(資料圖)
7月28日,“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)”廣州場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng),中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《復(fù)盤與啟示——深度調(diào)整下的房地產(chǎn)發(fā)展模式研究》報(bào)告。
報(bào)告深入剖析了房企過(guò)往的發(fā)展模式,從管理模式、融資模式、拓展模式、市值管理模式,以及出現(xiàn)債務(wù)違約后的處理方式等入手,分析房企的發(fā)展特點(diǎn)。
其中,關(guān)于出險(xiǎn)房企的投資模式,報(bào)告分析指出,代表房企疫情后投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,投資布局多集中于三四線城市。
從投資節(jié)奏來(lái)看,代表房企多數(shù)在2017年-2019年連續(xù)三年較高強(qiáng)度投資后,2020年投資規(guī)模再度擴(kuò)大,其中,奧園、花樣年、龍光等房企在2020年的拿地金額為2017年以來(lái)最高值。在市場(chǎng)下行前夜進(jìn)行高強(qiáng)度投資,不僅積累了極大的短期償債壓力,還導(dǎo)致其去化困難造成資金積壓,也促使其在市場(chǎng)調(diào)整后轉(zhuǎn)化為存貨減值損失,惡化了利潤(rùn)表。
2019年,房企收并購(gòu)頻發(fā),收并購(gòu)造成房企短期資金承壓。其中世茂收購(gòu)萬(wàn)通、明發(fā)、粵泰等房企的地塊或項(xiàng)目股權(quán),上半年通過(guò)收購(gòu)獲取的土儲(chǔ)面積占新增土儲(chǔ)總面積的60%,收購(gòu)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到20個(gè),總金額近200億元;融創(chuàng)持續(xù)發(fā)力收并購(gòu),獲取項(xiàng)目及地塊數(shù)量近40個(gè),總金額近300億元;佳兆業(yè)也積極通過(guò)收并購(gòu)來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2020年上半年,世茂仍然保持了一定的收并購(gòu)力度。
從投資布局來(lái)看,多數(shù)出險(xiǎn)房企新增土儲(chǔ)中,三四線城市占比偏高,在本輪市場(chǎng)下行中遭受更加嚴(yán)重的去化風(fēng)險(xiǎn)。代表房企2017年-2022年三四線城市權(quán)益拿地面積占比為46.7%,其中,奧園、榮盛、當(dāng)代、中南、祥生、領(lǐng)地等企業(yè)的這一比值超過(guò)60%。三四線城市布局占比過(guò)大,導(dǎo)致企業(yè)去化更為困難,資產(chǎn)更易貶值,進(jìn)而債務(wù)率明顯上升、流動(dòng)性趨弱。截至2022年末,祥生土儲(chǔ)在三四線城市占比超七成,中南土儲(chǔ)中約六成位于三四線城市,在當(dāng)前三四線城市暫未復(fù)蘇的市場(chǎng)形勢(shì)下,其現(xiàn)金流恢復(fù)前景不明朗。
同時(shí),部分出險(xiǎn)房企土儲(chǔ)中,高價(jià)地項(xiàng)目、非住宅占比偏高,導(dǎo)致去化周期更長(zhǎng)、難度更大。高價(jià)地項(xiàng)目產(chǎn)品定位以高端項(xiàng)目為主,其去化周期相較于普通住宅更長(zhǎng),加之更易受到限價(jià)政策影響,導(dǎo)致其去化困難或難以獲得合理利潤(rùn)而無(wú)法進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)銷售階段。非住宅項(xiàng)目受商辦市場(chǎng)供過(guò)于求影響,去化壓力始終較大,開發(fā)周期偏長(zhǎng),疊加部分房企商辦項(xiàng)目所處城市能級(jí)較低,商辦市場(chǎng)空間狹小,導(dǎo)致存貨長(zhǎng)期積壓,積累了較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。部分出險(xiǎn)房企城市更新業(yè)務(wù)占比偏高,造成資金占用量偏大、偏長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)效率較低,且開發(fā)進(jìn)度不確定性較強(qiáng),整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。
關(guān)鍵詞: