4月中下旬，上海首輪土拍的火熱再度了點(diǎn)燃公眾對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注。

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有北上廣深等一線城市及成都、南京、杭州等總計(jì)15個(gè)核心熱門城市完成首輪土拍，拍地總地塊達(dá)130塊，拍地總金額約為1842.65億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心觀點(diǎn)認(rèn)為，近期，隨著各地陸續(xù)開(kāi)啟土拍，重點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)較好，熱度較高，如杭州、成都等溢價(jià)率均處于較高水平，上海首場(chǎng)土拍高調(diào)收官，再次為土地市場(chǎng)加溫，其實(shí)，熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)火熱，不僅表明樓市穩(wěn)健的城市更受房企青睞，還反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在提升，房企拓展情緒有所好轉(zhuǎn)。

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土拍市場(chǎng)在復(fù)蘇中分化：上海、成都競(jìng)拍激烈 長(zhǎng)春、鄭州“遇冷”

今年以來(lái)，土拍市場(chǎng)正逐漸復(fù)蘇，據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月27日，北上廣深及成都、南京、杭州等總計(jì)15個(gè)核心熱門城市已完成首輪土拍，拍地總金額約為1842.65億元。

其中，上海是首輪土拍的“大戶”，一次性推出19幅涉宅用地，總計(jì)賣出近519億元，平均溢價(jià)率約為7.33%。本次上海土拍共吸引了超50家房企競(jìng)拍，為近6年來(lái)最多，歷時(shí)4天，最終4宗地塊以底價(jià)成交，15宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)（即溢價(jià)購(gòu)買），其中，全場(chǎng)最貴的閔行梅隴地塊被萬(wàn)科&中鐵聯(lián)合體收入囊中，總價(jià)達(dá)75億元。

北京土拍也“不甘示弱”，今年北京首次土拍僅推出了2宗住宅用地，其中，位于北京市昌平區(qū)朱辛莊一住宅用地備受歡迎，這一地塊土地面積約為1.47萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為11.3億元，每次最小遞增幅度為600萬(wàn)元，經(jīng)歷30次報(bào)價(jià)，最終被大華集團(tuán)大連華旅置業(yè)有限公司以約13億元的上限價(jià)格拍下。

同為一線城市的深圳土拍熱度也很高。深圳首批5宗地塊中，3宗封頂、1宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交，總攬金72億元，成交樓面均價(jià)約1.52元/平方米，平均溢價(jià)率約為10.13%。

廣州首輪土拍熱度則“遜色”一些，其掛牌的8宗地塊中有一半達(dá)到封頂價(jià)，以15%的溢價(jià)率成交，3宗底價(jià)成交，1宗撤銷掛牌。

除了一線城市外，成都等核心熱門城市土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，首批推出的3宗宅地全部觸頂成交，均由房企搖號(hào)競(jìng)得，平均溢價(jià)率高達(dá)14.5%。

不過(guò)，不同城市土地市場(chǎng)“冷熱不均”的情況也比較突出。長(zhǎng)春、鄭州等地土拍市場(chǎng)相對(duì)“較冷”，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，最終10宗以底價(jià)成交，1宗流拍；長(zhǎng)春推出了8宗地塊，最終7宗以底價(jià)成交，1宗終止成交。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，長(zhǎng)春和鄭州土地低迷代表了目前房企拿地相對(duì)謹(jǐn)慎的兩類市場(chǎng)。其一是東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在去年明顯減少，2022年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比減少10%，但東北地區(qū)同比降幅高達(dá)25%，同時(shí)，去年?yáng)|北地區(qū)商品房銷售金額同比下降約41%，這兩組數(shù)據(jù)表明東北房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟和恢復(fù)難度偏大，加上還有大量待售庫(kù)存，導(dǎo)致房企在東北地區(qū)拿地會(huì)偏于謹(jǐn)慎，即使在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二線城市也持相同態(tài)度。

張波進(jìn)一步表示，其二是市場(chǎng)降溫明顯的新一線城市，尤其是在保交樓層面曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題的城市，房企也會(huì)保持一定的克制。鄭州是為數(shù)不多2022年房?jī)r(jià)總體水平低于疫情前的新一線城市，去年在保交樓方面也面臨著一定壓力，雖然目前市場(chǎng)總體有所改善，項(xiàng)目交付也在有序推進(jìn)，但市場(chǎng)信心恢復(fù)所需時(shí)間也會(huì)偏長(zhǎng)。

民企拿地意愿提升，央國(guó)企仍是拍地“主角”

今年民企拿地意愿也在提升，特別是二線熱門城市。以杭州為例，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，杭州首次土拍民企參與熱情有所提升，參拍地塊總數(shù)達(dá)20宗，與國(guó)企不相上下，此外，此次土拍還出現(xiàn)了多家新面孔，既有武漢地產(chǎn)、廈門國(guó)貿(mào)（600755）等國(guó)企，又有維科、中浙房地產(chǎn)等民企。

不過(guò)，在熱門城市的土拍中，央國(guó)企仍是拍地的“主角”。

以最典型的上海土拍為例，雖然超50家參拍企業(yè)中有近20家民企，3家為混合所有制企業(yè)，但最終19宗地塊中，就有14宗地都被央國(guó)企和地方國(guó)資競(jìng)得，占比超7成，中鐵建、保利發(fā)展（600048）、象嶼、金地等均競(jìng)得2宗地塊。

張波認(rèn)為，目前，國(guó)央企仍是拍地的主要力量，尤其是一二線城市的熱門地塊更是頻現(xiàn)國(guó)央企的身影?！半m然不少民企的債務(wù)問(wèn)題已經(jīng)得到了有效化解，但‘彈藥’的充裕程度依然不能與國(guó)央企相比。”

北京收緊競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心觀點(diǎn)認(rèn)為，近期熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)火熱，不僅表明房企更青睞樓市穩(wěn)健的城市，還反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在提振，房企拓展情緒有所好轉(zhuǎn)。

不過(guò)，在市場(chǎng)升溫之下，個(gè)別城市如北京也收緊了競(jìng)拍標(biāo)準(zhǔn)，4月中旬，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)便發(fā)布了“北京市豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的補(bǔ)充公告”（簡(jiǎn)稱“補(bǔ)充公告”），這一補(bǔ)充公告將出讓公告中“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地”；聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買。這意味著“中建兄弟”的房企們將不得再同時(shí)競(jìng)買同一宗地。

對(duì)此，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)整后的競(jìng)買人資格要求較之前更為嚴(yán)格，更有利于促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

展望后市，“分化”或?qū)⒊蔀橥僚氖袌?chǎng)的關(guān)鍵詞，信達(dá)證券（601059）研報(bào)稱，供給收縮可能帶動(dòng)部分區(qū)域回暖，但土拍市場(chǎng)分化趨勢(shì)或?qū)⒓哟?，從高頻指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)熱度僅限于部分高能級(jí)城市，三四線城市的土地市場(chǎng)難有較大起色。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，近期部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫，這種升溫不是簡(jiǎn)單的土地交易規(guī)模的上升，而是部分地塊明顯出現(xiàn)競(jìng)價(jià)企業(yè)數(shù)量增多的現(xiàn)象，各地要在土地供應(yīng)、競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整等方面積極做優(yōu)化，以更好促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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