本報告對全國百城住宅庫存指標(biāo)和去化指標(biāo)進(jìn)行分析，以更好了解重點(diǎn)城市庫存去化狀況和市場壓力。報告研究表明，當(dāng)前庫存和去化周期都呈現(xiàn)了下行態(tài)勢。但這種下行態(tài)勢，并非受購房需求積極釋放所影響。恰恰相反，這背后或說明住宅庫存存在萎縮的跡象。從原因分析看，我們認(rèn)為，一年前房企債務(wù)風(fēng)波對很多房企的投資、開工和推盤能力產(chǎn)生了負(fù)面影響，即約束了供給端的擴(kuò)張能力。

一、庫存規(guī)模

(資料圖)

1、百城庫存：出現(xiàn)反常的下行走勢

截至2023年5月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50505萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少3.6%。當(dāng)前環(huán)比指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)5個月的下降，而同比指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)4個月的下降。二季度新房交易面臨壓力，但庫存走勢不增反降，有違常理。我們認(rèn)為，去年房企債務(wù)風(fēng)波實(shí)際上正產(chǎn)生了后遺癥，即房企供給端擴(kuò)張能力已明顯受限制，進(jìn)而影響了房源的供應(yīng)。另外，今年4月份很多房企積極推盤，但市場消化表現(xiàn)很差，所以也影響了5月份的新盤供應(yīng)。

2、供求關(guān)系：供求兩端出現(xiàn)了萎縮

2023年5月份，全國100個城市新建商品住宅呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢。其中供應(yīng)面積為2702萬平方米，環(huán)比增速為-8%，同比增速為9%。而成交面積為2987萬平方米，環(huán)比增速為-2%，同比增速為25%。目前需要警惕的風(fēng)險在于，供求兩端均出現(xiàn)了萎縮。換句話說，當(dāng)前不能只盯著市場交易行情不振的問題，供給端擴(kuò)張能力受制約的問題也需要關(guān)注，畢竟房企從購地到房源供應(yīng)是需要一定時間的。

3、城市分類：債務(wù)風(fēng)波以來供貨機(jī)制明顯受損

2023年5月底，全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3141、25021和22343萬平方米，環(huán)比增速分別為-1.4%、-0.5%和-0.5%，同比增速分別為1.8%、-5.2%和-2.5%。我們觀察到，當(dāng)前庫存總體上出現(xiàn)了下降態(tài)勢，而這個趨勢源于去年6月份債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的時候。目前即便是庫存高企的三四線城市，也出現(xiàn)了庫存指標(biāo)同比持續(xù)下降的新情況。數(shù)據(jù)顯示，百城中統(tǒng)計(jì)的三四線城市已出現(xiàn)了連續(xù)3個月同比下降的態(tài)勢。原因分析，三四線城市在2018年棚改貨幣化退潮后，房企對此類城市的布局其實(shí)有所放緩。包括今年很多房企明確只布局高能級城市，其對于三四線城市的供應(yīng)能力會產(chǎn)生制約影響。

4、城市排序：鄭州等城市房源供應(yīng)受到了影響

本部分對今年5月底全國百城庫存同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。數(shù)據(jù)顯示，包括海口、深圳、合肥和三亞等重點(diǎn)城市庫存同比增速較高。出現(xiàn)增長態(tài)勢，部分和相關(guān)城市重啟開發(fā)投資工作有關(guān)，如海口和三亞。部分也和當(dāng)前新盤供應(yīng)加大有關(guān)，如深圳。部分或和市場交易略疲軟等因素有關(guān)。相反，肇慶、沈陽、中山、長春和蘇州等城市的庫存有所下降，包括鄭州也有類似的情況。我們認(rèn)為，債務(wù)風(fēng)波對于房企的供應(yīng)能力確實(shí)會有制約，部分城市這兩年新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常差，房源供應(yīng)能力明顯受削弱。

二、去化周期

1、存銷比：下行但并非源于銷售端的動力

2023年5月，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為16.4個月。通俗理解是，不考慮增加新盤供應(yīng)，目前售樓處的房源足夠賣16個月。我們認(rèn)為，出現(xiàn)下行有幾個重要原因。第一、今年一季度尤其是3月份新房交易確實(shí)還不錯，其客觀上對二季度的去化有一定的間接影響。第二、庫存本身沒有高企，所以客觀上會產(chǎn)生去化速度相對好的錯覺。當(dāng)然，從各地反饋的情況看，一些有房價倒掛差的新盤項(xiàng)目，總體上也確實(shí)處于相對好的去化狀態(tài)。但需要看到，若后續(xù)銷售端數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不好，或者受二手房掛牌激增事件的影響，那么新的風(fēng)險會出現(xiàn)，比如說三季度末會出現(xiàn)去化周期繼續(xù)攀高的風(fēng)險。

