諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年7月10個重點城市二手住宅掛牌量為158.63萬套,環(huán)比上漲0.92%,同比上漲47.96%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年全國法拍房掛拍套數(shù)新增30.4萬套,較上年增加19.7%;而成交套數(shù)僅有5.2萬套,成交量遠不及增長速度。
不難看出,7月份以來,全國二手房掛牌量、法拍房數(shù)量增速較上半年都有進一步提升的趨勢。而從青島二手房市場來看,二手房住宅市場價格持續(xù)走低,二手房掛牌量增速明顯。根據(jù)各個房產(chǎn)平臺的不完全統(tǒng)計已超10萬多套,當前二手房存量遠超需求量,也為法拍房帶來了一定沖擊。
(資料圖片)
法拍房激增 成交不高
法拍房,是指司法拍賣的房屋及不動產(chǎn),其實質(zhì)是司法執(zhí)行過程中的一環(huán)。所謂“變成法拍房”一般是指債務(wù)人無法履行司法判決或仲裁裁決所確定的債務(wù),司法執(zhí)行機關(guān),主要是執(zhí)行庭,委托拍賣公司將債務(wù)人名下的不動產(chǎn)并將拍賣所得之款項扣除必要的成本和手續(xù)費及可能產(chǎn)生的稅費后,交由債權(quán)人優(yōu)先受償。
一般來說,購買債權(quán)與參與法拍是兩個不同的程序。法拍是債權(quán)的實現(xiàn)的途徑,而購買法拍房也存在一定風(fēng)險性。
對于法拍房,上海瀛泰(臨港新片區(qū))律師事務(wù)所翁冠星律師提出了幾點注意事項,他指出:
1.是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證:關(guān)系到能不能過戶,是不是有二次稅費,優(yōu)先選擇已經(jīng)取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本;
2.房屋是否涉及刑事案件,如果是,結(jié)案之前可能不能過戶;
3.是否100%產(chǎn)權(quán);
4.土地出讓性質(zhì):是否住宅用地,如果是劃撥可能涉及巨額稅費;
5.是否存在租賃:根據(jù)買賣不破租賃原則,如果房屋內(nèi)存在長期租客,則存在拍下房屋后無法入住無法轉(zhuǎn)售的情況,而且實務(wù)中很多法拍房上的長期租賃都系原房東即債務(wù)人的惡意租賃,令拍下房屋的人防不勝防;
此外,他還建議,“購買法拍房時,要清楚賣方是個人還是公司、上次交易的價格及方式、水電物業(yè)欠費情況、房屋是否騰空,如現(xiàn)有人居住,可能過戶后無法入住,需要另案處理、調(diào)查是否為‘兇宅’、調(diào)查是否內(nèi)已經(jīng)有戶口等,最好通過實地看房確定房屋現(xiàn)值。”
值得注意的是,法拍房相對于市場上其他房源具有一定的價格起拍優(yōu)勢,通常來說會比市場中的二手房起拍價格便宜,這也吸引了部分參拍人員。
同時,自2023年以來,全國二手房掛牌量持續(xù)走高,且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。據(jù)中緯房研究院等聯(lián)合公布的《2023年1-6月全國司法拍賣房產(chǎn)情況分析報告》顯示,上半年全國法拍房掛拍量高達240,636套,比去年同期增長19.79%,其中住宅掛拍量達到145,200套。
翁冠星分析,“實務(wù)中,法拍房激增的原因有:無法還清住房貸款,即‘斷供’。斷供有主動斷供,例如房屋‘爛尾’,交房無期,貸款者選擇不再還款,這部分由于房屋尚未建設(shè)完成因此不存在‘法拍房’的法律后果。也有因失去收入來源導(dǎo)致被動斷供;企業(yè)及個人因各種原因無法履行債務(wù)的情形增多導(dǎo)致房屋被司法排賣;因為他人債務(wù)提供擔(dān)保、抵押,債務(wù)人‘跑路’而導(dǎo)致房屋被拍賣的情形增多?!?/p>
法拍房激增,而成交率卻并不高。據(jù)已知數(shù)據(jù),上半年全國法拍房成交量為67182套,同比增長9.65%;成交金額同比增加5.64%。法拍住宅成交量為50,428套,成交率為34.73%?!胺ㄅ姆康募ぴ?,一方面,會給購房人及拍賣公司同時造成調(diào)查、信息搜集等方面的壓力,使得買賣雙方信息進一步不對稱;同時也會導(dǎo)致法拍價格承受壓力,有可能使得房屋無法拍到其應(yīng)有價格,進而影響債權(quán)人和債務(wù)人的利益?!蔽坦谛侵赋?。
二手房增量 房價下行
此外,據(jù)記者采訪了解,7月份以來,全國二手房掛牌量增速相較于上半年有明顯提升,二手房價連續(xù)三月呈現(xiàn)房價下行態(tài)勢。
8月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示,7月份,一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%,降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。
在全國二手房市場掛牌量增加,房價下行的大環(huán)境下,青島本地二手房市場掛牌量也呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢,根據(jù)各個房產(chǎn)平臺的不完全統(tǒng)計已超10萬多套,在全國也屬于排名靠前。而二手房成交量卻相對穩(wěn)定。
今年以來,青島市二手房以價換量,成交保持相對穩(wěn)定。1-7月份二手房成交38375套。7月份以來,新房住宅成交降幅明顯,連續(xù)多個周回落到千套以下,被二手房反超。
據(jù)房天下青島公司總經(jīng)理紀禮剛介紹,“青島市老破小問詢量很少,出售較為困難。其中,二手房成交仍以主城區(qū)改善為主。以6-7月份為例,主城區(qū)板塊成交占比超42%,賣一買一改善換房置業(yè)仍是主流?!?/p>
由此不難看出,二手房掛牌量增加受供需影響明顯,供大于求的矛盾日益凸顯,導(dǎo)致二手房市場出現(xiàn)“越賣越多”的現(xiàn)象。加之“量價齊跌”加劇了市場恐慌情緒,引發(fā)部分城市出現(xiàn)二手房拋售潮。
關(guān)鍵詞: