10月17日，上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本市無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房；本市已有一套房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海公積金新政屬于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一種，此類政策讓更多人可以享受到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步降低了購房成本和購房門檻，預(yù)計(jì)將對改善或置換客戶起一定積極作用，未來將有更多城市跟進(jìn)。

上海優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

10月17日，上海市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

其中提出，繳存職工家庭名下在上海市無住房、在全國未使用過住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國未使用過住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

通知同時(shí)提出，繳存職工家庭在全國有未結(jié)清的住房公積金個(gè)人住房貸款或者在全國有兩次及以上住房公積金個(gè)人住房貸款記錄，不予貸款。同時(shí)，停止向購買第二套非改善型住房、第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放貸款的政策維持不變。

本政策自2023年10月30日起施行。

另外，“上海發(fā)布”公眾號對于留言的部分問題進(jìn)行了解答。

1、今年6月已經(jīng)貸款了怎么轉(zhuǎn)換成首套利率？

2、利率是多少？

3、無住房和未使用或已結(jié)清兩個(gè)條件需要同時(shí)滿足嗎？

4、第二套認(rèn)定為改善住房的具體條件是什么？

利好合理住房消費(fèi)需求的釋放

對于上海公積金新政，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明一線城市在商業(yè)銀行貸款落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”基礎(chǔ)上，在公積金貸款方面也開始落實(shí)此類政策。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明顯放寬。按照上海公積金中心網(wǎng)站過去的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“本市繳存職工家庭名下在本市無住房和公積金貸款記錄的，認(rèn)定為首套住房”。按照此次最新政策，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為，“繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房”。政策變化的地方在于，過去若有公積金貸款記錄，會被認(rèn)定為二套房；而現(xiàn)在如果有公積金貸款記錄但是已經(jīng)結(jié)清的，還是可以認(rèn)定為首套房資格。認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)降低，這也是一種“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策體現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海公積金新政把首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步放寬，對于一些有過公積金貸款但已還清的購房者，其減負(fù)效果是最明顯的。若按照過去的政策，某個(gè)購房者還想用公積金貸款進(jìn)行購房，就會被認(rèn)定為二套房，其貸款利率為3.575%，以100萬元公積金貸款30年等額本息計(jì)算，月供為4532元。按照新的政策放寬認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定為首套房，可以享受貸款利率3.1%，月供為4270元。如此對比，其月供可以減少262元。上海此次新政，進(jìn)一步降低了購房成本和購房門檻，利好合理住房消費(fèi)需求的釋放。

另外，二套房公積金貸款條件也有放松。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，按照上海過去的公積金貸款政策，外省市職工在外地有公積金貸款記錄且在上海有住房的，是不能有公積金貸款資格的，即屬于超過二套了。舉例來說，某個(gè)購房者在浙江辦理過公積金貸款，在上海已經(jīng)有住房了，其打算在上海再購房，就沒法辦理公積金貸款了，只能商貸。按照現(xiàn)在的政策，如果該購房者在浙江的公積金貸款已經(jīng)還清了，上海本身也有一套住房了，那么其在上海繼續(xù)購房，可以按照第二套改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)申請公積金貸款。按照過去的模式，該購房者只能按商業(yè)銀行二套房的貸款利率辦理，即貸款利率為5.25%。而按照現(xiàn)在公積金的二套房貸政策，其貸款利率則為3.575%。具體來看，考慮到上海二套房的公積金貸款最多只能貸80萬元，以80萬元按照30年期等額本息的方式計(jì)算減負(fù)情況，其過去的月供為4417元，而現(xiàn)在的月供為3625元，每個(gè)月減少了792元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海公積金新政屬于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一種，即過去政策下“有貸款記錄”則認(rèn)定為“有貸或二套”，而現(xiàn)在政策下“已經(jīng)還清的”則認(rèn)定為“無貸或首套”。所以可以列為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的細(xì)分版本。繼上海商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”操作后，疊加此次政策，對于“商貸+公積金貸款”的操作更加便捷，利好組合貸業(yè)務(wù)的開展。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，此前珠海、惠州等城市已經(jīng)積極推進(jìn)了公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。加上上海此次政策創(chuàng)新，也說明各地公積金貸款政策在進(jìn)一步做優(yōu)化和調(diào)整，此類政策讓更多人可以享受到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭也認(rèn)為，上海此次政策優(yōu)化了公積金貸款首套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為首次公積金貸款結(jié)清后再次貸款可執(zhí)行首套標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對于在全國有未結(jié)清的住房公積金貸款，或者在全國有兩次及以上公積金貸款記錄的家庭，不予貸款。繼多個(gè)二線城市實(shí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，上海作為首個(gè)實(shí)行的一線城市，預(yù)計(jì)將對改善或置換客戶起一定積極作用，預(yù)期未來將有更多城市跟進(jìn)。而上海新房在實(shí)行商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環(huán)比增長21.7%，市場熱度有所上升。

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