編者按:每個時代,每個行業(yè),都會有一條正確的坡道。
(資料圖片僅供參考)
2022年,中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn),出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整,尋找重啟與復(fù)蘇的道路。
為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè),他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里?
與此同時,我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家,從他們的角度,解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。
觀點網(wǎng) 2022年已經(jīng)過去,作為全球第二大經(jīng)濟體的中國,在年末轉(zhuǎn)變防控策略,推動了經(jīng)濟的快速復(fù)蘇。
這對所有從事零售消費行業(yè)的企業(yè)來說,都是好消息。
但事實上,新冠疫情的影響仍存,尤其是體現(xiàn)在相關(guān)從業(yè)企業(yè)的業(yè)績報表上。
據(jù)不完全統(tǒng)計,截至現(xiàn)時,幾乎半數(shù)上市零售消費企業(yè)已宣布預(yù)虧。隨著經(jīng)營環(huán)境大幅好轉(zhuǎn),它們正“舔舐傷口”等待重新起步的契機。
1月31日,恒隆地產(chǎn)有限公司亦按時發(fā)布了2022年度全年業(yè)績。
挖掘這份最新的年報,我們得以從數(shù)據(jù)層面觀察恒隆在2022年的具體表現(xiàn),并從中發(fā)現(xiàn)與眾不同的秘訣所在。
業(yè)績透視鏡
2022年強力毒株“奧密克戎”肆虐,各地社會生產(chǎn)活動一度停擺,各行各業(yè)均遭受沖擊,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也未能獨善其身。
資料顯示,恒隆地產(chǎn)2022年營收103.47億港元,與2021年持平。其中,主要受2022年第二季度起人民幣兌港元貶值及上海的商場受疫情影響而于4月和5月停業(yè),致使恒隆物業(yè)租賃收入較上年同期下降3%,為100.31億港元。
縱觀恒隆地產(chǎn)2022年財年業(yè)績,盡管受到疫情影響,但在逆流中仍基本與2021年度持平。細究之下,財報中頗具亮點。
有別于同行,這家港資發(fā)展商長年專注于自持高端商業(yè)地產(chǎn),并以穩(wěn)健為經(jīng)營的重要衡量標(biāo)準(zhǔn),從管理層架構(gòu)、公司治理到項目拿地、建設(shè)、招商、運營,無不穩(wěn)扎穩(wěn)打。
因此無論面對順流逆流,恒隆始終保持穩(wěn)定增長,就像董事長陳啟宗先生在恒隆地產(chǎn)2022中報《董事長致股東函》中提出的那樣,“恒隆能抵御任何沖擊”。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
過去,恒隆地產(chǎn)是通過將商業(yè)版圖從香港延伸至內(nèi)地,來實現(xiàn)這一點。
恒隆于1992年進軍內(nèi)地,在最繁華最具經(jīng)濟活力的城市之一上海打造了兩個項目:1999年12月開業(yè)的上海港匯恒隆廣場,以及落成于2001年的上海恒隆廣場,在重奢銷售行業(yè)建立了穩(wěn)固的地位。
上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場兩個重磅項目,一度占恒隆內(nèi)地物業(yè)租賃收入超過六成。近年來,隨著內(nèi)地其他地區(qū)項目的相繼成熟,恒隆傾注的努力獲得越來越大的回報,租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險承受能力進一步得到加強。
據(jù)了解,2022年全年,恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地布局的十座購物商場中,有六座受疫情影響停業(yè)一段時間,包括上海曾完全停轉(zhuǎn)兩個月之久。
但由于恒隆憑借地域及業(yè)務(wù)多元化的長遠策略,在上海之外的其他高端購物商場,如昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場、大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場在疫情下仍然實現(xiàn)迅速成長,彌補了上海項目的缺位。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
報告期內(nèi),武漢恒隆廣場租賃收入劇增52%達2.32億元,在2021年成功轉(zhuǎn)型的大連恒隆廣場收入增幅也達到40%。
在上海項目錄得進賬下跌的情況下,這也令恒隆內(nèi)地高端商場整體收入下跌控制在百分之一的范圍內(nèi)。
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另一方面,恒隆近年來越來越重視辦公樓板塊,并在2020年9月推出旗下首個多功能辦公及商務(wù)空間“HANGOUT恒聚”,第一個項目已落地于無錫恒隆廣場。
疫情期間,極具韌性的辦公樓組合為恒隆地產(chǎn)提供了穩(wěn)固的租金流入。年內(nèi),恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)租賃組合中,辦公樓部分獲得了11%的正向變動。
最終反映到報表上,恒隆2022年內(nèi)地物業(yè)租賃收入雖然為67.52億港元,同比錄得3%跌幅。但如果撇除匯兌損失影響,用人民幣計值,這部分收入則實現(xiàn)同比上升1%。
順流與逆流
穩(wěn)健并不意味著裹足不前,面對疫情造成的艱難市況,恒隆地產(chǎn)把控戰(zhàn)略方針,如期推進了多項工作計劃落地。
其中,杭州恒隆廣場在年內(nèi)獲得建設(shè)新進展。2022年10月末,杭州恒隆廣場項目(標(biāo)段一)C區(qū)地塊最后一塊底板順利完成封筑儀式,正式進入結(jié)構(gòu)施工的快速推進階段。
這個2018年5月拿地,2019年下半年開工的商業(yè)項目,預(yù)計于2024年起分階段落成。
同時,2022年內(nèi)恒隆開始在內(nèi)地推出更多更豐富的物業(yè)組合。作為恒隆在內(nèi)地高端服務(wù)式寓所品牌的首個項目,武漢“恒隆府”問世意味著恒隆在內(nèi)地業(yè)務(wù)版圖從商場、辦公樓擴充至高端服務(wù)式寓所領(lǐng)域,也被視為里程碑動作之一。
背后是源于內(nèi)地業(yè)務(wù)越來越成為關(guān)鍵。
來自過往數(shù)據(jù),2020年恒隆內(nèi)地分部利潤占比首次超過香港,達到54%。2021年度,無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場兩個新晉項目的銷售額已經(jīng)超過了香港分部所有營業(yè)額的總額。
而2022年內(nèi),恒隆上海以外高端商場收入平均增幅達到17%,逐步躍升為公司內(nèi)部強勁的增長核心。
可持續(xù)發(fā)展則是恒隆在2022年傾注精力的另一個工作重心。年內(nèi),除通過“恒隆抗疫基金2.0”分別捐贈1000萬港元及300萬人民幣支援香港和內(nèi)地抗疫工作、啟動全國性社區(qū)投資項目──恒隆“她領(lǐng)航”計劃以促進女性的多元發(fā)展外,還有不少其他動作。
包括在同年4月宣布成為香港首家以及亞洲首批加入ULI Greenprint全球倡議的房地產(chǎn)公司,并承諾于2050年前將營運物業(yè)組合的營運碳排放量減至凈零排放水平。
最新于2022年12月,恒隆更成為香港及內(nèi)地首家獲得科學(xué)碳目標(biāo)倡議(Science Based Targets initiative,簡稱SBTi)批核公司所制定的短期及長期減碳目標(biāo)的房地產(chǎn)發(fā)展商。
在此之前,恒隆在2020年12月公布了一系列將于2030年或之前達到的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)和指標(biāo),并于2021年進一步制定25個將于2025年底或之前實現(xiàn)的可持續(xù)發(fā)展指標(biāo),涵蓋了公司可持續(xù)發(fā)展框架聚焦的“應(yīng)對氣候變化、資源管理、福祉及可持續(xù)交易”4個優(yōu)先議題。
其中頗為觸目的是,于2022年10月宣布與全球奢侈品領(lǐng)導(dǎo)者LVMH集團攜手在內(nèi)地開展可持續(xù)發(fā)展的計劃,此次全新的合作模式具有開創(chuàng)性和前瞻性,為全球首創(chuàng),彰顯了兩家集團在可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)力和承諾,重塑了業(yè)主與領(lǐng)先零售品牌在可持續(xù)發(fā)展范疇的關(guān)系。
具體項目方面,昆明恒隆廣場在2021年年末就宣布全面使用可再生能源,成為恒隆旗下首個及云南省首個在業(yè)主和租戶營運的年度耗電量方面均實現(xiàn)凈零碳排放的綜合商業(yè)項目。及后恒隆再下一城,公布其濟南恒隆廣場于2023年1月1日起成為山東省和濟南市首個全面采用可再生能源的商業(yè)發(fā)展項目,并進一步提升恒隆內(nèi)地物業(yè)組合的可再生能源使用量至近 25%。
而旗艦項目上海恒隆廣場則成為內(nèi)地首個于營運階段獲頒LEED V4.0運營和維護(既有建筑)及WELL V2核心鉑金級認證物業(yè),亦是認證面積最大的綜合商業(yè)項目。(*有關(guān)資料截至2023年1月15日)
經(jīng)過多年細心耕耘,恒隆在ESG和可持續(xù)發(fā)展方面的努力已成功反哺公司經(jīng)營。
資料顯示,于2022年,可持續(xù)金融占恒隆地產(chǎn)的債項及可用信貸額度總額已提升至46%。
據(jù)統(tǒng)計,一年時間內(nèi)恒隆地產(chǎn)已分別先后發(fā)行價值12億港元的綠色債券,并取得37億港元的綠色貸款信貸額度,以及獲得85億港元的可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款融資額度。
這在優(yōu)化了融資結(jié)構(gòu)的同時,亦幫助進一步降低總借貸成本,令財務(wù)狀況更加健康。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
復(fù)蘇的信心
進入2023年,中國零售消費企業(yè)迎來全新的經(jīng)營環(huán)境。
居民旅游和購物意欲上漲,支撐起一片繁華景象。來自國家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù),兔年開春,全國消費相關(guān)行業(yè)銷售收入同比增長12.2%,其中商品消費同比增長10%,服務(wù)消費增幅則為13.5%。
具體到奢侈品消費領(lǐng)域,春節(jié)期間迎來奢侈品消費熱,包括上海恒隆廣場在內(nèi)的各地相關(guān)標(biāo)桿性商場均現(xiàn)排隊人龍,以至于路易威登(LV)傳出將實施漲價策略。
而在免稅商城扎堆的海南,據(jù)海南省商務(wù)廳官方網(wǎng)站消息,春節(jié)長假期間(1月21日至27日),全省12家離島免稅店總銷售額達到25.72億元,相比2019年春節(jié)假期增長329%。
事實上,自2020年新冠疫情爆發(fā)以及隨后“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”開啟,中國奢侈品消費市場開始蓬勃發(fā)展,全球奢侈品行業(yè)對中國市場的態(tài)度產(chǎn)生轉(zhuǎn)變,開始將重點轉(zhuǎn)向中國。
而重奢物業(yè)是恒隆地產(chǎn)旗下最具競爭力的資產(chǎn)。
展望2023年,國內(nèi)防疫政策得到調(diào)整,消費急速復(fù)蘇,奢侈品行業(yè)前景良好并預(yù)期能取得穩(wěn)健增長。
在不久前舉辦的恒隆集團、恒隆地產(chǎn)2022年全年業(yè)績發(fā)布會上,董事長陳啟宗就曾表示:“今年中國經(jīng)濟應(yīng)該不錯,因去年基數(shù)低,加上中央出臺政策支持;經(jīng)濟和消費者的信心將恢復(fù),同時相信高端品牌可以跑贏大市。”
他指出,今年恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地業(yè)務(wù)業(yè)績表現(xiàn)將有機會打破歷史紀(jì)錄。
行政總裁盧韋柏亦補充稱,不會擔(dān)心通關(guān)后高端消費分流。在其看來,恒隆推出的一系列優(yōu)質(zhì)服務(wù),能保證顧客的回歸。
言下之意,恒隆有意愿亦有能力迎接蓬勃的消費需求。
特別是恒隆地產(chǎn)一直在提升旗下項目的質(zhì)素和服務(wù),包括會員計劃“恒隆會”,以適應(yīng)持續(xù)變化的客戶需求,增強客戶粘性。過去數(shù)年,已著手對多個次高端商場進行煥新升級。
根據(jù)最新規(guī)劃,最新提上日程的是濟南恒隆廣場。這是恒隆地產(chǎn)內(nèi)地第三個布局的項目,在2007年落成開業(yè),已于2021年開展資產(chǎn)優(yōu)化升級,預(yù)計于2024年完成調(diào)整。
關(guān)鍵詞: 恒隆廣場 恒隆地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展