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欄目：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》

主持人：武辰

文：朱揚 連衛(wèi)民

8月26日，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話中，對房地產(chǎn)市場的走向與變革作出了解讀。隨后，“專家建議還貸時間延至40年”“專家建議農(nóng)民在縣城買房”“取消公攤面積購房者能否少花錢”甚至“董藩”等多個話題詞登上微博熱搜，引發(fā)全網(wǎng)熱議。

對話中，董藩主張農(nóng)民住到城里去，因為在縣城里享受到的公共服務和接受到的信息等與農(nóng)村的環(huán)境完全不一樣。對于提升農(nóng)民的個人素質(zhì)很有必要。如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地，可以在需要的時候開車過去種地，

對于“建議農(nóng)民縣城買房開車回村種地”的觀點，不少網(wǎng)友質(zhì)疑董藩“不懂農(nóng)村”“不接地氣”，8月27日下午董藩本人對此做出了回應。

董藩表示，首先自己在農(nóng)村長大，現(xiàn)在也有時去農(nóng)村，對農(nóng)村農(nóng)業(yè)基本熟悉。第二，農(nóng)民住在縣城開車去種地已經(jīng)很常見了?？h城周圍20公里的農(nóng)村都可以這樣做，開車十幾分鐘到半個小時就到地里了。第三，開著車去種地可以開農(nóng)用三輪車、四輪車、皮卡車，不是說開著奔馳寶馬去種地。

“第四，這些農(nóng)用三輪車四輪車也就幾千到一萬，皮卡也就五六萬七八萬的樣子，在農(nóng)民家庭中很常見。早就不是買不買得起的問題。第五農(nóng)活是帶有季節(jié)性的，農(nóng)忙時到地里耕種，農(nóng)閑時在城里打工和做小買賣，很多農(nóng)民已經(jīng)這樣做了，第六，除了發(fā)達縣城外，大部分縣城房價每平1500-3000元，并且現(xiàn)在買房可以貸款，首付才3-5萬?！?/P>

董藩還表示，自己一直主張積極推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，主張農(nóng)民進城享受現(xiàn)代城市文明，讓農(nóng)民的孩子受到好的教育?！澳切┝R我的人，有些人是真的不懂農(nóng)民和農(nóng)村。我覺得我才是農(nóng)民的貼心人?！?/P>

除了“農(nóng)民縣城買房開車回村種地”，董藩在對話中還對“取消預售、取消公攤”等話題發(fā)表了看法。

他認為預售制是房產(chǎn)領域最偉大的發(fā)明之一，該制度本身沒有問題，有問題的是在預售時就辦理貸款，將銀行的風險轉(zhuǎn)嫁給了消費者，并且對預售資金監(jiān)管不到位。

而對于公攤面積導致高房價的說法，董藩認為這種理解是錯的。公攤面積跟買房的價格沒有關系，房子價格是由當前的總供給和總需求決定。董藩表示，公攤面積永遠不可能取消。

農(nóng)民可以在縣城買房住，然后開車去農(nóng)村種地

Loaded: 42.98% 封面直播：現(xiàn)在一些城鎮(zhèn)陸續(xù)在出臺政策，希望給進城買房的農(nóng)民提供購房補貼，以及幫他們解決入學、工作的問題。您覺得從農(nóng)民群體的角度出發(fā)，他們到底要不要到縣城去買房子？

董藩：農(nóng)民進城買房還有一個生產(chǎn)經(jīng)營的問題，如果生產(chǎn)經(jīng)營不受影響，我是主張農(nóng)民要到城里去住的。他們可能沒法到大城市里來，但是在縣城也可以。在縣城里，一個人享受到的公共服務，能接受到的信息，增長的見識，和農(nóng)村的環(huán)境是完全不一樣的。這對于提升農(nóng)民的個人的素質(zhì)，是非常必要的。

如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地，他可以需要的時候開著車過去種地，但是他長期住在縣城。而且農(nóng)民在縣城里面的話，醫(yī)療、教育、生活環(huán)境等都會有很大的改善，也享受到城市文明和現(xiàn)代文明。

房地產(chǎn)最主要問題是需求不振，對有能力買房的人不應有限制

封面直播：您認為未來拉動房地產(chǎn)市場需求的主力軍應該是哪批人？

董藩：從房地產(chǎn)市場上來看，肯定還是中產(chǎn)階級以上的人。房地產(chǎn)市場很特殊，它有一個進入的門檻，如果沒有積累到相當?shù)夭?，哪怕咬牙切齒用六個錢包湊夠了首付，但達不到那個狀態(tài)仍然進入不了這個市場。

因為我們當前面臨最主要的問題是讓需求恢復，所以我們現(xiàn)在強調(diào)無論是誰進入市場買房子都是對社會的貢獻。不要說人家買5套、8套，他只要能進入這個市場，真正拉動經(jīng)濟，使需求有所恢復，對就業(yè)有貢獻，對地方財政收入有貢獻，對GDP增長有貢獻，這就是非常好的。

封面直播：您的意思讓所有有能力的買房人都可以買房，不要有任何的限制？

董藩：對，當前就是應該萬眾一心。

封面直播：全面放開房地產(chǎn)后，大家都去大城市買房，持續(xù)推高大城市房價，年輕人更買不起了，會不會加大貧富差距？

董藩：首先各個城市的差距大是正常的，國際經(jīng)驗告訴我們，不要拿紐約的價格和那些小城鎮(zhèn)的去比。

另外，房地產(chǎn)有多大影響？我們估算，GDP總量中有30%-40%由房地產(chǎn)完成，也許以后會慢慢下滑，但至少當前它是這樣一個狀態(tài)。第二，就業(yè)人口有多少？我們發(fā)現(xiàn)至少有1億人口跟房地產(chǎn)直接、間接發(fā)生聯(lián)系，當房地產(chǎn)受到影響的時候，他們都會受到影響。

建議首付比例降至20%，還貸時間延至40年

封面直播：現(xiàn)在年輕人都說房價太高，買房壓力比較大。該如何減輕年輕人的買房負擔，幫助年輕人更快買房？

董藩：首先目前我們30%的首付比例太高，全世界沒有這么高的首付。到外國去買房子，當?shù)厝硕际?%、10%的首付，10%是很常見的。0首付也是不行的，美國次貸危機就是這樣發(fā)生的。

雖然0首付不行，但是10%-20%的首付是可以的。所以我們可以將首付下調(diào)到20%，這樣的話年輕人積累財富、積累首付的過程就會縮短。

年輕人在買房子初期的時候，還款壓力比較大。我們能不能給他一個照顧？讓他前五年只還利息，不還本金。五年以后你的收入就會明顯上升，比如說剛畢業(yè)的時候月薪是七千，五年以后一萬三四是很正常的。這個時候再逐漸把前期的本金放到后邊25年中去分攤，壓力就會大大減輕。

第三，還有一個措施，現(xiàn)在我們的房貸一般來講是貸30年，能不能延長到40年？這樣也能減輕還貸壓力。這個觀點網(wǎng)上有很多人都在罵我，但你想你借了銀行的錢，讓你多用了10年，多付一點利息是很正常的。

有人說延長還貸時間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無所謂。因為退休了還有退休金。有人說萬一退休金下降了呢？但是等三四十年后你退休的時候，這點貸款在你的收入當中所占的百分比也很少很少了，可能十分之一都不到。因為這些年收入是一直在漲的，而你還款金額是下降的。

預售制是房產(chǎn)領域一個偉大的發(fā)明，不應該取消

封面直播：現(xiàn)在很多人認為應該取消預售制，您怎么看？

董藩：我認為房產(chǎn)領域有兩個偉大的發(fā)明，一個是預售，一個是按揭貸款，當然這兩個是配合在一起使用的。

預售為什么是一個偉大的發(fā)明？因為房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，蓋房子需要的錢太多了，從開發(fā)商的角度看，如果沒有足夠的資金買地，房地產(chǎn)企業(yè)緩步發(fā)展，但我們的需求又處在一個爆發(fā)的狀態(tài)。因此，如果讓開發(fā)商用自有資金去開發(fā)，現(xiàn)在市場上的開發(fā)量會下降三分之二。

