（2022年11月27日）今年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)歷經(jīng)坎坷，無論企業(yè)業(yè)績還是資本市場估值，均遭遇了劇烈沖擊。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，大量上市物企利潤縮水，凈利潤平均跌幅達(dá)7.18%；毛利率普遍下行，平均毛利率較去年同期下降約2.64個(gè)百分點(diǎn)至28.83%，而應(yīng)收款賬齡也明顯拉長。

(相關(guān)資料圖)

在此之外，資本市場對物業(yè)企業(yè)的熱情似乎也在熄滅，今年以來，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)跌幅高達(dá)41.51%，大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值縮水過半。

追根溯源，物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前所經(jīng)歷的下行周期并非來自物管行業(yè)自身基本面，而是地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)而來。不過，這一狀況也正在改變。近期，地產(chǎn)行業(yè)支持政策頻出，六大行釋出萬億授信，央行啟動(dòng)降準(zhǔn)，地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇近在眼前。11月中旬以來，物管股二級市場也已經(jīng)歷數(shù)次強(qiáng)勢反彈。

正是資本的進(jìn)入給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了諸多變化，當(dāng)前正值物業(yè)資本市場估值回歸理性和逐漸恢復(fù)之際，此時(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)更應(yīng)回歸本心，堅(jiān)守服務(wù)本質(zhì)，探尋物業(yè)服務(wù)的真正價(jià)值。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身坐擁海量流量入口，無數(shù)生活場景都可能成為掌控社區(qū)經(jīng)濟(jì)的抓手，例如基于業(yè)主的需求，依靠自身先天社區(qū)入口的優(yōu)勢聚焦自身優(yōu)勢領(lǐng)域，在做好基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，憑借與業(yè)主的近距離和信任度，通過自營或第三方平臺，來提供產(chǎn)品零售和一系列碎片化生活服務(wù)。

在此之外，通過與地產(chǎn)集團(tuán)的協(xié)同，電商、美居、養(yǎng)老、托幼、旅游、資產(chǎn)服務(wù)等增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型均可進(jìn)一步植入于社區(qū)當(dāng)中，優(yōu)化企業(yè)營收成本結(jié)構(gòu)，并使之成為物企的額外增長極。雖然目前物企對社區(qū)經(jīng)濟(jì)的探索進(jìn)程還不明朗，但社區(qū)增值服務(wù)仍是一條值得追尋的藍(lán)海賽道。

物業(yè)服務(wù)并不止于住宅，住宅社區(qū)之外，購物中心、寫字樓、商企空間、公共物業(yè)等均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活躍場景，服務(wù)的邊界更是有無限的延申和想象空間。

以城市服務(wù)為例，城市服務(wù)是對城市空間的規(guī)模化和一體化運(yùn)營，其始于環(huán)衛(wèi)而不僅限于環(huán)衛(wèi)，本質(zhì)是將城市公共空間和資源作為一個(gè)整體，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，具體可包括市政環(huán)衛(wèi)、城市綠化、政府后勤、公共資產(chǎn)運(yùn)營等不同業(yè)務(wù)范圍，隨著政府對精細(xì)化城市管理需求的增長和政策的不斷調(diào)整，物業(yè)企業(yè)將有機(jī)會(huì)成為政府的物業(yè)管家，G端業(yè)務(wù)的廣度和深度也會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

12月13日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2022觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季”將以線上專場論壇的形式，邀請物業(yè)服務(wù)和數(shù)字化領(lǐng)域的企業(yè)、精英、專家進(jìn)行線上討論，以演講、討論、交流會(huì)等形式，共同探討行業(yè)奧秘并追尋新的增長機(jī)會(huì)，分享行業(yè)新思路和新路徑。

日程安排

物業(yè)服務(wù)的邊界

2022觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季

12月13日

演講及討論主題：

演講話題1：規(guī)模之外

闡釋：規(guī)模的擴(kuò)張和項(xiàng)目密度的提高既能提高整體營收又能降低平均成本，不過管理規(guī)模是否是物業(yè)公司追求的盡頭？在規(guī)模之外，物業(yè)公司還有哪些可以探索的方向，是否存在第二條增長曲線？

演講話題2：社區(qū)經(jīng)濟(jì)的生態(tài)

闡釋：物業(yè)服務(wù)企業(yè)坐擁海量流量入口，然而在社區(qū)電商、社區(qū)經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域收獲甚微；線上還是線下，平臺還是自營，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的生態(tài)究竟該如何構(gòu)建？

演講話題3：行業(yè)外部的競爭

闡釋：作為空間綜合服務(wù)商，物業(yè)公司在眾多業(yè)務(wù)領(lǐng)域面臨的不僅僅是行業(yè)內(nèi)的競爭，更多外部的企業(yè)都會(huì)加入戰(zhàn)局，如何在此中發(fā)揮物業(yè)企業(yè)自身的優(yōu)勢？

演講話題4：G端服務(wù)的權(quán)衡

闡釋：政府對城市治理精細(xì)化的需求自然吸引了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的加入，然而無論是公服、環(huán)衛(wèi)還是城市服務(wù)，似乎都存在利潤率低下的問題，如何平衡其中的成本與盈利，怎樣才能做好政府的物業(yè)管家？

演講話題5：依附與獨(dú)立，物業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系平衡

闡釋：近年來住宅開發(fā)行業(yè)的萎縮和流動(dòng)性的收緊不可避免地給物企的發(fā)展帶來影響，然而地產(chǎn)方面為物業(yè)提供的平臺價(jià)值不容忽視，獨(dú)立性的追求也是大勢所趨，如何平衡好和地產(chǎn)公司之間的關(guān)系？

演講話題6：物業(yè)服務(wù)數(shù)字投入與“賬本”

闡釋：市場反饋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)字化建設(shè)的過程中，普遍遇到“年底一算賬，數(shù)字化建設(shè)沒有帶來設(shè)想的價(jià)值”的情況。因此，如何布局投資、并平衡支出是數(shù)字化建設(shè)的基礎(chǔ)。

演講話題7：應(yīng)答未來

闡釋：物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的特色在于涉及多方，例如基于社區(qū)（人）、資產(chǎn)、企業(yè)（服務(wù)方）等等。數(shù)字科技可以圍繞多方帶來怎樣的商業(yè)、服務(wù)模式和業(yè)績增長。

討論話題：資本市場紐帶

闡釋：物業(yè)服務(wù)行業(yè)曾借資本乘風(fēng)而起，然而估值的回歸帶來了更多理性的思考，資本的進(jìn)入給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了哪些變化，投資人的關(guān)注重點(diǎn)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)是否一致？主動(dòng)的市值管理是否必要？

*具體安排以會(huì)議日程為準(zhǔn)

關(guān)鍵詞： 物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資本市場