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今日精選:房地產(chǎn)進入“后危機”時代了嗎

時間 : 2023-02-10 10:55:04來源 : 中房網(wǎng)


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隨著調(diào)控政策的不斷寬松,房地產(chǎn)市場的氣氛似乎也溫暖了不少,2022年行業(yè)遭遇的種種危機似乎也隨著疫情的遠去而大大減緩了,那么近期市場的實際情況到底如何?房地產(chǎn)進入“后危機”時代了嗎?

首先,土地交易降至歷史低位。受年初行業(yè)周期性變化,以及2022年、2023年春節(jié)錯期影響,1月土地市場供應量4426萬平方米,同比下降53%,即便與2022年春節(jié)所在的2月份相比,供應規(guī)模也下降了33%。土地成交方面,截至1月27日,全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米,同比下降超過五成,較2022年春節(jié)月下跌15%,環(huán)比跌幅接近九成。2023年1月,重點城市僅寧波一城進行了集中土拍,三四線城市供地節(jié)奏也明顯變緩。因此,1月全國土地市場成交規(guī)模降至歷史低位。房企拿地來看,土地市場仍靠城投“托底”支撐,且越“拖”越多,不僅郊區(qū)需要托底,2022年部分城市中心區(qū)域地塊城投托底比例也超過50%。

其次,房屋交易下降3-4成。1月疊加春節(jié)因素,30個重點城市供應規(guī)模收窄,預計新增商品住宅供應720萬平方米,環(huán)比下降59%、同比下降40%;但較2022年春節(jié)月(2月)同比上漲46%。事實上,春節(jié)假期期間,房企推盤積極性普遍不高,雖然疫情管控全面解綁,但受樓市低迷行情影響,廣州、廈門、無錫、珠海、泉州等多城春節(jié)周無新盤加推,房企供貨呈“半躺平”狀態(tài)。2023年1月,傳統(tǒng)淡季疊加春節(jié)假期,成交略顯平淡:據(jù)CRIC監(jiān)測,1月30個監(jiān)測城市成交面積為1071萬平方米,同環(huán)比齊降,而春節(jié)周成交更是創(chuàng)2021年以來3年同期新低。無論是一線還是二三線城市,成交同環(huán)比均下降3-4成。

第三,項目去化率維持在4成。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),31個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)40%。1月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期,不過多數(shù)企業(yè)處于半“躺平”狀態(tài):一方面多數(shù)城市春節(jié)無新項目加推;另一方面房企春節(jié)營銷力度偏弱,以特價房、年貨禮包為主,優(yōu)惠少,效果差。僅蘇北、川渝個別三四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”尚有成效。

第四,一月百強房企銷售業(yè)績同比降低3成,百強各梯隊門檻大幅下降。1月,TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元,單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%,環(huán)比降低48.6%,較2022年2月的降幅也達11.8%。預計短期內(nèi),市場的供求和成交不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象,整體銷售將保持低位運行。1月,百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低。其中,TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元,同比降幅較高達52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。目前的行業(yè)形勢下,央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足,2023年房企格局將繼續(xù)分化。

第五、行業(yè)融資仍未回暖,央國企優(yōu)勢明顯。2023年1月80家典型房企的融資總量為543.59億元,環(huán)比減少44.8%,同比減少44.2%;但相比于2022年的春節(jié)2月,融資同比增長了40.1%。整體看來,當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘,但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在融資結(jié)構(gòu)方面,本月房企境內(nèi)債權融資393.8億元,環(huán)比減少50.6%,同比減少19.5%;境外債權融資50.39億元,環(huán)比增加91.5%,同比減少75.8%;資產(chǎn)證券化融資為95.2億元,環(huán)比增加17.9%,同比減少60.1%。

綜合看,受春季因素影響以及行業(yè)運行低迷的長尾效應,1月份的各項數(shù)據(jù)依然很難看,無論是市場銷售還是企業(yè)融資都還處在谷底,不同類型及規(guī)模的開發(fā)企業(yè)承受的資金壓力及業(yè)績壓力是不同的。在市場依然相對謹慎的情況下,現(xiàn)在還不能說整個行業(yè)就進入了“后危機”時代,對相當部分的房企而言,現(xiàn)在依然處在危機中,依然有繼續(xù)爆雷的可能。當然,隨著國家從上到下“拼經(jīng)濟”的勢頭起來,整個經(jīng)濟體也會逐步恢復正常運行,對于房地產(chǎn)也會產(chǎn)生正外部效應,在消費力、現(xiàn)金流、預期值都逐步恢復的情況下,房地產(chǎn)也會真正跨入“后危機”時代,實現(xiàn)新一輪的發(fā)展。

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