那么預售制就是這樣一個制度，在開發(fā)商錢不夠的情況下買了地后，可以通過預售產(chǎn)生一種融資的效果，

如果預售的情況比較好，就會使施工企業(yè)、建材企業(yè)等都對這個樓的建成充滿信心，愿意墊資供開發(fā)商先使用。預售的資金幫助產(chǎn)業(yè)鏈建立信心基礎，又有施工企業(yè)和建材商愿意賒帳幫助開發(fā)商完成項目，就使得這種生產(chǎn)供應規(guī)模很大并且相對順利。如果不允許預售了，開發(fā)商靠自有資金去開發(fā)，開發(fā)規(guī)模就會大大下降。

在需求端沒有下降的情況下，供給端下降了，會導致價格急劇失衡，價格飛漲，因為生產(chǎn)的房子的太少了。那樣的話低收入階層，甚至很多中產(chǎn)階級都買不起房子，只有富豪階層才能買得起。

第二，國外的經(jīng)驗顯示，預售是檢驗市場認可程度的一個重要手段。如果預售的情況不好，就會倒逼開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃設計。在中國這方面雖然被弱化了，但是還存在一定作用，很多開發(fā)商一期樓盤規(guī)劃時，可能因戶型偏大等原因預售效果不好，就會在二期、三期調(diào)整過來，這樣便促進了資源的優(yōu)化配置。

第三，大家現(xiàn)在都認為自己吃虧了，比如爛尾了等。其實爛尾是當前的一個特殊情況，正常情況下爛尾還是很少的。在正常情況下，我們看到什么？房價是穩(wěn)步上漲的。

預售對消費者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況，正常情況下，房價穩(wěn)步上漲時，消費者通過預售提前兩、三年買房，就意味著按照兩、三年前的供求關系去支付價格。因此預售雖然提前付錢，但消費者就相當于合作投資，分享了未來上漲中帶來的增值收益。

但是現(xiàn)在罵這個制度的人，其實很多都享受到了它的好處，或者說不知道這種好處。所以我們要給大家講清楚，它有存在的意義。

我們發(fā)現(xiàn)這個預售制它可能確實還是有一些缺陷。與中國相比，西方預售交了10%或20%的定金后。等到交房時才辦貸款，但中國是預售時就必須辦貸款，銀行提前兩三年收取利息，這實際上是對消費者財產(chǎn)權的傷害。并且，如果房子爛尾，風險也轉(zhuǎn)嫁給了買房者，因為消費者已經(jīng)簽訂了貸款合同，銀行往往強制消費者無條件償還貸款，這非常不合理。因為產(chǎn)品并沒有到消費者手中卻必須償還貸款，還稱貸款和預售是兩個合同，但這兩個合同其實套在一起。如果完成不了那個交易，我本身就不會借你這個錢，不應該有這筆錢。

封面直播：所以其實您認為預售制本身是沒有問題的，重點是要把辦貸款的時間移到交房的時候，這樣可以保障購房者的利益。

董藩：這是第一點，第二點就是預售資金有個監(jiān)管問題。我們現(xiàn)在監(jiān)管不住，為什么監(jiān)管不??？是因為監(jiān)管方必須有業(yè)主代表或者說業(yè)主的律師才行，在西方就是這樣，買賣雙方的律師和政府共同監(jiān)管。

公攤面積和房價無關，永遠不可能取消

封面直播：現(xiàn)在很多人都在呼吁取消公攤面積，認為高房價很大一部分原因是公攤面積導致的，您怎么看？

董藩：很多人對于公攤面積的理解完全是錯的。其實公攤面積跟買房的價格是沒關系的，房子價格是由當前的總供給和總需求決定的，跟成本沒關系。就像我們?nèi)ベI花生的時候，你不能說五塊錢一斤的定價里面要去掉化肥、農(nóng)藥的成本錢。

