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■張煒■記者周雪松

2月20日，有關(guān)部門啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，提出健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。日前，專家在接受記者采訪時表示，此次政策源于“第三支箭”，為盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)等注入了新的資金來源。

樓市“第三支箭”的延伸

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“此次有關(guān)部門設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品，相比過去的私募基金而言有較大的突破性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者表示。

“不動產(chǎn)私募投資基金試點對房地產(chǎn)業(yè)與私募基金都是利好，從我們了解的情況來看，私募基金從業(yè)人員的反應(yīng)比較積極?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)上海高級金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長嚴(yán)弘在接受記者采訪時說，不動產(chǎn)私募投資基金試點放開了特殊種類的投資，可參與存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房等特定居住用房，是對原有規(guī)則的突破。

“這是對‘第三支箭’重要內(nèi)容的響應(yīng)，支持房企股權(quán)融資的延伸。當(dāng)下房企普遍存在經(jīng)營困難的問題，現(xiàn)金流壓力較大，推動不動產(chǎn)私募投資基金試點有助于房企拓寬股權(quán)融資渠道，無論是對于緩解房企短期資金周轉(zhuǎn)問題，還是對中長期‘降本增效’都會起到積極作用。”植信投資研究院資深研究員馬泓在接受記者采訪時說。

過去私募基金也可以投資住宅市場，但是2017年中國證券投資基金業(yè)協(xié)會出臺《備案管理規(guī)范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場的投資方面基本上被限制了。而在2022年11月“第三支箭”的政策中，提及開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，助力房企探索新發(fā)展模式。所以，此次有關(guān)部門發(fā)文，實際上是落實了去年11月份的“第三支箭”。

嚴(yán)躍進告訴記者，此次政策最值得關(guān)注的有兩點。

一是政策目的是盤活房地產(chǎn)市場的存量。這里的存量主要有三類：爛尾樓事件產(chǎn)生的不良資產(chǎn)、保障性租賃住房產(chǎn)生的存量資產(chǎn)、傳統(tǒng)意義上的商業(yè)辦公等存量資產(chǎn)。這是后續(xù)不動產(chǎn)私募投資基金的重點投放領(lǐng)域。

二是政策明確不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。其中存量商品住宅方面，在中基協(xié)《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》中明確，存量商品住宅是指已取得五證，已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目。這里有一部分就涉及到目前房企的保交樓項目。

便于獲得新資金和投資

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在嚴(yán)躍進看來，此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但是在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，主要是指存量住宅市場。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對記者表示，不動產(chǎn)私募投資基金試點正式擴大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。對于房企來說，引進不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。與此同時，也為社會投資機構(gòu)及居民增加了新的投資渠道。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不動產(chǎn)私募基金正式落地，意味著房企股權(quán)融資再開一扇門。政策目的在于促進房地產(chǎn)市場盤活存量，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，轉(zhuǎn)型發(fā)展，探索新發(fā)展模式。

據(jù)了解，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。此外，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

馬泓分析認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金的推出，給投資者帶來兩大利好：一是有利于存量不動產(chǎn)私募基金盤活存量資產(chǎn)；二是不動產(chǎn)私募理論上可以成為公募REITs的“預(yù)備隊”，為公募REITs篩選提供更多優(yōu)質(zhì)項目。對普通的個人投資者而言，可以通過尋求多元的財富管理服務(wù)，借助私募基金等渠道間接投資，依托機構(gòu)專業(yè)的投研能力，防范風(fēng)險，更好地分享不動產(chǎn)私募投資基金的收益。

關(guān)鍵詞： 存量資產(chǎn)