)于毛利率按年繼續(xù)下滑，除了收入占比集中在較低毛利的華東區(qū)域這一個(gè)原因外，華僑城總會(huì)計(jì)師馮文紅指出，深圳區(qū)域項(xiàng)目于2022年的基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢，也使得公司2021年和2022年毛利率較過往年份有較大降幅。

銷售下滑帶來(lái)的業(yè)績(jī)虧損僅僅是凈利預(yù)虧冰山一角，資產(chǎn)減值損失問題才是華僑城本次百億凈虧的內(nèi)在核心。

根據(jù)華僑城在年報(bào)中的口徑，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，該司預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的限制低于賬面價(jià)值的存貨，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元。并長(zhǎng)期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備12億元，二者合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中還指，出于房企投資策略普遍區(qū)域謹(jǐn)慎，公司2022年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得投資收益較上年減少11億元。

這個(gè)信號(hào)預(yù)示著，華僑城一方面可能是在去年減少了通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式“變現(xiàn)”的操作。另一方面，則是在行業(yè)下行中持有資產(chǎn)及項(xiàng)目股權(quán)仍保持著持續(xù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。

2023繼續(xù)守成

對(duì)于2023年的投資指引，華僑城則是略顯保留，既沒給出具體的投資規(guī)劃及強(qiáng)度，也沒有具體的安排及細(xì)化的數(shù)據(jù)，僅有管理層對(duì)2023年拿地投資的策略。

業(yè)績(jī)說明會(huì)中，有投資者問起華僑城在2023年的投資規(guī)劃，該司戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江指出，華僑城今年投資核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)，公司將根據(jù)市場(chǎng)的情況適時(shí)調(diào)整投資策略。

陳洪江續(xù)指，華僑城將重點(diǎn)聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項(xiàng)目，適時(shí)補(bǔ)充一批高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

華僑城管理層還透露，2023年將把握行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，該司將積極介入工程代建領(lǐng)域。

聚焦核心城市、板塊的投資策略，預(yù)示著華僑城有可能會(huì)參加烈度較高的地塊競(jìng)爭(zhēng)，這無(wú)疑會(huì)繼續(xù)考驗(yàn)該司的盈利質(zhì)量，尤其是項(xiàng)目建成銷售后的毛利。另外，工程代建領(lǐng)域同樣是“人才濟(jì)濟(jì)”，較早布局的房企目前已形成了一定規(guī)模，華僑城在競(jìng)爭(zhēng)力上仍有提升空間。

由此看來(lái)，華僑城仍保持著較為保守的投資策略，寧可少掙錢、但不可犯錯(cuò)誤。

回看2022年，華僑城主動(dòng)放緩了對(duì)外投資強(qiáng)度，報(bào)告期內(nèi)投資額為40.69億元，較2021年同期90.03億元減少了54.80%。

全年新增土儲(chǔ)5宗，其中3宗來(lái)自招拍掛，2宗來(lái)自有償劃撥；累計(jì)活動(dòng)新增土儲(chǔ)37.42萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)計(jì)容建面37萬(wàn)平米，花費(fèi)土地總價(jià)款26.73億元，其中權(quán)益對(duì)價(jià)14.48億元，權(quán)益比例54.2%。

而上年同期，華僑城則是新增土儲(chǔ)23宗、新增土儲(chǔ)面積258.62萬(wàn)平方米，建面435.06萬(wàn)平米、總土地款302.80億元，權(quán)益對(duì)價(jià)177.77億元，權(quán)益比例為58.70%。

兩年間的對(duì)比可得知，2022年華僑城在投資強(qiáng)度上僅為2021年的1成水平。其中，擴(kuò)儲(chǔ)面積僅為上期14%；權(quán)益金額上為同期的8%，權(quán)益比例仍維系在55%上下。

華僑城在融資動(dòng)作上，則比投資動(dòng)作要“激進(jìn)”得多。

自從去年底房企融資端的“三箭齊發(fā)”后，萬(wàn)科及保利便積極跟進(jìn)定增，華僑城同樣于3月30日發(fā)布了關(guān)于向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預(yù)案披露的提示性公告。

擬定向發(fā)行88億元可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金將用于該司位于東莞、寧波、無(wú)錫、武漢、合肥以及南京等城市的10個(gè)項(xiàng)目，債券期限為6年。本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行對(duì)象為包括華僑城集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名（含35名）符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)及深交所規(guī)定條件的特定對(duì)象。

值得一提的是，主板定向可轉(zhuǎn)債是2023年2月全面注冊(cè)制改革之后的產(chǎn)品創(chuàng)新，華僑城本次為首次發(fā)行的該品種債券。

因此，該司管理層也在業(yè)績(jī)說明會(huì)中也指出，發(fā)行存在一定的挑戰(zhàn)性，存在一定的挑戰(zhàn)性，并將于4月21日提交年度股東大會(huì)審議。

對(duì)于目前華僑城資產(chǎn)減值壓力是否得到完全釋放，公司層面表示，減值測(cè)試是基于2022年市場(chǎng)的環(huán)境、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及銷售去化等因素下的考量，后續(xù)是否會(huì)存在進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)取決于上述因素是否能得到根本的改善。

以下為深圳華僑城股份有限公司2022年報(bào)業(yè)績(jī)說明會(huì)實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：2023年公司拿地規(guī)劃、拿地節(jié)奏、拿地強(qiáng)度是如何安排的？

陳洪江：對(duì)于2023年的拿地計(jì)劃，公司將根據(jù)市場(chǎng)的情況適時(shí)調(diào)整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開展工作。

一是將重點(diǎn)聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項(xiàng)目，適時(shí)補(bǔ)充一批高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。二是以項(xiàng)目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。三是進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，我們將積極介入工程代建，保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)來(lái)豐富公司收入結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：股權(quán)融資放開后，公司是否有定增，或者資產(chǎn)重組的考慮和安排？

關(guān)山：2022年11月28日監(jiān)管釋放第三支箭之后，華僑城A積極響應(yīng)，主動(dòng)落實(shí)中央政策，第一時(shí)間啟動(dòng)再融資工作，希望借此機(jī)會(huì)，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的資金實(shí)力，夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)和業(yè)務(wù)發(fā)展之間的長(zhǎng)期良性和互動(dòng)。

公司本次發(fā)行的品種為定向可轉(zhuǎn)債，擬發(fā)行總額不超過88億元，期限為6年，主板定向可轉(zhuǎn)債是2023年2月全面注冊(cè)制改革之后的重要的產(chǎn)品創(chuàng)新，是首次發(fā)行的品種，在發(fā)行中存在一定的挑戰(zhàn)性。

目前公司發(fā)行定向可轉(zhuǎn)債的方向已通過董事會(huì)審議，相關(guān)公告已經(jīng)上網(wǎng)，并將于4月21日提交年度股東大會(huì)審議，敬請(qǐng)各位投資者關(guān)注。

現(xiàn)場(chǎng)提問：如何看待房地產(chǎn)債務(wù)問題的發(fā)展趨勢(shì)？目前市場(chǎng)是否已經(jīng)開始進(jìn)入行業(yè)信用修復(fù)階段，公司如何判斷后續(xù)的融資趨勢(shì)？

馮文紅：隨著近期房地產(chǎn)利好政策紛紛出臺(tái)，特別是監(jiān)管釋放第三支箭之后，從政策層面支持改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表的計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)得到了有效緩解。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家政策的有力支持下，后續(xù)在融資種類，融資方式以及成本上企業(yè)將會(huì)有更多更好的選擇。

現(xiàn)場(chǎng)提問：在目前房?jī)r(jià)水平的情況下，2023年公司資產(chǎn)減值壓力是否已經(jīng)結(jié)束，后續(xù)是否有減值預(yù)期，對(duì)業(yè)績(jī)影響如何，2023年業(yè)績(jī)預(yù)期怎么樣？

馮文紅：公司在2022年減值測(cè)試是基于市場(chǎng)的環(huán)境，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及銷售去化等因素做出來(lái)的，后續(xù)是否會(huì)存在進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)取決于上述因素是否能得到根本的改善。

2023年公司將積極夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，努力爭(zhēng)取公司的資源在區(qū)域配置上，產(chǎn)品類型上以及在業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)上再下功夫，全面提升企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司目前在市場(chǎng)上拿地的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

陳洪江：對(duì)于拿地標(biāo)準(zhǔn)，我們?nèi)匀粚?jiān)持先勝后戰(zhàn)，堅(jiān)持招拍掛拿地為主，要求新獲取的項(xiàng)目銷售物業(yè)中擴(kuò)大住宅的占比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中降低資產(chǎn)自持的比例，優(yōu)中選優(yōu)，加強(qiáng)資源儲(chǔ)備。

同時(shí)，我們也將引導(dǎo)新增投資向收益率高，凈現(xiàn)金流高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，團(tuán)隊(duì)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目和區(qū)域傾斜。

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