2、城市分類：三線城市去化周期依然最大

2023年5月，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.3、15.2和19.0個月。橫向?qū)Ρ瓤矗木€城市的去化狀況最糟糕，而一線城市總體上相對還不錯。從實(shí)際觀察的情況看，一線城市一些項(xiàng)目表現(xiàn)總體是不錯的，尤其是房價倒掛的項(xiàng)目和市區(qū)的項(xiàng)目。而二線城市和三四線城市的去庫存周期總體較高，去化更為困難。從近期的觀察情況看，雖然部分重點(diǎn)二線城市人口凈流入規(guī)模還不錯，但由于近期二手房恐慌性拋售和降價潮消息，實(shí)際上已干擾了正常的購房決策，影響了剛需盤和改善性樓盤的銷售工作。

3、城市排序：7成城市去化狀況并不好

本部分對2023年5月全國100個城市新建商品住宅存銷比進(jìn)行排序，結(jié)果如下。數(shù)據(jù)顯示，包括濟(jì)南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去庫存狀況總體不錯。從實(shí)際觀察來看，濟(jì)南市場當(dāng)前樓市表現(xiàn)較好，且具有一定的可持續(xù)性。而上海、珠海、杭州和中山都屬于高能級城市，購房需求確實(shí)還是相對充足的。另外包括景德鎮(zhèn)、西寧、日照等城市的去庫存壓力略大。其共同點(diǎn)在于，此類城市非高能級城市，外來人口相對少，購房需求并不強(qiáng)勁，所以去庫存周期會偏高。分析表明，有68個城市去化周期超過了14個月，即意味著近7城城市的房屋銷售狀況較為困難。

三、結(jié)論趨勢

1、市場總結(jié)：要關(guān)注庫存萎縮的新情況

由于二季度全國住房交易市場面臨壓力，所以往往市場參與者的關(guān)注點(diǎn)在于成交指標(biāo)。但庫存指標(biāo)其實(shí)兼顧了供求兩端的內(nèi)容，所以也可以反映很多市場狀況和問題。我們認(rèn)為，從5月份百城庫存指標(biāo)可以看出幾個問題，即供應(yīng)量也有乏力的現(xiàn)象。但與此同時，若銷售數(shù)據(jù)不改善，那么三季度或重新出現(xiàn)去庫存周期反彈的風(fēng)險。鑒于此，各地要格外重視庫存背后的短期矛盾和中長期矛盾。同時，鑒于70%左右的城市都面臨銷售較為困難的問題，所以激活合理住房消費(fèi)需求工作應(yīng)該具有普遍性。包括部分看似去化周期不錯的城市，其實(shí)也還是存在局部市場去庫存較為困難的問題。

2、趨勢展望：供求兩端有望吹暖風(fēng)

隨著新一輪經(jīng)濟(jì)政策的制定和推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供求兩端會迎來暖風(fēng)。1）從供給端角度看，鑒于部分房企近期債務(wù)兌付工作停滯、房企投資拿地存在結(jié)構(gòu)失衡等問題，所以進(jìn)一步改善房企資金狀況或現(xiàn)金流狀況的工作依然很緊迫。我們認(rèn)為，包括此前提及的“資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化”等工作，或有繼續(xù)發(fā)力的可能，目標(biāo)就是進(jìn)一步改善房企的資金狀況。2）從需求端來看，進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求會成為一項(xiàng)重要的工作。目前各類購房政策中，首套房的購房政策最為寬松。預(yù)計(jì)接下來在既有的限購限貸等政策松綁基礎(chǔ)上，對于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會進(jìn)一步放寬，這是值得肯定和期待的地方。三季度唯有把房企和購房者兩端的工作做到位，供求關(guān)系才會更加平衡，包括庫存和庫存去化周期等指標(biāo)才會具備健康可持續(xù)狀態(tài)。

附注：

1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

2、本報告定義：住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房。

3、本報告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。

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