樂(lè)居新媒體楊旭顏發(fā)自長(zhǎng)沙

尤如當(dāng)下長(zhǎng)沙的盛夏熱情難擋，今年長(zhǎng)沙樓市的豪宅市場(chǎng)也正處在如日中天的階段。趕在7月底，長(zhǎng)沙又一豪宅大平層純新盤(pán)入市了。

7月30日，位于長(zhǎng)沙主城區(qū)開(kāi)福區(qū)中心板塊的純新盤(pán)建發(fā)養(yǎng)云首開(kāi)78套精裝大平層，均價(jià)20000-25000元/㎡，戶型為建面220㎡，260㎡和300㎡，總價(jià)超500萬(wàn)/套，兩梯兩戶純板樓，看房認(rèn)購(gòu)需驗(yàn)資200萬(wàn)。

【資料圖】

養(yǎng)云系為建發(fā)旗下高端的產(chǎn)品系列，是建發(fā)傳統(tǒng)新中式的迭代之作。從開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)圖可以看到，即使置業(yè)門(mén)檻不低，但現(xiàn)場(chǎng)依舊人頭攢動(dòng)，熱度不小。克而瑞市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)披露，建發(fā)養(yǎng)云首開(kāi)去化率達(dá)90%。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天晚些時(shí)候，建發(fā)隨即也放出了建發(fā)養(yǎng)云即將加推的宣傳海報(bào)。

除開(kāi)建發(fā)養(yǎng)云外，近期在長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)被強(qiáng)烈關(guān)注的項(xiàng)目還有位于天心中心板塊南湖新城的綠城鳳起麓鳴。

綠城鳳起麓鳴為綠城于2021年6月在長(zhǎng)沙首批集中供地中搖號(hào)摘得地塊，樓面價(jià)14157元/㎡，也是當(dāng)前長(zhǎng)沙樓面地價(jià)的“天花板”。今年6月底，綠城鳳起麓鳴生活美學(xué)館正式開(kāi)放。項(xiàng)目為預(yù)約制看房，需驗(yàn)資200萬(wàn)，方可預(yù)約看房。

不過(guò)，即便是驗(yàn)資200萬(wàn)的硬門(mén)檻，也依舊擋不住長(zhǎng)沙購(gòu)房者的熱情。7月26日下午，樂(lè)居新媒體在其生活美學(xué)館探盤(pán)，發(fā)現(xiàn)每一個(gè)小時(shí)，售樓部至少有6批左右的客戶到訪，其開(kāi)放的315平方米戶型樣板間內(nèi)人流更是絡(luò)繹不絕，每隔幾分鐘便有人參觀。

據(jù)悉，項(xiàng)目最快或?qū)⒃?月份面市推新。目前項(xiàng)目的放風(fēng)單價(jià)預(yù)計(jì)突破3W+。如若真如此，該項(xiàng)目將成為長(zhǎng)沙首個(gè)單價(jià)在3W以上的住宅性質(zhì)的樓盤(pán)。屆時(shí)，長(zhǎng)沙的豪宅賽道上又將新添一位人氣選手。

（綠城鳳起麓鳴生活美學(xué)館）

（綠城鳳起麓鳴315平方米戶型樣板間）

豪宅風(fēng)起，從商業(yè)到住宅

事實(shí)上，在去年這個(gè)時(shí)候，長(zhǎng)沙樓市上關(guān)于豪宅的字眼并不多。作為樓市調(diào)控優(yōu)等生的長(zhǎng)沙，自2017年開(kāi)始進(jìn)入嚴(yán)格限價(jià)的時(shí)代，房?jī)r(jià)低洼是長(zhǎng)沙樓市的顯著特征，剛需是長(zhǎng)沙樓市前幾年的主要客群。而提及豪宅，長(zhǎng)沙樓市上能想到的屈指可數(shù)，畢竟萬(wàn)元左右的單價(jià)，實(shí)難朝著高品質(zhì)豪宅方向發(fā)展。

2019年，位于長(zhǎng)沙雨花區(qū)的運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)二期商業(yè)公寓面市，產(chǎn)品為450㎡大平層公寓、900㎡復(fù)式公寓、1320㎡泳池花園復(fù)式公寓，總價(jià)1800萬(wàn)/套起，不到半個(gè)月全部售罄。這讓當(dāng)時(shí)限購(gòu)許久的長(zhǎng)沙樓市看到了市場(chǎng)上被壓抑的高端居住物業(yè)的購(gòu)買潛力，也看到了市場(chǎng)對(duì)于居住品質(zhì)升級(jí)的強(qiáng)烈渴望。

隨后，商業(yè)大平層熱在長(zhǎng)沙掀起。2020年，濱江板塊商業(yè)大平層潤(rùn)和濱江灣面市，單價(jià)約3.5萬(wàn)元/平，市場(chǎng)熱度不小，登2021年長(zhǎng)沙公寓排行榜第二名。