定價跟成本沒關系，只根據(jù)有多少人想買，自己有多少貨。開發(fā)商在核算成本的時候，跟我們買房者是沒有任何關系的。

另外，公攤面積是永遠不可能取消的。任何商品住宅都有公攤，自己家之外的面積，包括走廊、電梯、物業(yè)用房等都屬于公攤面積。我們不可能不坐電梯，不用走廊，所以這些公攤面積和我們私人的住宅是結(jié)合在一起的，分不開的。

有些公攤面積比例大一點的小區(qū)，也會顯得高檔、舒服。比如說樓梯更寬一些，電梯更大一些，走廊更寬一些。所以公攤面積的比例是和居住的舒適度連在一起的。

所以討論取消公攤面積其實一點意義都沒有，但是為了讓買房的人放心，相關部門可以規(guī)定開發(fā)商在售房的時候?qū)懬宄杂忻娣e和公攤面積。另外公攤面積可以有百分比浮動，比如說上下不能超過1.5%。超過這個標準，就要有一些懲罰措施。

可以取消物業(yè)公司 由業(yè)主自治管理

封面直播：現(xiàn)在也有人提出說實現(xiàn)小區(qū)自治，成立一個小區(qū)管理委員會，您覺得這種方式可行嗎？

董藩：這個可以嘗試的，我很早主張現(xiàn)在的模式仍然可以存在，你愿意接受就接受；如果你有問題，那可以對小區(qū)進行一些改革性的嘗試。

比如說小區(qū)里有的人能力比較強，他們可以成立一個小區(qū)管理委員會，然后負責招聘一些專業(yè)性的公司，比如說維修、綠化、保潔等。自己單獨招聘，把中間的物業(yè)公司取消，就等于少了一個環(huán)節(jié)，節(jié)省了一塊支出。

但是這個團隊，實際要很有奉獻精神，這是第一。第二，長期下去也必須有一定的物質(zhì)利益。比如雇10個人都是小區(qū)退休的職工，他們經(jīng)過選舉產(chǎn)生，或者說競聘上崗，每個月他們有5000塊錢或者3000塊錢，這樣他們才能盡職盡責，然后去跟社會上專業(yè)機構合作。

由于都是小區(qū)的員工參與管理，其他人就不太好意思“搭便車”。有一些人情廉潔的作用?？偨Y(jié)來說，相當于把物業(yè)公司這樣一個商業(yè)化中間環(huán)節(jié)變成了有點公益的非營利機構。

縣城的房產(chǎn)要及早脫手，虧本也要甩掉

封面直播：有很多人在房價高的時候回到縣城買了房，但是現(xiàn)在這些縣城的房子賣不出去了，而且年輕人也不回去住，您覺得該怎么解決，未來會不會好轉(zhuǎn)？

董藩：人口總的流向是從小地方流向大地方，從農(nóng)村流向縣城，從縣城流向城市，從小城市流向大城市，這個趨勢是很難改變的。小城鎮(zhèn)特別是縣城的房地產(chǎn)，主要是靠農(nóng)村人為了孩子上學，或者有些年輕人想脫離農(nóng)業(yè)到城里從事服務業(yè)等。如果農(nóng)村人口多一點可能情況還好一些，它有一個持續(xù)聚集的過程。

如果農(nóng)村人口尤其是年輕人口已經(jīng)比較少了，而縣城能提供的工作崗位又很有限，那么縣城房子的潛力就不是特別大，房價上漲可能就非常困難。而且這些普通縣城的房子和北上廣深等大城市周圍的縣城還不一樣。大城市周圍的縣城還有市場有升值的希望，可以不著急出手，以時間換空間。

但是長期來看，普通縣城房地產(chǎn)的保值增值性很弱。在這種情況下，之前買了縣城房子的人，就很難等到房價上漲再脫手的機會。站在個人角度，我主張縣城的房子要及早脫手，就是虧本也要甩掉。

關鍵詞： 公攤面積 完全不一樣 物業(yè)公司