觀點(diǎn)網(wǎng) 11月10日消息，萬科企業(yè)股份有限公司的2022年度第四期中期票據(jù)提交注冊(cè)報(bào)告，目前債項(xiàng)正處于預(yù)評(píng)階段。

【資料圖】

據(jù)悉，本期中票募集的資金將用于目前項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

從上半年萬科已發(fā)行的中期票據(jù)中，不難看出融資的暢通，已經(jīng)進(jìn)一步緩解在項(xiàng)目開發(fā)中的現(xiàn)金壓力。

值得一提的是，萬科在近期推出“雙十一購(gòu)房節(jié)”，擬通過促銷進(jìn)一步加強(qiáng)去化，完成年末業(yè)績(jī)沖刺。

在不少房企因現(xiàn)金流惡化暴雷的當(dāng)下，一方面，萬科通過促銷樓盤加強(qiáng)回款，維護(hù)自身現(xiàn)金流穩(wěn)定，另一方面也在積極拓寬融資，從而進(jìn)一步分擔(dān)自身現(xiàn)金壓力。

本次提交注冊(cè)的中票擬發(fā)行金額為20億元，將分為2個(gè)品種進(jìn)行發(fā)行，品種一、二在發(fā)行金額上同為10億元，期限為前者為5年期，后者為7年。

觀點(diǎn)新媒體了解到，該債券為萬科今年申請(qǐng)的第四筆中期票據(jù)，而且今年已完成發(fā)行四期公司債及三期中期票據(jù)。

本期中票募集說明書中顯示，萬科此次發(fā)行的20億元將全部用于項(xiàng)目建設(shè)。從具體項(xiàng)目上看，分別位于珠海、廈門、西安、成都以及武漢，均為商住項(xiàng)目且住宅占項(xiàng)目總面積比例均在8成以上。

今年1-2月，萬科完成發(fā)行的三期中票用途同樣為用于項(xiàng)目建設(shè)，不過本次提交的第四期在期限和發(fā)行方式上略有不同——前三期已發(fā)行中票為單一期限品種，均為3年期，通過第四期償債期限的拉長(zhǎng)，不難看出萬科想把項(xiàng)目的資金壓力進(jìn)一步下放至融資平臺(tái)，維系自身現(xiàn)金流穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從萬科近三年發(fā)行中票的情況可知，2021年之前以償還存量債務(wù)及融資工具為主，今年開始已發(fā)行的三期中票及計(jì)劃發(fā)行第四期中票則以項(xiàng)目開發(fā)為主。

今年1-10月末，萬科累計(jì)發(fā)行中票金額80億元，公司債券88.9億元。其中，中票募資用途以項(xiàng)目開發(fā)為主，公司債則用于“借新還舊”及置換自有資金，另有10億元募集資金用于補(bǔ)流。

具體項(xiàng)目上看，前3期中票資金使用比例最高的為萬科雪山二期建設(shè)項(xiàng)目，額度34億元；其次為重慶市永川萬科城一二期項(xiàng)目及沈陽渾南新都心一分期項(xiàng)目，同為15億元，上述項(xiàng)目累計(jì)使用募集資金64億元，占今年發(fā)行中票金額的80%。

值得一提的是，今年以來部分房企融資方向已不在局限于償還舊債。

1月份，招商蛇口30億元并購(gòu)票據(jù)完成注冊(cè)，用途方面也指出首期發(fā)行的25.8億元中，有12.9億元用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)。

無獨(dú)有偶，近日中海獲批分期發(fā)行的150億公募債中，募集資金再扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于償還公司有息債務(wù)、支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力、項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，也提及將把募集資金用于項(xiàng)目開發(fā)。

相關(guān)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，房企融資用于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)象一直都存在，只不過在對(duì)相關(guān)企業(yè)的情況及項(xiàng)目本身的審批較為嚴(yán)格。

今年以來，萬科先后完成用于項(xiàng)目開發(fā)的中票發(fā)行，債券融資資金用途不再僅聚焦于償還舊債，說明目前已經(jīng)緩解了短期債務(wù)壓力，日常經(jīng)營(yíng)逐步回歸良性循環(huán)。

事實(shí)上，萬科并非全無壓力。

2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，房企銷售端承受了不小的壓力。今年1-10月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為3467.7億元，同比下降33.45%。

銷售端也影響著現(xiàn)金流，三季度報(bào)告顯示，萬科全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已由正轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-41.76億元，同比下降442.36%。

在今年6月的股東大會(huì)中，郁亮曾講述自己親臨萬科全國(guó)項(xiàng)目時(shí)，觀察到惠州公司業(yè)務(wù)員跑到深圳城中村拓展客群、珠海員工去到北方賣房。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，行業(yè)信心缺少導(dǎo)致客戶越來越難找，房企面臨空前的去化壓力。

每年的6月、12月都是房企沖擊銷售額的月份。市場(chǎng)有消息指出，萬科于近期召開內(nèi)部會(huì)議，劍指年末加強(qiáng)銷售去化，沖刺年底業(yè)績(jī)事宜。

與此同時(shí)，萬科也在雙11前夕推出了“雙十一購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)。以廣州萬科為例，包括部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)立減11.11萬、最高清空3萬購(gòu)物車、線上看房送品牌家電等措施。

而江西萬科在11月5日正式打響了2022年官方保價(jià)第一槍，相關(guān)促銷頁面顯示，江西萬科將通過見面專享、補(bǔ)貼惠場(chǎng)、家電好物、好房底價(jià)、車位驚喜、官方保價(jià)等促銷方式，進(jìn)一步推進(jìn)萬科在年末的銷售去化，沖擊業(yè)績(jī)。

知情人士向觀點(diǎn)新媒體透露，年末兩月，萬科將在全國(guó)一大批城市加強(qiáng)各類銷售渠道的合作力度，增強(qiáng)線下帶看，線上引流。除此之外，還將通過加快傭金結(jié)算、銷售激勵(lì)政策、銷售人員培訓(xùn)等多方面，進(jìn)一步增強(qiáng)銷售力量和去化速度。

由此可見，對(duì)于當(dāng)下的房企而言，加大銷售才是解決現(xiàn)金流問題的根本。對(duì)于項(xiàng)目不斷“融資”，一方面緩解了目前的即時(shí)現(xiàn)金壓力，另一方面也保證了項(xiàng)目能夠正常開展，延續(xù)未來的可售貨值，維護(hù)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞： 募集資金 項(xiàng)目建設(shè) 中期票據(jù)