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房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局生變,“中字頭”等新勢(shì)力崛起

時(shí)間 : 2023-08-29 18:04:00來(lái)源 : 證券市場(chǎng)紅周刊

將公眾號(hào)“設(shè)為星標(biāo)”,及時(shí)獲取更新內(nèi)容!

本刊編輯部|秦佳麗

在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下,原本依賴(lài)“三高”模式快速擴(kuò)張的出險(xiǎn)房企開(kāi)始出清。同時(shí),部分“中字頭”基建企業(yè)、區(qū)域龍頭、多元化實(shí)體企業(yè)正逆勢(shì)加碼布局。


【資料圖】

當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入行業(yè)周期底部,行業(yè)外的公司紛紛被吸引入場(chǎng)。本刊了解到,近一年“中建系”旗下多家公司進(jìn)入拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單,堪稱(chēng)“隱形地產(chǎn)航母”;而來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域多元化實(shí)體企業(yè)“偉星系”表現(xiàn)活躍。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),上述幾類(lèi)房企當(dāng)前逆勢(shì)布局房地產(chǎn)市場(chǎng)主要出于自身資金優(yōu)勢(shì),集團(tuán)現(xiàn)金流能夠支撐地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展,同時(shí)助力企業(yè)獲取產(chǎn)業(yè)鏈的收益。分析人士指出,跨界進(jìn)場(chǎng)淘金房地產(chǎn)市場(chǎng)的公司短期內(nèi)還會(huì)增加,但有的企業(yè)可能缺乏投入的持續(xù)性。

行業(yè)“活血”增加

地產(chǎn)“新勢(shì)力”亮相土拍市場(chǎng)

近日部分“新勢(shì)力”玩家在土地市場(chǎng)風(fēng)頭正盛。7月份北京集中土地供應(yīng)市場(chǎng)上,“中建系”旗下中建玖合從13家競(jìng)拍房企中脫穎而出,競(jìng)得熱度較高的大興西紅門(mén)鎮(zhèn)地塊,觸達(dá)54.05億元+現(xiàn)房2.6萬(wàn)平方米“雙封頂”條件。

同期杭州市第七批次集中供地市場(chǎng)涌現(xiàn)出了一批新面孔,其中背靠浙江坤興建設(shè)集團(tuán)的浙江子坤從50余家參與搖號(hào)的企業(yè)中脫穎而出,以16.3億元代價(jià)競(jìng)得熱度最高的良渚地塊,溢價(jià)率11.65%。

事實(shí)上,前述成功摘地的企業(yè)僅是當(dāng)前“地產(chǎn)新勢(shì)力”的一個(gè)縮影。當(dāng)不少傳統(tǒng)房企遭遇流動(dòng)性困境而疲于拿地,部分中字頭基建、區(qū)域龍頭、多元化實(shí)企等正成為跨界地產(chǎn)的新興力量。

本刊梳理中指研究院等機(jī)構(gòu)榜單了解到,今年激蕩變化的房企陣營(yíng)中,“中字頭”基建企業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一股穩(wěn)健力量。新增拓儲(chǔ)上,今年1—7月,中國(guó)鐵建(601186)、中國(guó)交建(601800)、中國(guó)中鐵(601390)權(quán)益拿地金額分別為204億元、49億元、43億元,位居行業(yè)TOP9、TOP35、TOP39,大多實(shí)現(xiàn)排名提升。銷(xiāo)售規(guī)模上同樣強(qiáng)勁,其間中國(guó)鐵建以586.5億元銷(xiāo)售額居于行業(yè)TOP16,銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)24%;中國(guó)中鐵以408.5億元銷(xiāo)售額居于行業(yè)TOP24,銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)55%。

與此同時(shí),不少依賴(lài)實(shí)業(yè)起家的民企成為跨界地產(chǎn)的新秀。據(jù)中指院披露的1—7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地百?gòu)?qiáng)榜單,其間偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、方遠(yuǎn)房產(chǎn)的權(quán)益拿地金額依次為102億元、52億元、42億元,位居行業(yè)TOP16、TOP30、TOP43。

這批“組團(tuán)掃貨”的民企,背后多有實(shí)業(yè)母公司支撐,在資金等層面獲得強(qiáng)大助力。比如,方遠(yuǎn)房產(chǎn)背后的方遠(yuǎn)集團(tuán)入圍中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng),主業(yè)包括智慧建工及先進(jìn)制造;偉星房產(chǎn)母公司偉星集團(tuán)旗下涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電為四大支柱型產(chǎn)業(yè),擁有偉星股份(002003)、偉星新材(002372)兩家上市公司。

