債券違約,業(yè)績下滑,千億、百億房企俱樂部繼續(xù)以斷崖式態(tài)勢減員。今年的三季度,房企正經(jīng)歷新一輪生死大考,就在整個(gè)市場風(fēng)聲鶴唳之時(shí),融資端正加大力度,助力房企熬過這個(gè)年關(guān)。
35家房企出現(xiàn)虧損
(資料圖片僅供參考)
樓市寒冬之下,房企經(jīng)營狀況持續(xù)探底。
近期A股上市房企三季報(bào)提供了一個(gè)觀察視角。數(shù)據(jù)顯示,已披露三季報(bào)的百強(qiáng)房企全口徑銷售金額為5.31萬億元,同比減少45.8%,權(quán)益口徑為3.71萬億元,同比減少46.3%。前三季度房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤為214億元,同比大幅下降74.4%,降幅較二季度下降了9.4個(gè)百分點(diǎn);三季度歸母凈利潤為-20億元,較去年同期167億元大幅下降,房企虧損情況愈發(fā)嚴(yán)重。
具體來看,前三季度虧損的房企有35家,既有國資背景的北辰實(shí)業(yè)(601588)、中交地產(chǎn)(000736)、云南城投等,也有藍(lán)光發(fā)展(600466)、陽光城、華夏幸福(600340)等出險(xiǎn)房企。其中,陽光城、北辰實(shí)業(yè)歸母凈利潤分別較去年同期下降303.81%和352.07%,跌幅較大。
對(duì)于房企業(yè)績集體下滑或虧損的原因,無外乎以下幾點(diǎn)。第一,疫情、市場下行等外部因素促使結(jié)算收入大幅減少;第二,結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利低,毛利率持續(xù)承壓;第三,受市場景氣度持續(xù)低迷的影響,房企普遍通過降價(jià)促銷的方式推動(dòng)銷售回款提速,在綜合評(píng)估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計(jì)提資產(chǎn)減值;第四,停工之下利息資本化減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用上升;第五,合作項(xiàng)目增多致使少數(shù)股東損益占比提升。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示,今年1-9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元,同比下降8%。
相對(duì)來說,一些頭部房企、央國企、區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企整體財(cái)報(bào)質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況較好。萬科、金地集團(tuán)(600383)、華發(fā)股份(600325)、金融街、南國置業(yè)(002305)、迪馬股份(600565)、濱江集團(tuán)(002244)、榮安地產(chǎn)(000517)、天健集團(tuán)(000090)均實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤同比正增長。
以濱江集團(tuán)最為亮眼,其歸母凈利潤同實(shí)現(xiàn)比增長55.21%,其在財(cái)報(bào)中稱,歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,總體而言,受市場下行影響,上市房企營收、利潤都不容樂觀,尤其受到近年結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響,房企利潤空間被進(jìn)一步壓縮。
違約潮持續(xù)蔓延
值得關(guān)注的是,浩浩蕩蕩的到期債務(wù)讓原本經(jīng)營困難的房企雪上加霜。
數(shù)據(jù)顯示,2022年前三季度境內(nèi)債券市場有24家房企宣布展期,展期規(guī)模高達(dá)1193億元,較去年全年增加1000億元。上海票交所數(shù)據(jù)顯示,8月房地產(chǎn)行業(yè)商票逾期企業(yè)達(dá)2633家,較7月增加729家,在逾期企業(yè)中占比64%。房企中資美元債違約形勢嚴(yán)峻,前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約,比去年全年增加24家,涉券規(guī)模550億美元,較去年全年增加368億美元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),今年四季度將有200家核心房企境內(nèi)外債券到期,總規(guī)模約1836億元,其中海外債約649億元。
為防止違約,各房企均主動(dòng)尋求展期,但并不是每筆債務(wù)都能成功得到展期。進(jìn)入十一月,違約潮甚至已經(jīng)蔓延至部分國資房企和優(yōu)質(zhì)示范民營房企。
11月1日,曾多次獲得融資部門支持發(fā)行債券的示范房企旭輝發(fā)布公告稱,暫停支付境外融資安排項(xiàng)目下所有應(yīng)付的本金和利息,將對(duì)公司境外債進(jìn)行全盤統(tǒng)籌,對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)和久期進(jìn)行重新安排,以時(shí)間換空間,讓公司能持續(xù)經(jīng)營下去。截至公告日,旭輝境外債務(wù)總額(包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券)約68.5億美元,暫停支付的款項(xiàng)約4.14億美元。
此前一天,綠地控股(600606)發(fā)布公告稱,擬對(duì)2022年-2024年到期的9只美元債就展期事項(xiàng)發(fā)起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意,將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年,其余債券展期兩年,展期期間票息不變。
不難看出,不斷到期的債務(wù)讓原本脆弱的房企更加苦不堪言,越來越多的房企被債務(wù)拖進(jìn)了這場群體性危機(jī)之中。
四季度市場有望回穩(wěn)
在如此嚴(yán)峻的市場環(huán)境下,來自民企融資端的好消息接踵而至。
11月8日,中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)稱,在人民銀行的支持和指導(dǎo)下,將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
第二天,中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》,指出為加大對(duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度,意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可填寫項(xiàng)目需求意向表提出增信需求。
受此消息影響,11月9日,A股與港股地產(chǎn)板塊應(yīng)勢集體大漲,且領(lǐng)漲兩市。
實(shí)際上,11月第一天,中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信用增進(jìn)投資公司,召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會(huì),介紹中債信用增進(jìn)公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展,并聽取各方意見建議。
據(jù)悉,這已經(jīng)是第三次召開關(guān)于民營房企發(fā)債融資相關(guān)的座談會(huì),相比之前,這次參與增信項(xiàng)目的房企范圍有所擴(kuò)容。
在此前的“國際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)”上,央行行長關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)也提振了市場信心。“人民銀行鼓勵(lì)銀行通過‘保交樓’專項(xiàng)借款支持已售住房建設(shè)交付,支持剛性和改善性住房需求。近期,房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn),我們相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”
業(yè)內(nèi)人士表示,過去對(duì)于民營企業(yè)的融資,更多的還是小范圍的和推薦式的,此次對(duì)于民企融資則顯然放開了標(biāo)準(zhǔn)和門檻,有助于更多企業(yè)進(jìn)行融資和發(fā)債。不過,房企現(xiàn)金流的來源不僅取決于融資端,銷售回款同樣至關(guān)重要。
中銀證劵認(rèn)為,當(dāng)前政策力度尚不足改變行業(yè)基本面弱復(fù)蘇的態(tài)勢,供需兩端走弱的壓力仍在,預(yù)計(jì)在政策利好加持下,四季度表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于前三季度。
就像萬科在三季報(bào)中預(yù)測的那樣,市場恢復(fù)之路將緩慢而曲折。可以從存量房交易的率先企穩(wěn)中看到城市住房需求并沒有消失?!斑@也提示我們要加倍努力,更好地回應(yīng)客戶訴求,推動(dòng)經(jīng)營穩(wěn)步回升。”
關(guān)鍵詞: 危機(jī)四伏