這兩年房企花式促銷賣房的手段并不稀奇，但“內(nèi)卷”到給購(gòu)房者送千克黃金，還是吸引了一波關(guān)注。

6月7日，有媒體報(bào)道稱，杭州臨安區(qū)華發(fā)薈天府項(xiàng)目不僅按原價(jià)銷售，而且還直接送黃金，有一批次房源約100平方米，按活動(dòng)規(guī)則能返黃金1050克。按照當(dāng)日實(shí)時(shí)金價(jià)450.31元/克，購(gòu)房者可以拿到47.28萬(wàn)元。但同時(shí)，也有部分業(yè)主反映，網(wǎng)簽四個(gè)月后至今仍未拿到黃金，對(duì)方一拖再拖。

莫非此次促銷活動(dòng)只是一張“空頭支票”？6月8日，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此項(xiàng)目開發(fā)商背后是一家地方國(guó)資房企，銷售人員在推介房源時(shí)也多次強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)。對(duì)于返還黃金一事，并不是紙面上計(jì)算的那么簡(jiǎn)單，不論開發(fā)商還是購(gòu)房者，都有一系列問(wèn)題要面對(duì)。

(相關(guān)資料圖)

項(xiàng)目宣傳資料

“7月份之前把黃金都送出去”

據(jù)媒體報(bào)道，有業(yè)主在去年買了臨安區(qū)的華發(fā)薈天府項(xiàng)目。兩個(gè)多月過(guò)后，她在業(yè)主群里發(fā)現(xiàn)，房子變相降價(jià)了——項(xiàng)目新售房源雖然還是原價(jià)，但開發(fā)商承諾可以送3000元/平方米的精裝修，一套89平方米的房子相當(dāng)于“優(yōu)惠”了26萬(wàn)多元。 本以為這已經(jīng)是開發(fā)商的底線了，沒(méi)想到的是，最近華發(fā)薈天府項(xiàng)目為了賣房，宣布要“送黃金”了。

一位臨安當(dāng)?shù)刂薪橄蛎襟w介紹，近期華發(fā)薈天府依然是按原價(jià)賣房，但會(huì)直接返黃金，主要是最新的第四批次房源（除4、6、7、14號(hào)樓以外）和第五批次房源（4、6、7、14號(hào)樓），其中第五批次89平方米的房子返黃金900克，100平方米的房子返黃金1050克。

該項(xiàng)目一房一價(jià)表顯示，100平方米的房子最高總價(jià)在250萬(wàn)元左右，最便宜的在220萬(wàn)元左右。以高樓層為例，總價(jià)250萬(wàn)元左右的房子，減去開發(fā)商送的黃金的價(jià)值，總價(jià)是202萬(wàn)元左右，相當(dāng)于打了八折。

然而，承諾中的黃金似乎并不是那么容易到手。近日浙江本地媒體收到了部分業(yè)主的反映，稱當(dāng)初買房銷售承諾網(wǎng)簽之后可以送黃金，如今網(wǎng)簽已經(jīng)接近四個(gè)月，仍沒(méi)有領(lǐng)取到黃金，雙方之間也未簽署與此相關(guān)的合同協(xié)議。

6月8日，以購(gòu)房者身份聯(lián)系上華發(fā)薈天府項(xiàng)目一位銷售人員李驊（化名）詢問(wèn)相關(guān)情況。“這個(gè)促銷活動(dòng)從2022年11月開始的，現(xiàn)在還在推行?！崩铗懡榻B，該項(xiàng)目交付時(shí)間在今年9月，剩下的房源要盡快清盤，所以推出了這個(gè)“購(gòu)房返黃金”政策，“公司打算拿新的地塊，要回籠資金”。

李驊發(fā)來(lái)的“返黃金”政策

至于優(yōu)惠政策，李驊提供的資料和此前報(bào)道有稍許出入，返送黃金數(shù)量有所下調(diào)。第四批次房源（除4、6、7、14號(hào)樓以外），89平方米的房子返黃金650克；100平方米的房子返黃金900克；119平方米的房子返黃金950克。第五批次房源（4、6、7、14號(hào)樓）89平方米的房子返黃金850克；100平方米的房子返黃金1000克。

“這個(gè)只是參考，面積一樣大但不同樓層的房子，返黃金的數(shù)量會(huì)根據(jù)情況有所變動(dòng)?！崩铗懷a(bǔ)充道。

當(dāng)詢問(wèn)何時(shí)能領(lǐng)取黃金時(shí)，李驊回復(fù)，一般來(lái)說(shuō)在網(wǎng)簽后的一個(gè)月工作日內(nèi)會(huì)通知客戶前來(lái)領(lǐng)取。他還強(qiáng)調(diào)，“如果周期太長(zhǎng)，半年后再返送，一般客戶都不會(huì)信，我們實(shí)打?qū)嵶鲞@個(gè)東西，而且公司還是國(guó)企。”

針對(duì)“網(wǎng)簽四個(gè)月卻仍沒(méi)拿到黃金”的疑惑，李驊解釋稱，主要在于黃金價(jià)格漲價(jià)波動(dòng)?！霸谒脑路葜熬W(wǎng)簽時(shí)，黃金價(jià)格還沒(méi)那么高，但現(xiàn)在都到450元/克左右了。我們要重新制定贈(zèng)送黃金的政策，在7月份之前會(huì)把黃金都送出去的?！?/p>

黃金屬于贈(zèng)予，購(gòu)房者要繳個(gè)所稅

這幾年，越來(lái)越多的開發(fā)商在賣房這件大事兒上比拼“內(nèi)卷”，除了送黃金，還有買房送車位、送裝修、送物業(yè)服務(wù)費(fèi)等等。

而圍繞華發(fā)薈天府項(xiàng)目“買房送黃金”的促銷手段，社交平臺(tái)上已有不少網(wǎng)友認(rèn)為這實(shí)際上就是在變相降價(jià)賣房子，對(duì)于部分業(yè)主未拿到黃金的情況，他們也懷疑開發(fā)商是否在“畫大餅”。

“贈(zèng)送的黃金可以流通交易，折算成現(xiàn)金，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所支出的購(gòu)房款項(xiàng)肯定有減少。”在北京京師律師事務(wù)所律師王琮瑋看來(lái)，“買房送黃金”屬于一種“降價(jià)”的促銷手段。

一名會(huì)計(jì)業(yè)人士指出，一般來(lái)說(shuō)黃金銷售并不在開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，只能是贈(zèng)送給客戶。因此“返黃金”是一種贈(zèng)與行為，而黃金是有價(jià)值的，“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者收取開發(fā)商贈(zèng)送黃金，會(huì)涉及個(gè)人所得稅；企業(yè)方在贈(zèng)送時(shí)需要按照20%的稅率代扣代繳個(gè)人所得稅?！?/p>

李驊也向銀柿財(cái)確認(rèn)，網(wǎng)簽之后客戶領(lǐng)取到黃金時(shí)，已經(jīng)代扣代繳個(gè)人所得稅了。

“口頭約定”有效力但維權(quán)有難度

值得一提的是，在此前媒體報(bào)道中，業(yè)主與開發(fā)商之間就“返黃金”并未簽署相關(guān)的合同協(xié)議，只是口頭承諾，也未約定具體的領(lǐng)取時(shí)間。

對(duì)此，王琮瑋分析道，“贈(zèng)與合同”屬于非要式合同，指的是當(dāng)事人并不需要采取特定的形式，可以用口頭方式，也可以是書面方式，“如果雙方在口頭上達(dá)成協(xié)議，也算是具有合同效力”。

但她表示，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，口頭約定維權(quán)有一定難度，需要提供相關(guān)證據(jù)證明?！岸覟榱舜俪射N售，市場(chǎng)上第三方銷售人員可能會(huì)提出比較難履行的承諾。而購(gòu)房者找開發(fā)商維權(quán)時(shí)，也存在對(duì)方否認(rèn)銷售人員并非公司工作人員的情況?！?/p>

但在對(duì)“口頭約定”提出疑慮時(shí)，李驊果斷地說(shuō)：“如果不放心，我們可以在網(wǎng)簽合同中備注領(lǐng)取數(shù)量和時(shí)間?！?/p>

“購(gòu)房合同是由房管局直接制定的模板，主要就是為了避免購(gòu)房產(chǎn)生糾紛。”一位不愿具名的律師告訴，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商不會(huì)在購(gòu)房合同里備注贈(zèng)送條款，更多可能是擬定一份補(bǔ)充協(xié)議，與購(gòu)房合同分開。

“模板合同書是一個(gè)參考范本，開發(fā)商和客戶雙方還是可以就一些細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，前提是不違反法律的相關(guān)規(guī)定。”王琮瑋認(rèn)為，目前并沒(méi)有關(guān)于贈(zèng)送黃金促銷手段的明文禁止性規(guī)定，只要折算的價(jià)值最后沒(méi)有讓售價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，合同中的備注也不違法違規(guī)。

華發(fā)“返黃金”并非首次，曾經(jīng)產(chǎn)生糾紛

這次打出“買房送黃金”活動(dòng)的華發(fā)薈天府的開發(fā)商，穿透之后是珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（股票代碼：600325.SH，以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)股份（600325）”）。

2020年7月，杭州鏵鈺置業(yè)有限公司（珠海華發(fā)集團(tuán)成員）以16.61億元競(jìng)得臨安區(qū)中心城區(qū)單元01-ZX-02-47、01-ZX-02-48地塊，樓面價(jià)11669元/平方米，溢價(jià)率29.65%，自持5%。該地塊經(jīng)過(guò)9個(gè)月的開發(fā)建設(shè)，樓盤在2021年4月領(lǐng)出首個(gè)預(yù)售證，此后分別在2021年7月、2021年10月和11月、以及2022年3月再次開盤。

小雞選房小程序顯示，該樓盤從首開22.74%的搖號(hào)中簽率之后，熱度漸退，去化越來(lái)越慢，最近的兩次開盤中簽率已是100%。最新的開盤銷售情況更加慘淡，576套房源僅有56人報(bào)名搖號(hào)。

銷售記錄截圖

與華發(fā)在臨安項(xiàng)目的去化不暢相比，同在杭州的項(xiàng)目，九龍倉(cāng)華發(fā)天薈與新希望華發(fā)·錦粼云薈卻已早早售罄。某購(gòu)房平臺(tái)一名中介稱，華發(fā)薈天府毗鄰地鐵16號(hào)線臨安廣場(chǎng)站，此前不少青睞未來(lái)科技城板塊但礙于房?jī)r(jià)和購(gòu)房門檻的客戶可能會(huì)選擇薈天府。但是，近期未來(lái)科技城板塊房?jī)r(jià)行情承壓，掛牌價(jià)也在走低。市場(chǎng)情緒傳導(dǎo)到臨安，薈天府的銷售也遇到了壓力。

為了銷售去化、吸引購(gòu)房者，臨安華發(fā)薈天府打出“買房送黃金”的廣告也就不難理解了。

值得注意的是，這已不是華發(fā)旗下的樓盤項(xiàng)目第一次采用這種促銷手法。今年4月，1818黃金眼就報(bào)道了華發(fā)在紹興越城區(qū)的華發(fā)金融活力城，有售房過(guò)程中也發(fā)生過(guò)樓盤銷售承諾買房送黃金、遲遲不能全額兌付的糾紛。

根據(jù)華發(fā)股份披露的2022年年報(bào)，公司全年實(shí)現(xiàn)銷售1202.41億元，位列克而瑞2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第18位，同比提升14位。在2022年房企規(guī)模大縮水的背景下，仍然穩(wěn)居千億房企之列。今年一季度更是實(shí)現(xiàn)銷售金額翻倍增長(zhǎng)，華發(fā)股份一季報(bào)顯示，截至2023年3月31日，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額491.4億元，較去年同期增長(zhǎng)111.90%；銷售面積164.3萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)119.65%。

盡管華發(fā)股份是一家位于廣東珠海的地方國(guó)資房企，但從銷售和拿地情況來(lái)看，江浙滬所在的華東區(qū)域已成為其業(yè)績(jī)“壓艙石”。2022年，華發(fā)股份在華東大區(qū)全年完成銷售779.09億元，銷售占比64.79%。

對(duì)于今年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，華發(fā)股份仍表示要在扎根大本營(yíng)珠海的基礎(chǔ)上，加大對(duì)上海、深圳、武漢、南京、杭州、成都、蘇州、廣州等高能級(jí)城市的投資布局。

不過(guò)，這份逆勢(shì)擴(kuò)張的背后，也潛藏了風(fēng)險(xiǎn)。華發(fā)股份在2022年年度和今年一季度都出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。2022年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%；歸母凈利潤(rùn)25.78億元，同比下降19.31%。一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119.58億元，同比增長(zhǎng)43.25%；歸母凈利潤(rùn)5.40億元，同比降低24.55%。

其中一個(gè)重要原因就在于受項(xiàng)目權(quán)益比例下降影響。最新數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益從2022年一季度的2.80億元降低至今年一季度的1.55億元，縮水了44.64%。可見，合作伙伴業(yè)績(jī)縮水對(duì)華發(fā)股份也有一定的影響。

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