截圖自阿里拍賣平臺

記者 李貝貝 見習(xí)記者 梁寶欣 深圳報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

估價(jià)上百萬的房源竟然在拍賣平臺上“1元起拍”，是真的能撿漏？還是藏有貓膩？

近期，阿里拍賣平臺上涌現(xiàn)了一批位于深圳的“1元起拍”房源，并多數(shù)標(biāo)有“特價(jià)出售”“不限購”等字樣。

而廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在8月26日接受《》記者采訪時(shí)表示，這個(gè)起拍價(jià)的設(shè)置主要是為了吸引更多的人流量，讓更多的人參與拍賣，提高其在社會上的曝光度，從而促使競拍價(jià)往上抬。

拍賣房源產(chǎn)權(quán)較為特殊

據(jù)《》記者了解，這些“1元起拍”房源的性質(zhì)較為特殊，多數(shù)為工業(yè)用地的宿舍產(chǎn)權(quán)或者是商業(yè)用地的公寓產(chǎn)權(quán)，還有一些則是位于城中村的小產(chǎn)權(quán)房。

截圖自阿里拍賣平臺

以一套位于深圳光明區(qū)奧園峰薈“1元起拍”的房源為例，其建筑總面積為42.68平，市場價(jià)為140萬元，單價(jià)在3.28萬/平左右。值得注意的是，該拍賣房源的產(chǎn)權(quán)為一類工業(yè)用地/宿舍，產(chǎn)權(quán)為50年，并非是住宅。

而該房源在標(biāo)的物介紹頁面還特別用紅字突出說明，“此房產(chǎn)是公司產(chǎn)權(quán)，拍賣成功后需要辦理公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

為此，《》記者在8月25日以購買人身份聯(lián)系了該房源處置單位深圳市特惠淘科技有限公司工作人員張鋒（化名）。據(jù)張鋒介紹，這房子是可以辦理房產(chǎn)證登記過戶，但是過戶的方式和正常的住宅不一樣。

“有兩種過戶方式，一種是直接將房子所屬的公司買下來，相當(dāng)于把公司的股東和法人變更給你。另一種就是，如果你自己名下有公司，可以將房產(chǎn)過到你公司名下，但是你的公司一定是科技公司，因?yàn)閷徺I這種房產(chǎn)的公司有經(jīng)營范圍要求。”張鋒對《》記者說。

此外，張鋒還特別提到，“這房源不能過到個(gè)人名下的，因?yàn)檫@種房子只能公司持有?！?/p>

那這種過戶方式是否會存在什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

8月26日，《》記者特意向廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師請教。周爭鋒律師指出，第一種過戶方式，為了買房而把對方的公司買下來，雙方交易的實(shí)質(zhì)是房屋買賣，有可能會被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按照房屋買賣依法納稅，這個(gè)已經(jīng)有司法判例存在。

“第2個(gè)就是把房子作為一個(gè)買賣轉(zhuǎn)移到自己公司名下。公司持有房子期間有房產(chǎn)稅。對于工業(yè)樓宇性質(zhì)的房產(chǎn)，深圳市對于購買公司的購房資格有限制，不是任何一個(gè)公司都可以隨意購買。”周爭鋒律師說道。

同時(shí)，周爭鋒律師還強(qiáng)調(diào)，“以公司名義購買后，再次出售的時(shí)候稅費(fèi)會非常的高?！?/p>

除了工業(yè)用地的宿舍外，“1元起拍”房還特別青睞位于城中村的自建房。

目前阿里拍賣平臺上，掛了一套位于深圳福田石廈東村的314號701房源，起拍價(jià)也是1元。公開資料顯示，該房源的建筑面積為85平，評估總價(jià)為366.5萬元，單價(jià)在4.3萬元/平。值得注意的是，該物業(yè)為合作建房，無房產(chǎn)證，而本次拍賣的是該房產(chǎn)的長期使用權(quán)。

截圖自阿里拍賣平臺

據(jù)記者觀察，截至到8月26日上午，該套房源已有6990次圍觀，441人設(shè)置提醒和3人報(bào)名。

可以看出，該房源的熱度較高。而《》記者在8月25日以購房人的身份聯(lián)系了該房源處置單位廣州琛博拍賣行有限公司的工作人員李響（化名）。李響對記者表示，這個(gè)是城中村的自建房，也算是小產(chǎn)權(quán)房。

而當(dāng)《》記者問及有沒有房產(chǎn)證時(shí)，李響毫不避諱地直接回答道，“該房源沒有房產(chǎn)證，但有房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及律師見證書，此外，水電物管這些都可以更名過戶?！?/p>

同時(shí)，李響還向記者透露，如果之后遇上拆遷，那征地拆遷補(bǔ)償款則歸買家所有，而這也會在律師見證書里注明。

值得注意的是，處置單位在該房源的介紹界面特別標(biāo)注出，此標(biāo)的位于深圳市福田區(qū)石廈村，有拆遷改造概念，目前二期已經(jīng)拆平。

不過，張鋒則向《》記者表示，“小產(chǎn)權(quán)基本上都沒什么交易量。如果你要交易小產(chǎn)權(quán)房還是要小心一點(diǎn)?！?/p>

而周爭鋒律師指出，拍賣公司在網(wǎng)站上公開拍賣深圳禁止交易的農(nóng)民房使用權(quán)，并且是永久使用權(quán)，本質(zhì)就是買賣深圳的小產(chǎn)權(quán)房，雖然是打著交易使用權(quán)名義，房產(chǎn)如果是違法建筑的話，該交易活動最終是否被法院認(rèn)可仍存在疑問。

“拍賣公司要拍賣深圳小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)，首先要確認(rèn)這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房（標(biāo)的物）的產(chǎn)權(quán)人，也就是委托拍賣的委托人是否有處分的權(quán)利。在該產(chǎn)權(quán)沒有經(jīng)過行政機(jī)關(guān)確認(rèn)物權(quán)權(quán)利歸屬的情況下，拍賣該房產(chǎn)上面的使用權(quán)，不符合《拍賣法》第6條、第7條的規(guī)定?！敝軤庝h說道。

根據(jù)《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利；第七條則規(guī)定:法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的。

8月27日，《》記者致電阿里拍賣的工作人員，該工作人員表示，“平臺掛拍的房源是很多的，我們不可能每一個(gè)都進(jìn)行審核。但如果后期確實(shí)發(fā)現(xiàn)糾紛，產(chǎn)生了法律問題，我們肯定會支持到消費(fèi)者這邊的?！痹摴ぷ魅藛T還提到，“機(jī)構(gòu)能拿出來掛拍，那他們會對這個(gè)標(biāo)的物的掛牌信息承擔(dān)審核和法律責(zé)任。他們會提前核實(shí)清楚相關(guān)房源是否合法再進(jìn)行掛拍?！?/p>

真的能1元成交嗎？

針對這個(gè)“1元起拍”房源，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這僅僅是個(gè)噱頭，最終成交價(jià)肯定是接近市場價(jià)的。

截圖自阿里拍賣平臺

據(jù)了解，8月25日早上10點(diǎn)，位于深圳光明區(qū)奧園峰薈的房源已經(jīng)被成功拍賣，起始價(jià)也是1元。該房源的建筑總面積為42.68平，市場價(jià)為130萬元，最終約以78萬元成交，成交單價(jià)為1.82萬元/平。也就意味著這套房源與市場價(jià)相比打了個(gè)6折。

不過，值得注意的是，記者8月26日從鏈家中介平臺上看到同樣是奧園峰薈的一套42.68平的房源，掛牌價(jià)為79萬元。與上述房源的總價(jià)相差不到一萬元。

截圖自鏈家

為此，李宇嘉指出，“1元起拍”只是起拍價(jià)，這和開發(fā)商賣新房宣傳的時(shí)候說最低價(jià)格是多少起的道理是一樣的。

“最終還是以拍賣成交價(jià)為準(zhǔn)。此外，‘1元起拍’通常會設(shè)有保留價(jià)，假如保留價(jià)是200萬，但是最后拍賣價(jià)格達(dá)不到200萬就會流拍。但是他不會把達(dá)不到200萬就流拍的字樣寫進(jìn)拍賣公告里?！崩钣罴握f道。

周爭鋒律師也持相同意見。他表示，所謂的起拍價(jià)一元，這是一個(gè)引起大家關(guān)注的噱頭。這個(gè)不是司法拍賣。這只是一個(gè)拍賣公司，自己在網(wǎng)站上的拍賣活動。就如同中介公司，在自己的網(wǎng)站上推薦房源一樣。

“法院依據(jù)民事訴訟法進(jìn)行的司法拍賣活動，屬于司法活動，法院出具的執(zhí)行裁定書具有終局效力。而拍賣公司依據(jù)拍賣法，在網(wǎng)站上進(jìn)行了拍賣活動，依舊是一般民事法律行為，不具有終局決定效力。”周爭鋒律師說道。

“1元起拍”房源是否值得買？

李宇嘉認(rèn)為，有些“1元起拍”房源的背后可能存在多方債權(quán)人，比如說有些房子背后有中小企業(yè)主，存在多方融資，可能既有銀行，又有民間金融，還有網(wǎng)絡(luò)貸款的。而這很難獲得真實(shí)的產(chǎn)權(quán)。即使拍賣到手以后，也可能難以執(zhí)行。

“這些風(fēng)險(xiǎn)的源頭，主要是因?yàn)榻鼛啄暾麄€(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，很多企業(yè)多方融資，很多個(gè)人加杠桿，創(chuàng)業(yè)投資，炒房。”李宇嘉說。

此外，李宇嘉還指出，另外一種就是因?yàn)橛行┓孔雍茈y通過中介交易成功，成交周期很長，他們便通過拍賣的形式來使交易更快一點(diǎn)。

“對于一些特別缺錢的人來講，他想套現(xiàn)，就會把價(jià)格降低。（如果是合法交易）這類房子的話，還是可以考慮的?！崩钣罴握f道。

關(guān)鍵詞： 小產(chǎn)權(quán)房