保交付將成為未來一段時(shí)間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)，地方多措并舉保交樓修復(fù)市場信心，并落地更大力度組合拳穩(wěn)預(yù)期。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

7月，“保交樓”首次被寫入政治局會(huì)議文件，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)千方百計(jì)推動(dòng)保交樓，鄭州、寧波、咸陽等城市召開房企座談會(huì)，“一樓一策一專班”落實(shí)保交付。49省市出臺(tái)52次放松政策，并下沉到嘉善等縣級(jí)，西安、成都等13城二手房參考價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消。

(資料圖)

01

政治局定調(diào)地方救市加碼并嚴(yán)守保交樓底線

多城落實(shí)“一樓一策一專班”

7月28日中央政治局會(huì)議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

其一，“用足用好政策工具箱”，表述較4月更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開；其二，受限于項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，“保交樓”上升至政治局會(huì)議高度。近日，銀保監(jiān)會(huì)也明確表態(tài)：支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

鄭州、寧波、咸陽、平頂山等召開房企座談會(huì)，全面落實(shí)“保交樓”。例如平頂山，堅(jiān)持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個(gè)問題樓盤實(shí)際，扎實(shí)推進(jìn)問題樓盤化解處置工作。又如咸陽，建立一對(duì)一幫扶政策，即一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)項(xiàng)目停工、斷貸問題盡早解決。再如遂寧，縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“一對(duì)一”掛聯(lián)房地產(chǎn)項(xiàng)目，化解房企難題。據(jù)悉，全市共有83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)項(xiàng)目納入掛聯(lián)范圍。另外，鄭州召開重點(diǎn)房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)議，針對(duì)建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)項(xiàng)目，將提供予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃等模式支持房企自愿退出項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，西安率先發(fā)布強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，涉及資金全額監(jiān)管、夯實(shí)銀行責(zé)任等。具體而言，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。

02

49省市52次放松政策

嘉善、開化、進(jìn)賢等縣級(jí)市救市政策力度加碼

7月，49省市出臺(tái)52次放松政策，并下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類縣級(jí)市，政策力度普遍強(qiáng)于所在地級(jí)市，直觀反映低能級(jí)城市房地產(chǎn)市場下行壓力依舊不容小覷，而在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來政策所向，更多縣級(jí)市有望加碼救市。

聚集7月放松政策，主要涉及以下九方面內(nèi)容：

其一，成都、東莞2城升級(jí)放松限購。例如成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房，即可在所在區(qū)域新增一套購房資格。

其二，長春、黃岡等12城放松限貸。例如長春，首套剛需住房首付比例由30%恢復(fù)至20%，二套改善性住房首付比例由40%恢復(fù)至30%，首套房貸利率下限調(diào)整為五年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

其三，西安放松限價(jià)，住建局明確表示將暫停發(fā)布二手房參考價(jià)。

其四，青島放松限售，新房限售時(shí)限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年，變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手住房則由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年變?yōu)闈M2年即可上市交易。

其五，深圳、長沙等37省市放松公積金貸款，包括上調(diào)可貸額度、下調(diào)首付比例、放寬異地貸款、家庭代際互助等。例如深圳調(diào)整公積金共同申請(qǐng)人的范圍，配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人。

其六，哈爾濱、南通等8城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如南通，在主城區(qū)范圍內(nèi)購買首套或二套住房的，按契稅計(jì)稅金額的0.75%給予獎(jiǎng)補(bǔ)。

其七，石家莊、濟(jì)南等23城實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如濟(jì)南，A類-E類人才享受不同額度購房補(bǔ)貼，其中E類中符合條件的博士、碩士可分別享受15萬元、10萬元的一次性購房補(bǔ)貼。

其八，信陽、衡陽等9城放松預(yù)售資金監(jiān)管，涉及增加撥付頻次、提高支取比例、允許保函抵頂。例如衡陽，預(yù)售資金支取比例可在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高5個(gè)百分點(diǎn)。

其九，衡陽、焦作等5城放松土拍，包括降低競拍保證金比例、允許分期繳納土地出讓金、容缺辦理土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。例如三門峽，住宅用地競買保證金比例最低降至20%，允許分期繳納出讓金，在首次繳納比例不低于出讓價(jià)款的50%的前提下，剩余價(jià)款可在一年內(nèi)繳清。

03

西安、成都等13城二手房參考價(jià)實(shí)質(zhì)性取消

上海評(píng)估價(jià)悄然上調(diào)

2021年，深圳、上海、成都等15城相繼落地二手房參考價(jià)，尤以上海最為嚴(yán)苛，二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最底。受此影響，首套二手房首付比例普遍上調(diào)至50%附近，二套二手房首付比例更是上調(diào)至80%附近。

2022年7月4日，西安暫停發(fā)布二手房參考價(jià)，中介機(jī)構(gòu)可尊重賣方意愿掛牌二手房價(jià)格。據(jù)我們調(diào)研，僅限于上海、深圳仍在執(zhí)行二手房參考價(jià)，且上海二手房評(píng)估價(jià)也悄然上調(diào)，由實(shí)際成交價(jià)的6成上調(diào)至8成左右，其他13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度基本都已實(shí)質(zhì)性取消。

例如成都、寧波等，一些原本被隱匿的高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格遵照指導(dǎo)價(jià)。又比如廣州、東莞，盡管還是只有低于指導(dǎo)價(jià)的房源才能掛牌顯示，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。而北京、無錫，指導(dǎo)價(jià)定得偏高，尤其是無錫，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬元/平方米，溫州、合肥等沒出臺(tái)過實(shí)施細(xì)則，這兩類城市二手房指導(dǎo)價(jià)早已“名存實(shí)亡”。

04

展望：地方多措并舉保交樓修復(fù)市場信心

并落地更大力度組合拳穩(wěn)預(yù)期

展望未來，保交樓是保民生、保穩(wěn)定的前提，可以想見，保交付將成為未來一段時(shí)間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)。開發(fā)商要落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將保交樓作為首要目標(biāo)，積極盤活問題項(xiàng)目，推進(jìn)停工項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建，力爭按期保質(zhì)交房。地方政府要全面摸排屬地項(xiàng)目停工緩建情況，“一樓一策”妥善化解問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)要夯實(shí)監(jiān)管責(zé)任，確保項(xiàng)目預(yù)售資金及時(shí)足額入賬，嚴(yán)格依照工程進(jìn)度撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，謹(jǐn)防因監(jiān)管缺位導(dǎo)致的資金挪用和項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)積極配合地方推進(jìn)保交樓。

地方調(diào)控政策方面，聯(lián)系到政治局會(huì)議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，限購、限貸等四限政策有望繼續(xù)放松，購房補(bǔ)貼、減免交易稅費(fèi)等刺激性政策力度有望加大。市場下行壓力更大的弱二線和三四線城市進(jìn)一步打好救市組合拳，核心一二線城市調(diào)控政策亦有松綁空間。

關(guān)鍵詞： 積極落實(shí)