值得一提的是,部分房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也罕見(jiàn)地參與到今年的土拍市場(chǎng)。6月份北京“最熱”項(xiàng)目順義區(qū)第19街區(qū)19-69地塊吸引45家房企報(bào)名參與,“防水一哥”東方雨虹(002271)出現(xiàn)在了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍和搖號(hào)環(huán)節(jié)。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái),上述幾類(lèi)房企當(dāng)前逆勢(shì)布局房地產(chǎn)市場(chǎng)主要出于自身資金優(yōu)勢(shì)?!耙浴薪ㄏ怠癁榇淼慕ㄖ髽I(yè)屬于穩(wěn)健型的央企,資金實(shí)力較強(qiáng);偉星、亞倫等擁有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐,且地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)在整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)中占比不高,集團(tuán)現(xiàn)金流支撐了地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展。”他向本刊補(bǔ)充道,“東方雨虹等上下游企業(yè)高度依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),隨著眾多房企頻頻爆雷,自己進(jìn)場(chǎng)也是一種出路,能夠獲取產(chǎn)業(yè)鏈的收益,也能防止客戶(hù)房企風(fēng)險(xiǎn)傳染。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向本刊表示,出于流動(dòng)性壓力,今年部分房企不得不放慢拿地步伐,不過(guò)仍有部分中字頭基建企業(yè)、區(qū)域龍頭房企及多元化實(shí)企等表現(xiàn)亮眼,這為行業(yè)注入了新鮮血液的同時(shí),企業(yè)自身也獲取了更多發(fā)展空間。不過(guò),在其看來(lái),“短期來(lái)看這種跨界地產(chǎn)布局將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,但隨著行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變以及多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì),有的企業(yè)持續(xù)性長(zhǎng)期投入的可能性不大?!?/p>

“中建系”加碼北京

躋身“隱形地產(chǎn)航母”

本刊了解到,今年逆勢(shì)加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)“中字頭”建筑企業(yè)中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)分散于各大工程局的“中建系”正成為一股隱形力量。近期中建玖合等斬獲北京熱門(mén)地塊的背后,“中建系”逐鹿京城態(tài)勢(shì)明顯,今年年初中建東孚、中建一局已斥資數(shù)十億元競(jìng)得朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊、房山良鄉(xiāng)大學(xué)城等多宗項(xiàng)目。

本刊了解到,自2021年扎堆入京以來(lái),中國(guó)建筑(601668)八大工程局中已有一局、二局、三局及五局等半數(shù)地產(chǎn)公司在北京布局,2021年至2022年兩年間,中建各局院地產(chǎn)公司在北京土地市場(chǎng)已耗資超過(guò)300億元。與此同時(shí),意圖做大市場(chǎng)的“中建系”近兩年在全國(guó)土拍市場(chǎng)遍地開(kāi)花,布局上海、蘇州、杭州、廣州、重慶等熱門(mén)城市。

事實(shí)上,盡管“中建系”更多以中字頭基建企業(yè)的身份為大眾熟知,但其地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)深厚。2013年,為順應(yīng)央企整合的目的,中國(guó)建筑將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部等地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入子公司中海地產(chǎn),不過(guò)集團(tuán)旗下八大工程局自有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做保留運(yùn)營(yíng)。近兩年來(lái),中建各局已經(jīng)整合搭建出自己的房地產(chǎn)品牌,譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地產(chǎn)平臺(tái)分別為中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚,逐步加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在中國(guó)建筑相關(guān)業(yè)績(jī)公告中,目前集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊“一分為二”——中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)。按照集團(tuán)的注解,“中建地產(chǎn)”指中國(guó)建筑所從事的除“中海地產(chǎn)”以外的房地產(chǎn)品牌及業(yè)務(wù)。而據(jù)本刊了解到,基于相對(duì)割裂的品牌,中建地產(chǎn)的知名度不及中海地產(chǎn),然而實(shí)際上,中建地產(chǎn)正逐步躋身為“隱形地王”。

據(jù)中指研究院榜單,今年前7月,“中建系”旗下中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚的權(quán)益拿地金額分別110億元、73億元、54億元、33億元,入圍2023年1-7月全國(guó)房企拿地百?gòu)?qiáng)榜單;銷(xiāo)售方面同樣亮眼,其間中建東孚、中建智地、中間壹品、中建信和、中建七局地產(chǎn)集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額324億元、287.1億元、167億元、80.4億元、52.2億元,入圍全國(guó)房企1-7月全國(guó)房企銷(xiāo)售TOP200榜單。

僅以上述企業(yè)測(cè)算,今年前7月“中建系”權(quán)益拿地金額合計(jì)達(dá)270億元,僅次于綠城中國(guó),位居行業(yè)TOP6;銷(xiāo)售規(guī)模合計(jì)910.7億元,僅次于越秀地產(chǎn),排名TOP14。

