今年上半年，廣州樓市復(fù)蘇步伐放緩，持續(xù)的調(diào)整使得市場(chǎng)格局產(chǎn)生變化。7月7日，合富研究院發(fā)布的2023年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)半年度總結(jié)顯示，由于買賣雙方處于膠著狀態(tài)，“推新去化率”呈逐級(jí)下降態(tài)勢(shì)。此外，二手房業(yè)主放盤的意愿上升，這也倒逼了更多新房項(xiàng)目，尤其是郊區(qū)項(xiàng)目，采用更加積極的營(yíng)銷措施應(yīng)對(duì)。

供求低位運(yùn)行，剛性購(gòu)買力支撐仍在

今年上半年廣州市場(chǎng)供求處于近五年低位。據(jù)合富研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，今年上半年，廣州商品住宅新增供應(yīng)374萬(wàn)平方米，同比減少8%，這是自2018年以來(lái)首次低于400萬(wàn)平方米的水平。而且，上半年廣州商品住宅成交448萬(wàn)平方米，月均成交約70萬(wàn)平方米，幾乎是處于近15年的“市場(chǎng)底”。

(相關(guān)資料圖)

圖/合富研究院

從今年上半年廣州市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，共分為兩個(gè)階段，4月前，疫情管控解綁以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期帶動(dòng)市場(chǎng)信心回歸，尤其是去年10月至12月積壓的購(gòu)買需求較快釋放，推動(dòng)市場(chǎng)成交上行，由80個(gè)代表樓盤實(shí)時(shí)成交反映出市場(chǎng)景氣度拉升至最近幾年同期高位，較2022年同期上升30%以上。

不過(guò)，在4月后宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨緩，房企資產(chǎn)負(fù)債問(wèn)題未解決等因素使市場(chǎng)入市信心有所動(dòng)搖，市場(chǎng)修復(fù)的進(jìn)程被打斷。在前期積壓需求釋放后，新入市買家出手較猶豫，市場(chǎng)出現(xiàn)“下行狀態(tài)”。但是，可以肯定的是，廣州剛性購(gòu)買力對(duì)市場(chǎng)的支撐仍然存在。

對(duì)此，合富研究院高級(jí)分析師吳智杰認(rèn)為，當(dāng)前買家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化更加敏感，尤其是偏剛需買家受到的影響更大。而相當(dāng)部分房企未看到市場(chǎng)更明確的政策風(fēng)向，再加上盈利空間已不大，營(yíng)銷力度相對(duì)保守。由于買賣雙方處于膠著狀態(tài)，廣州市整體“推新去化率”呈逐級(jí)下降態(tài)勢(shì)。二季度市場(chǎng)平均新貨去化率為21%，較2022年同期的34%有所下降。

值得關(guān)注的是，相比往年同期，當(dāng)前二手房市場(chǎng)對(duì)一手房市場(chǎng)景氣的影響也更加明顯。合富研究院市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，今年一季度，業(yè)主放盤較大比例是為“賣一買一”，二手房市場(chǎng)交易較旺的2月-3月份也帶動(dòng)了一手房置業(yè)需求上升。但是，二季度之后，市場(chǎng)交易信心轉(zhuǎn)弱，更多的急需資金周轉(zhuǎn)的賣家選擇放盤。業(yè)主放盤意愿上升，上半年廣州市二手放盤量較去年增長(zhǎng)約15%-20%，導(dǎo)致議價(jià)空間擴(kuò)大。

中心區(qū)價(jià)格企穩(wěn)回升，郊區(qū)讓利樓盤增多

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也帶來(lái)區(qū)域成交結(jié)構(gòu)的改變。最明顯的特征是由以往“中心升、近郊穩(wěn)、遠(yuǎn)郊跌”的三層結(jié)構(gòu)，逐漸往“中心穩(wěn)中向好，近郊+遠(yuǎn)郊尋底”的兩層結(jié)構(gòu)變化。

圖/合富研究院

據(jù)合富研究院分析，中心、近郊、遠(yuǎn)郊推新去化率雖然均較去年高點(diǎn)降低，但不同區(qū)域的起伏波動(dòng)也有所區(qū)別。中心區(qū)仍然保持在35%以上的去化水平，一眾改善及豪宅項(xiàng)目成績(jī)更顯眼，部分去化在60%以上。而近郊非“網(wǎng)紅盤”的市場(chǎng)承接力下降，二季度去化效率低于此前三個(gè)季度水平；遠(yuǎn)郊推新去化率在“讓利項(xiàng)目”支撐下，維持在20%的水平。

與此同時(shí)，二季度以來(lái)，中心、近郊、遠(yuǎn)郊的價(jià)格走勢(shì)也有顯著差異。中心區(qū)價(jià)格回升，前期有所讓價(jià)項(xiàng)目，清貨任務(wù)完成后，快速升價(jià)。遠(yuǎn)郊經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，庫(kù)存回落，降價(jià)壓力減緩，二季度后，價(jià)格有企穩(wěn)趨勢(shì)。近郊半數(shù)項(xiàng)目加大促銷動(dòng)作，特價(jià)讓利幅度集中4%-6%。

具體來(lái)看，在中心區(qū)的白云、荔灣部分地段偏冷的項(xiàng)目啟動(dòng)“特價(jià)讓利出貨”，優(yōu)惠幅度集中3%-5%，促動(dòng)成交顯著改善。二季度后相關(guān)項(xiàng)目取消優(yōu)惠措施。而在近郊，黃埔約4成項(xiàng)目“特價(jià)讓利”，與年初比較累計(jì)降幅5%-10%。而番禺明顯讓利項(xiàng)目并不多，以市橋西、廣州南站個(gè)別項(xiàng)目為主。

合富研究院認(rèn)為，今年上半年，廣州市場(chǎng)“階段性下跌”離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)降溫以及實(shí)體產(chǎn)業(yè)獲利水平降低的影響，而在新出爐的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，可以看到經(jīng)濟(jì)回溫的積極因素正在增加。下半年政策面繼續(xù)維護(hù)市場(chǎng)的趨勢(shì)也基本確認(rèn)。

在吳智杰看來(lái)，市場(chǎng)下跌是對(duì)應(yīng)目前特定環(huán)境下，買賣雙方的一種“應(yīng)急狀態(tài)”，更加類似于市場(chǎng)長(zhǎng)期向好發(fā)展過(guò)程中的一段波折。值得注意的是，深受庫(kù)存壓力困擾的遠(yuǎn)郊區(qū)域，其庫(kù)存開(kāi)始出現(xiàn)回落趨勢(shì)，在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的“底量”盤整后，其成交規(guī)模也在今年出現(xiàn)“筑底跡象”。

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