記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

6月的第一天，北京土拍風(fēng)風(fēng)火火地開始了?！丁酚浾吡私獾?，此次北京共出讓了4宗住宅用地，總成交金額為95.17億元。其中，有3宗地塊通過搖號(hào)的方式確定了買家，余下1宗地塊則是底價(jià)成交。據(jù)悉，此次土拍共吸引48個(gè)主體單位參與，平均溢價(jià)率達(dá)到10.1%。

值得關(guān)注的是，順義新城第19街區(qū)地塊為此次土拍中最熱門的地塊，吸引了45家房企參與競(jìng)拍，且民營房企接近20家。不過，該宗地塊最終花落福建雄旺，其是一家成立于2022年11月份的企業(yè)，僅有3名主要員工，且尚無獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目。

(相關(guān)資料圖)

該公司能夠順利拿下北京熱門地塊，也引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于北京土拍報(bào)名門檻“太低”的質(zhì)疑。

4宗地塊攬金約95億元

從區(qū)域分布來看，4宗地塊有2宗位于順義新街區(qū)，1宗位于石景山衙門口，1宗位于經(jīng)開區(qū)。其中，順義新城第20街區(qū)地塊吸引了超過30家房企報(bào)名。該宗地塊的用地面積為34099.22平米，地上建筑規(guī)模約61378.59平米，起始價(jià)為15.05億元。

最終，中能建以搖號(hào)的方式將上述地塊成功收入囊中，成交價(jià)格為17.31億元的上限價(jià)格，溢價(jià)率15%。此外，中能建還需要在操盤該地塊時(shí)承擔(dān)13000平米的現(xiàn)房銷售面積。記者了解到，順義新城20街區(qū)的這宗地塊利潤(rùn)空間較為充足，政府指導(dǎo)的現(xiàn)房銷售價(jià)格為6萬元/平米，期房銷售價(jià)格為5.8萬元/平米，最終的房地價(jià)差是3萬元/平米。

“較大的利潤(rùn)空間是吸引多家企業(yè)參與競(jìng)拍的主要原因。此外，順義新城區(qū)臨近首都機(jī)場(chǎng)，周邊多個(gè)低密小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，項(xiàng)目去化可以得到保障?！敝兄秆芯吭焊呒?jí)分析師張曉飛對(duì)《》記者表示。

石景山衙門口地塊是一宗共建混合項(xiàng)目地塊，最終由中海新城以28.3億元的底價(jià)獲得。值得關(guān)注的是，中海地產(chǎn)是石景山的?？?，已經(jīng)在石景山開發(fā)了中海·長(zhǎng)安譽(yù)、中?！W(xué)仕里等多個(gè)熱門項(xiàng)目。

此次土拍單價(jià)最高的地塊則是經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊，該宗地塊的規(guī)劃建設(shè)面積為8.7萬平米，起始價(jià)格為28.7億元，吸引了首開、建發(fā)、綠城、招商蛇口（001979）等11家房企參與。最終，該宗地塊報(bào)價(jià)達(dá)到33.005億元的上限，通過搖號(hào)由招商蛇口獲得。

福建雄旺成“黑馬”

縱觀北京此次土拍，從平均溢價(jià)率上就能看出，現(xiàn)場(chǎng)廝殺十分激烈。記者注意到，此次土拍最搶手的地塊為順義新城第19街區(qū)地塊。該宗地塊的出讓建設(shè)用地面積為31562平米，規(guī)劃建設(shè)用地面積為56812平米，起始價(jià)為14.4億元。

“這宗地塊的規(guī)模相對(duì)較小，總價(jià)15億元左右的報(bào)名門檻也不高，并且地塊設(shè)置的最高限價(jià)在16.6億元左右，可以滿足許多中小房企參與報(bào)名?！睆垥燥w如此認(rèn)為。此外，此前土拍規(guī)則有所調(diào)整，由“同一企業(yè)不得參與競(jìng)拍同一宗地塊”調(diào)整為“同一集團(tuán)不得參與競(jìng)拍同一宗地塊”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一規(guī)則調(diào)整使得央企、國企和民營房企同臺(tái)競(jìng)技更加公平。

記者注意到，或許與土拍規(guī)則調(diào)整有關(guān)，該宗地塊吸引了45家房企參與。其中，民營房企數(shù)量近20家，是近3年以來民營房企參與最積極的地塊。最終，該宗地塊以16.56億元的觸頂價(jià)格和12000平米的現(xiàn)房銷售面積被福建雄旺斬獲。

記者了解到，順義新城第19街區(qū)地塊位于后沙峪核心區(qū)域。房產(chǎn)交易APP顯示，后沙峪板塊項(xiàng)目較多，且多數(shù)為面積較大的改善型住宅項(xiàng)目，二手房均價(jià)在3.1萬元/平米至4.5萬元/平米左右。

誰的馬甲？

《》記者了解到，順義新城第19街區(qū)地塊有東方雨虹（002271）、中能建、中鐵、金茂、武安明芳、廈門建發(fā)、保利等房企或者聯(lián)合體參與，搶手程度可見一斑。但是，最終將地塊斬獲的福建雄旺實(shí)際上是一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)。

天眼查顯示，福建雄旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2022年11月份，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，注冊(cè)資本10億元，注冊(cè)地址位于福州市福清市龍?zhí)镦?zhèn)。福建雄旺由福建雄旺投資100%控股，后者的實(shí)際控制人為施琳。同時(shí)，施琳也是福建雄旺的法定代表人。

記者在查閱了天眼查的股權(quán)分布圖之后發(fā)現(xiàn)，施琳在3家企業(yè)擔(dān)任股東，在9家企業(yè)擔(dān)任高管，且企業(yè)基本上均為福建或者寧波的房地產(chǎn)企業(yè)。由于福建雄旺成立時(shí)間較短，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其或許是某家大型房企的“馬甲”，參與順義新城第19街區(qū)地塊的競(jìng)拍正是為了加大搖中地塊的概率。

天眼查顯示，在一家名為杭州兆睿的公司里，施琳擔(dān)任董事。該公司的注冊(cè)資本為18.3億元，成立于3月3日，法定代表人為馬政綱。記者注意到，天眼查馬政綱的名字下有多個(gè)關(guān)聯(lián)詞條，分別是珠海華發(fā)、廈門建發(fā)以及匯成世紀(jì)。

此外，在2022年12月份的寧波土拍中，福建雄旺與匯成世紀(jì)同臺(tái)競(jìng)技，但在搖號(hào)環(huán)節(jié)，王家弄地塊花落匯成世紀(jì)。由此可見，匯成世紀(jì)和福建雄旺之間早有聯(lián)系。綜合各類信息來看，福建雄旺與廈門建發(fā)之間有千絲萬縷的關(guān)系。

值得關(guān)注的是，廈門建發(fā)以及匯成世紀(jì)也參與了順義新城第19街區(qū)地塊的競(jìng)拍。

但若福建雄旺并非其他房企的“馬甲”，那么業(yè)內(nèi)對(duì)于其能否操盤這宗地塊持有懷疑態(tài)度。天眼查顯示，盡管注冊(cè)資本已經(jīng)是“超大型企業(yè)”，但福建雄旺僅有3名主要員工，且尚無獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目。

同時(shí)，借由此事件，業(yè)內(nèi)也在討論，“馬甲”拿地是否被允許以及北京土拍對(duì)于報(bào)名房企的資質(zhì)有哪些要求。以福建雄旺拍下的順義新城第19街區(qū)地塊為例，規(guī)自委要求參加競(jìng)買的企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同一集團(tuán)成員企業(yè)（含全資公司、控股公司）不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地。不過，對(duì)于“馬甲”拿地，目前北京尚未出臺(tái)相關(guān)禁止措施。

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