8月3日晚間,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財政局、國家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》),包括鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率、落實“認房不認貸”政策、穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點等15條重磅政策,并一一明確具體負責(zé)單位。
鄭州是7月28日住建部部長倪虹談及實施“認房不認貸”以來,首個宣布將落實“認房不認貸”的省會城市,也是7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整以來,首個發(fā)文表態(tài)支持商業(yè)銀行降低存量房貸利率的城市。
(相關(guān)資料圖)
鄭州市房管局相關(guān)負責(zé)人介紹,從今年上半年的鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況來看,市場銷售走出低谷,整體保持快速恢復(fù)增長。1月份春節(jié)過后,隨著疫情防控措施的優(yōu)化,積壓購房需求得以釋放,2至5月全市商品住房銷售面積一直保持增長態(tài)勢,1-7月商品房銷售面積增速高于全國平均水平和一線重點城市,證明市場已經(jīng)走出歷史低谷。二手住房市場則保持穩(wěn)定回暖態(tài)勢,1-7月每月交易面積同比均處于增長態(tài)勢。
該負責(zé)人介紹,市場消費恢復(fù)壓力仍然較大。受整體經(jīng)濟下行影響,疊加疫情汛情連續(xù)沖擊,目前居民收入預(yù)期和住房消費預(yù)期還不夠穩(wěn)定,潛在住房消費群體對市場的信心還未穩(wěn)固建立,購房需求偏弱。市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向以剛需和改善型住房并重的發(fā)展階段。
記者了解到,目前鄭州首套房貸款利率已下調(diào)至3.7%(LPR-50BP),二套房貸款利率為4.8%(4.3+60BP),而在2021年鄭州首套房貸款利率曾一度站上6%以上,是存量房貸利率與新增房貸利率之間差距較大的城市之一。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄解讀稱,鄭州是7月底住建部發(fā)聲后首個跟進出臺具體詳細房地產(chǎn)系列政策的城市,信號意義強烈,對于其他城市具有鮮明的示范帶動作用,不排除后續(xù)將會其他重點城市跟進出臺。預(yù)計8月份將會成為地方城市房地產(chǎn)政策調(diào)整的高發(fā)期。
改善性需求有望進一步得到釋放
《通知》指出,鄭州要做好金融信貸支持。落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制,結(jié)合評估情況及時調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策,更大程度滿足剛需和改善性住房需求。
陳霄表示,認房不認貸意味著無論購房者是否有貸款記錄,只要名下沒有房產(chǎn)再次購房就可按照首套房標準執(zhí)行。而鄭州此前執(zhí)行的二套房認定標準是沒有欠房貸就算首套,本次鄭州要求落實認房不認貸就意味著貸款結(jié)清與否都可按照首套房來算,這對于改善性需求客戶是一個重大利好,減輕了首付壓力,促進改善性需求釋放。
早在去年3月,鄭州市人民政府辦公廳就發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
貝殼研究院指出,二季度以來市場修復(fù)受阻,主要是市場預(yù)期較弱。經(jīng)濟下行壓力加大,居民收入預(yù)期降低導(dǎo)致風(fēng)險偏好下降,購房意愿降低?!罢J房不認貸”可降低換房成本,加快改善性需求的釋放。從已取消認房認貸城市的實際效果看,2022年3月1日鄭州新政公布后,3月當月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%,其中改善性住房成交增長的貢獻最大。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為,個人住房貸款“認房不認貸”的調(diào)整,可以讓購房者充分平衡自身購房還款能力和居?。ǜ纳疲┬枨?,有助于降低改善性住房需求的購房門檻(首付比例)和利率成本,是讓更多普通家庭能夠有機會改善居住條件,提升住房和生活水平,進而有助于釋放住房市場潛力,改善市場供需矛盾。
植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平日前撰文稱,當前的房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化,民眾和社會普遍對房價看漲的預(yù)期并不強烈,房價大漲的可能性較小,此時已具備松動限購限貸政策的條件。建議符合條件的城市可適用“認房不認貸”的政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,此次鄭州是全國首個在系統(tǒng)文件中提及落實“認房不認貸”政策的省會城市,具有很強的信號意義。這有助于部分貸款未還清的購房者也享受到首套房的購房資格,大幅度降低了他們的購房首付成本和利率成本。 他預(yù)計,后續(xù)各地在房地產(chǎn)專項政策出臺中,會積極落實這個條款。
存量房貸利率下調(diào)或進入實操階段
《通知》明確提出,要鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,穩(wěn)定居民消費預(yù)期。
今年7月以來,央行已多次提及引導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)降存量個人住房貸款利率。7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首次表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整,按照市場化、法治化原則,支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。8月1日,中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議,明確表示會“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。
但截至目前,商業(yè)銀行整體處于觀望態(tài)勢,尚未推出相關(guān)具體措施。有業(yè)內(nèi)人士認為,鄭州是首個明確提出“降存量房貸利率”并寫入政策文件的城市,具有重要的標桿意義。
嚴躍進表示,這意味著降低存量房貸不是“口頭表述”,而是真正會進入到實質(zhì)性操作階段,對于每個月有月供壓力的購房者而言,勢必會有積極的作用和導(dǎo)向,而“購房者減負”的窗口期已經(jīng)開啟。
一直以來,存量房貸利率下調(diào)的一大難點在于執(zhí)行層面?;谫彿繒r間的不同,購房者的存量房貸利率差異較大;基于自身定位和發(fā)展模式,每個銀行的房貸占比也有所不同;基于金融資源的豐富程度等因素,每個地區(qū)的房貸利率曾經(jīng)站上的高點也有差異。從記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況來看,商業(yè)銀行正在等待央行的指導(dǎo)文件出臺。
《通知》還提出了另外兩項重磅政策,一是暫停執(zhí)行限售政策,二是穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點。暫停限售方面,《通知》提出,購買改善性住房的,其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi),2017年5月3日(含)之后購買的住房,自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶解讀稱,本次鄭州取消限售或?qū)κ袌龌钴S度提升起到一定帶動效果。2023年以來,鄭州已多次對房地產(chǎn)政策進行過優(yōu)化調(diào)整。4月鄭州將限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽時間、契稅繳納時間和不動產(chǎn)權(quán)登記時間為準,三者任一滿一年即可出售。同時二環(huán)外取消限購,公積金“帶押過戶”,支持提取公積金支付首付等政策也陸續(xù)出臺。鄭州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善當?shù)囟址渴袌龅牧鲃有?,讓房屋交易更加靈活,有利于改善性住房需求釋放。
《通知》還提出推進現(xiàn)房銷售試點,以鄭東新區(qū)和惠濟區(qū)為試點區(qū)域。6月26日,住建部部長倪虹在與中國銀行黨委書記葛海蛟一行交流指出,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”,改變“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式,開展現(xiàn)房銷售試點,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄預(yù)計,鄭州或會成為現(xiàn)房銷售嘗試的先行城市。鄭州作為全國爛尾現(xiàn)象較為嚴重的城市,保交付任務(wù)相對嚴峻,實行現(xiàn)房銷售試點也是保障民生的重要舉措。
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