觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)融資閘門再度開啟，釋放流動(dòng)性，幫助房企加快風(fēng)險(xiǎn)出清。但對(duì)房企來說，新房銷售仍是破除流動(dòng)性困局的根本。

11月29日，天健地產(chǎn)旗下天健悅灣府項(xiàng)目公司深圳市前海天健置地發(fā)展有限公司發(fā)布聲明，對(duì)即將開盤的悅灣府項(xiàng)目近期市場(chǎng)存在的打折行為的不實(shí)言論給予回應(yīng)。

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聲明指出，天健地產(chǎn)作為承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的國(guó)有企業(yè)，承諾絕不采取非正當(dāng)手段惡性競(jìng)爭(zhēng)，也不存在謠言所散播的開盤后進(jìn)行降價(jià)的計(jì)劃和可能，并嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》等相關(guān)規(guī)定，將對(duì)發(fā)布不實(shí)言論和虛假信息的單位和個(gè)人追究責(zé)任。

看到天健地產(chǎn)的聲明，不由的將目光聚焦在深圳前海近期入市的兩個(gè)新盤——天健悅灣府及萬科瑧灣悅，二者項(xiàng)目定位上基本鎖定的是同一批客源，為同一水平的競(jìng)品。

而該項(xiàng)聲明的背后或是暗指天健悅灣府取得預(yù)售證后，萬科瑧灣悅便推出的認(rèn)籌優(yōu)惠活動(dòng)的動(dòng)作，從目前的結(jié)果來看，萬科“搶跑”成功。

萬科祭出優(yōu)惠大旗

11月18日，萬科瑧灣悅項(xiàng)目取得預(yù)售證，將推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價(jià)區(qū)間約8.24萬-11.8萬每平方米，備案均價(jià)約10.6萬每平方米。

據(jù)悉，該項(xiàng)目為深圳萬科第五個(gè)“瑧”系項(xiàng)目，也是萬科聯(lián)袂深國(guó)際打造的前海首個(gè)“瑧”系產(chǎn)品。由于瑧系產(chǎn)品線一直是萬科在當(dāng)前市場(chǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)代表作，因此在項(xiàng)目取證時(shí)引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注及討論。

觀點(diǎn)新媒體了解到，今年2月份和5月份，萬科先后向深國(guó)際附屬前海商業(yè)公司注資9.1億元及14.8億元，用于認(rèn)購(gòu)前海商業(yè)的新增資本及為該公司注資，兩次注資完成后萬科對(duì)前海商業(yè)的持股量將由28%升至50%，屆時(shí)前海商業(yè)會(huì)由深圳國(guó)際的附屬公司變?yōu)槁?lián)營(yíng)公司。

彼時(shí)的前海商業(yè)擁有深圳國(guó)際前海首期項(xiàng)目以及前海二期項(xiàng)目?jī)煞仄さ拈_發(fā)權(quán)，并負(fù)責(zé)前海二期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和營(yíng)運(yùn)。在萬科兩次注資后，其擁有前海二期地皮將與萬科共同開發(fā)建設(shè)，也就是目前入市的萬科瑧灣悅項(xiàng)目。

11月20日，瑧灣悅的“最大對(duì)手”天健悅灣府也迎來取證，并在11月21日起開始登記。天健悅灣府本次將推售626套住宅，最低單價(jià)8.2萬每平方米；戶型為112-165平方米3-4房，備案毛坯限價(jià)9.2萬每平方米。

得益于是限價(jià)地塊，對(duì)于購(gòu)房者而言，天健悅灣府有得天獨(dú)厚的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目臨近天健悅桂府，由2021年被天健集團(tuán)以最高限價(jià)52.41億元獲得地塊，其中商品房毛坯限價(jià)9.2萬元每平方米。

而天健悅桂府，在2021年年初曾以精裝交付價(jià)約10.3萬每平方米價(jià)格錄得開盤售罄。

這也從側(cè)面反映出，前海作為整個(gè)粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域，自然是目前深圳“網(wǎng)紅盤”聚集區(qū)。該片區(qū)的住宅房源入市存量較少，過去兩年入市的新盤均實(shí)現(xiàn)熱銷，除了天健悅桂府，龍光天境花園、招商嶸璽家園、潤(rùn)峯府等項(xiàng)目也錄得開盤售罄。

觀點(diǎn)新媒體在梳理天健悅灣府的備案價(jià)格表時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目114平方米戶型價(jià)格最低可到8.27萬元，較備案均價(jià)還低近1萬元，總價(jià)達(dá)943萬。對(duì)比下同戶型、同總價(jià)，是近三年前海沒有出現(xiàn)過的新房?jī)r(jià)格，是當(dāng)之無愧的“前海最低限價(jià)盤”。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

而面對(duì)幾乎同一起跑線的對(duì)手時(shí)，萬科選擇祭起優(yōu)惠大旗，化身“價(jià)格屠夫”。

據(jù)悉，萬科在天健悅灣府取得預(yù)售后不久，就通過降價(jià)從而達(dá)到吸引客群的目的，最高優(yōu)惠可到160萬。實(shí)際上，在過去幾年間，前海地帶的“網(wǎng)紅盤”較少出現(xiàn)降價(jià)促銷的情況。

觀點(diǎn)新媒體咨詢售樓處得知，萬科瑧灣悅項(xiàng)目在認(rèn)籌期階段166平方米最高滿減160萬元，折后最低價(jià)8.24萬。另外，這個(gè)最大優(yōu)惠需條件達(dá)成，需按限定時(shí)間內(nèi)完成簽約、凍資、抽簽等流程后方可享有。

盡管有著條件限制，萬科瑧灣悅項(xiàng)目在意向登記階段就錄得超1000批客戶登記，并在11月27日的開盤首日中，成功去化289套，去化率約90%，收金超35億元，距離售罄一步之遙。

最低限價(jià)盤預(yù)冷？

反觀作為“前海最低限價(jià)盤”的天健悅灣府，626套房源凍資人數(shù)455批，入圍比例1：0.72，中簽率100%，這與去年“悅桂府”1172人搶427套、中簽率36.43%相比，熱度相對(duì)不足。

對(duì)此市場(chǎng)分析多認(rèn)為，由于萬科臻灣悅的促銷搶跑，天健悅灣府此次開盤面臨的去化壓力很大。而隨著天健悅灣府發(fā)表“不降價(jià)”聲明，市場(chǎng)期待兩個(gè)新盤后續(xù)卷出前?！靶聝r(jià)”的局面估計(jì)不會(huì)發(fā)生。

觀點(diǎn)新媒體了解到，截止于11月30日，市場(chǎng)消息稱，天健悅灣府在今日開盤時(shí)，凍資棄選人數(shù)不少，且455批客戶僅賣了170套左右，去化率37.36%。目前天健悅灣府方面尚未正式披露開盤結(jié)果。

一位房地產(chǎn)中介評(píng)價(jià)稱，萬科的定價(jià)令其他開發(fā)商有些意外，這也導(dǎo)致前海樓市進(jìn)一步陷入內(nèi)卷。

對(duì)于前海新房?jī)?nèi)卷情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，前海房?jī)r(jià)持續(xù)走低，是因?yàn)榍捌诘募泄┑貙?duì)于“限地價(jià)”加“限房?jī)r(jià)”的模式下，已經(jīng)做了明確的預(yù)期引導(dǎo)。

另外一方面，整個(gè)前海在調(diào)整供地結(jié)構(gòu)以后，居住用地明顯的增加，在市場(chǎng)比較低迷的情況下，導(dǎo)致項(xiàng)目大面積集中上市，引起房企之間確實(shí)存在一定的價(jià)格內(nèi)卷。

李宇嘉補(bǔ)充道：“對(duì)于企業(yè)來講，不管是萬科還是天健，銷售的低迷導(dǎo)致資金鏈的緊張，以及國(guó)企承擔(dān)的一定政府責(zé)任，需要迅速加快銷售回籠資金，那項(xiàng)目促銷上有一定的這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)情況?！?/p>

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端也表達(dá)了相同觀點(diǎn)，她指出，前海新房定價(jià)主要還是考慮市場(chǎng)面的因素會(huì)較多一些，一方面由于前期前海規(guī)劃定位高且住宅面積較少，市場(chǎng)給予比較高的預(yù)期，價(jià)格與價(jià)值比較得到市場(chǎng)的認(rèn)同。

“那么在市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟的時(shí)候，開發(fā)商對(duì)前階段基于預(yù)期實(shí)現(xiàn)的較高價(jià)格做適當(dāng)回調(diào)，是符合市場(chǎng)規(guī)律的理性行為?！?/p>

張曉端同時(shí)指出，目前大多數(shù)的新盤，尤其是去化的比較好的，其實(shí)它的價(jià)格跟周邊的二手房?jī)r(jià)都有一些倒掛的情況。在如今情況下，對(duì)能接受類似于天健悅灣府及萬科臻灣悅比較高總價(jià)的優(yōu)質(zhì)客戶相對(duì)有限，因此肯定是要去盡可能的爭(zhēng)奪到這批客戶，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的去化。

觀點(diǎn)新媒體了解到，目前繼信貸、債券“兩支箭”連續(xù)有力射出之后，以股權(quán)融資為代表的“第三支箭”也已發(fā)出。雖然利好房企政策不斷，但新房銷售仍是破除流動(dòng)性困局的根本。

此前惠譽(yù)曾指出，中國(guó)監(jiān)管方面出臺(tái)的支持性措施，為現(xiàn)金短缺的房企提供臨時(shí)流動(dòng)性支持。新房銷售大范圍復(fù)蘇仍是房企流動(dòng)性持續(xù)改善的關(guān)鍵。購(gòu)房需求回暖取決于購(gòu)房者信心和就業(yè)前景的恢復(fù)情況。

關(guān)鍵詞： 每平方米 最低限價(jià) 深圳國(guó)際