如果疊加今年前7月中海地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額371億元,銷(xiāo)售額1920億元,其間“中建系”銷(xiāo)售額逾2830億元,權(quán)益拿地額逾641億元,兩項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)居業(yè)內(nèi)榜首。

另?yè)?jù)本刊了解,在中國(guó)建筑體系內(nèi)部,近年中建地產(chǎn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售及拓儲(chǔ)規(guī)模逐漸逼近中海地產(chǎn)。2022年,中海地產(chǎn)期內(nèi)合約銷(xiāo)售額2544億元,同比下降14.72%;中建地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1472億元,同比增長(zhǎng)18.9%。其間中建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)新增土儲(chǔ)規(guī)模分別為750萬(wàn)平方米、739萬(wàn)平方米,同比變化-35.62%、9.16%,去年中建地產(chǎn)新增土儲(chǔ)規(guī)模反超中海地產(chǎn)。

多元化實(shí)企“秀跨界”

區(qū)域龍頭房企奉行“抱團(tuán)開(kāi)發(fā)”

作為跨界地產(chǎn)的多元化實(shí)體企業(yè),當(dāng)前部分業(yè)界新秀特征顯著,即多為深耕長(zhǎng)三角地區(qū)的區(qū)域型房企,具備口碑積累和客戶(hù)基礎(chǔ)。

以偉星房產(chǎn)為例,本刊了解到,從“紐扣大王”化身“地產(chǎn)新貴”,“偉星系”近年地產(chǎn)布局呈黑馬之勢(shì),曾經(jīng)常年盤(pán)踞在三四線(xiàn)城市的偉星房產(chǎn)近年頻頻現(xiàn)身合肥、南京、杭州等土拍市場(chǎng)。2020年至2022年間,偉星房產(chǎn)的拿地支出已超過(guò)400億元。今年偉星房產(chǎn)再度斥資上百億元奪地,并以31億元價(jià)格摘得南京河西“地王”。

偉星房產(chǎn)也曾袒露自己的規(guī)模擴(kuò)張雄心。在實(shí)現(xiàn)210億元的2022年,偉星房產(chǎn)提出要通過(guò)3-5年的努力,實(shí)現(xiàn)500億元-900億元的銷(xiāo)售規(guī)模,這意味著公司須在去年銷(xiāo)售規(guī)模上翻番。

另?yè)?jù)本刊了解,除了前述“偉星系”等多元化跨界實(shí)企,更多昔日名不見(jiàn)經(jīng)傳的江浙民營(yíng)房企同樣躋身今年前7月拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單,譬如坤和集團(tuán)、浙江百盛置業(yè)、浙江中豪控股、中天美好集團(tuán)等均在今年逆勢(shì)拓儲(chǔ)。

值得一提的是,逆勢(shì)擴(kuò)張過(guò)程中,抱團(tuán)拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)正成為前述江浙民企奉行的開(kāi)發(fā)模式,“杭州一哥”濱江集團(tuán)(002244)也多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作對(duì)象。其間除了在公開(kāi)市場(chǎng)聯(lián)合拿地,相關(guān)房企不乏競(jìng)得地塊后引入合作方共同開(kāi)發(fā),譬如,僅在今年6月中下旬,濱江集團(tuán)便還通過(guò)并購(gòu)及增資擴(kuò)股等方式新增5宗地塊權(quán)益,其間濱江集團(tuán)斥資超23億元收購(gòu)杭州地鐵旗下公司,獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)主體北瑞置業(yè)51%的股權(quán),進(jìn)而與杭州地鐵合作開(kāi)發(fā)3宗地塊。

在宋紅衛(wèi)看來(lái),當(dāng)前長(zhǎng)三角區(qū)域民企布局積極,主要基于當(dāng)?shù)貫橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)圈,且樓市在城市間的分布相對(duì)較為均衡,具備深耕經(jīng)濟(jì)圈的基礎(chǔ),典型例如濱江集團(tuán)重倉(cāng)浙江便是得益于地利?!半S著近兩年銷(xiāo)售持續(xù)下行,即使優(yōu)質(zhì)房企也面臨現(xiàn)金流的壓力,而抱團(tuán)拿地不僅可以降低單項(xiàng)目的資金壓力,也能通過(guò)與品牌房企合作或者與區(qū)域深耕房企合作的形式,借力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)及效率的提升?!?/p>

關(guān)榮雪表示:“房企抱團(tuán)開(kāi)發(fā)在一定程度上緩解了集中或單獨(dú)開(kāi)發(fā)的資金成本壓力,提高項(xiàng)目建設(shè)效率及安全性,成就了當(dāng)?shù)馗黝?lèi)房企反哺區(qū)域內(nèi)土地投資的行為?!?/p>

(本文已刊發(fā)于8月26日《證券市場(chǎng)周刊》,文中提及個(gè)股僅做分析,不做投資建議。)

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