而長(zhǎng)沙樓市的徹底改頭換面是在去年下半年多個(gè)單價(jià)破2W/平的改善住宅的集中面市。

2021年12月，長(zhǎng)沙濱江板塊華潤(rùn)置地純新盤(pán)長(zhǎng)沙悅府首開(kāi)，半月內(nèi)連開(kāi)3次，戶型186-256㎡的精裝大平層，次次搖號(hào)日光，均價(jià)21000-23000元/平，累計(jì)銷售額破23億；同月，長(zhǎng)沙悅府不遠(yuǎn)處的旭輝新盤(pán)大平層——旭輝鉑悅湘江也迎來(lái)了首開(kāi)，均價(jià)約25000元/平，戶型220㎡、270㎡、370㎡，在市場(chǎng)引發(fā)不少動(dòng)靜。

今年2月，文昌閣地鐵口，市中心，軌道萬(wàn)科瑧灣匯首次面市，精裝均價(jià)約25000元/㎡。項(xiàng)目戶型225-306平，從首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄再到加推，均大賣特賣。

至此，今年長(zhǎng)沙樓市上單價(jià)超2萬(wàn)的樓盤(pán)開(kāi)始變得不再“稀奇”。而在去年這個(gè)時(shí)候，長(zhǎng)沙樓市上單價(jià)超2萬(wàn)的住宅產(chǎn)品，還是難覓一二的狀態(tài)。

高端購(gòu)買力爭(zhēng)相入市，房?jī)r(jià)看漲

豪宅熱銷，彰顯了長(zhǎng)沙樓市的高端客戶“不差錢”的資金實(shí)力，他們對(duì)于豪宅產(chǎn)品的接受度比普通產(chǎn)品要更高，且動(dòng)輒500萬(wàn)左右的總價(jià)全款付款的更不在少數(shù)。

根據(jù)湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)沙商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，改善產(chǎn)品占比上漲，其中面積200㎡以上、總價(jià)500萬(wàn)以上產(chǎn)品占比為歷史新高。戶型越大，單總價(jià)越高，客戶承受力進(jìn)一步擴(kuò)大。

來(lái)自克而瑞湖南區(qū)域發(fā)布的2022年上半年長(zhǎng)沙商品住宅排行榜顯示，長(zhǎng)沙悅府、軌道萬(wàn)科瑧灣匯、旭輝鉑悅湘江等受追捧的豪宅產(chǎn)品在今年長(zhǎng)沙樓市排行榜上名列前茅，分別上榜榜首（成交額20.78億）、第二名（成交額20.23億）、第八名（成交額10.53億）。

另一方面，隨著一批豪宅新盤(pán)的扎堆入市，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平也隨之水漲船高。2022年上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新房均價(jià)12631元/平，同比去年上半年上漲10%。大戶型住宅產(chǎn)品方面，供銷量?jī)r(jià)均呈上漲趨勢(shì)，市場(chǎng)活躍。今年上半年大戶型住宅量?jī)r(jià)漲幅均在一成以上，均價(jià)達(dá)到17632元/平，同比上漲19%。

根據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，今年下半年長(zhǎng)沙預(yù)計(jì)17大板塊將推出大戶型住宅產(chǎn)品，供應(yīng)總量約86萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，其中開(kāi)福中心、省府北兩大板塊預(yù)計(jì)推量超10萬(wàn)方。

大戶型住宅去化較快，依舊持續(xù)為當(dāng)前長(zhǎng)沙各類物業(yè)中去化壓力最小的產(chǎn)品。但是卻也并非高枕無(wú)虞。

縱觀當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市受追捧的豪宅，多以中心地段的大平層為主。核心地段、優(yōu)質(zhì)配套再加上產(chǎn)品力，成為這些豪宅產(chǎn)品熱門(mén)的關(guān)鍵所在。顯而易見(jiàn)，“地段+產(chǎn)品”一步到位的樓盤(pán)產(chǎn)品，成為了當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市改善客群財(cái)力所及的優(yōu)選目標(biāo)?；貧w城市中心也成為了目前長(zhǎng)沙高端改善市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

對(duì)于后期部分資源較弱的板塊而言，在競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的豪宅市場(chǎng)下，日后產(chǎn)品戶型打造極為重要，品質(zhì)、配套、軟性服務(wù)等附加增加值仍需優(yōu)化，這也對(duì)后期入市的產(chǎn)品提出了更高的要求。

一個(gè)細(xì)節(jié)是，在實(shí)施樓市精準(zhǔn)調(diào)控，解決改善型需求的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的背景下，長(zhǎng)沙樓市調(diào)控在針對(duì)市場(chǎng)人居需求的變化也在做一系列的優(yōu)化調(diào)整。在土地出讓環(huán)節(jié)中，針對(duì)部分城市中心的地塊在限房?jī)r(jià)方面未限定具體住宅毛坯銷售價(jià)格，而是以“按長(zhǎng)沙市政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制/根據(jù)開(kāi)發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”的新形式出現(xiàn)，讓房企在土地開(kāi)發(fā)、價(jià)格備案環(huán)節(jié)中有更多的可操作空間，為長(zhǎng)沙樓市品質(zhì)提升鋪路。

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