現(xiàn)房銷售改革提速,已從“鼓勵”升級為“試點”
2023年2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。此次會議明確,今年將進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門檻,以鄭州、開封為試點,積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。河南是2022年全國保交樓工作的標(biāo)桿省份,此次提及現(xiàn)房銷售模式的改革,具有風(fēng)向標(biāo)意義。因此,結(jié)合河南此次改革精神,深入分析全國現(xiàn)房銷售的市場與政策,具有積極的意義。
(資料圖片僅供參考)
現(xiàn)房銷售是指購房者認購了“即買即交付”的商品房,區(qū)別于到售樓處認購期房的行為。本報告提及的現(xiàn)房,特指新建商品住宅,不包括商鋪和寫字樓。本報告對2022年全國現(xiàn)房銷售的量價數(shù)據(jù)做了系統(tǒng)分析,同時也梳理了歷年來現(xiàn)房制度改革的各類探索。我們認為,現(xiàn)房銷售的改革節(jié)奏在提速,包括河南等省份的探索創(chuàng)新,有望為全國各地的試點提供值得借鑒的內(nèi)容。相關(guān)工作齊發(fā)力,將有助于促進房地產(chǎn)新發(fā)展模式的更好建立。
一、全國現(xiàn)房市場狀況
1、全國現(xiàn)房銷售規(guī)模:明顯比期房銷售行情好
2022年,全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米,同比下降2.3%?,F(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫,和全國房地產(chǎn)市場降溫的大環(huán)境有關(guān)。不過需要說明的是,若對比全國房地產(chǎn)銷售的另外兩個指標(biāo),現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)其實并不差。2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%,全國期房銷售面積同比下滑29.6%,這反過來說明現(xiàn)房銷售市場沒有遇到較大的下跌。從實際反饋情況看,2022年樓盤停工爛尾風(fēng)波事件影響了購房者信心,也使得部分購房需求從期房市場轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房市場中。
2、交易結(jié)構(gòu):現(xiàn)房占比持續(xù)拉升
我們對2013年以來全國現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做分析,即“現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積”。2018年開始現(xiàn)房的銷售占比持續(xù)走低,也說明住宅交易市場中認購期房的比例越來越大。這一態(tài)勢一直延續(xù)到2021年的6月份。2021年6月份,全國房地產(chǎn)市場步入新一輪降溫通道,房企債務(wù)問題開始暴露出來,停工斷貸風(fēng)波開始出現(xiàn)。此類事件下,購房者對于認購期房產(chǎn)生了較大的顧慮,部分購房需求進入到現(xiàn)房市場中。
數(shù)據(jù)顯示,2021年6月份,全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%,隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢,到了2021年12月為10.4%。而到了2022年該指標(biāo)繼續(xù)上升,到了2022年12月達到13.9%的水平?,F(xiàn)房銷售占比的拉升,體現(xiàn)了購房者購房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊,購房者擔(dān)心買期房有風(fēng)險。而“所見即所得”的現(xiàn)房更加受寵,自然使得現(xiàn)房銷售的市場占有率提升。
3、成交均價:低于期房價格
對全國現(xiàn)房和期房的銷售價格進行分析,可以看出,歷年現(xiàn)房價格總體上比期房價格要低,比如說2022年現(xiàn)房的價格為8326元/平方米,期房的價格為10486元/平方米,兩者價差2159元/平方米。理論上說,現(xiàn)房的認購風(fēng)險較小,其價格應(yīng)該比期房要更高。之所以出現(xiàn)這種反常現(xiàn)象,原因在于,目前市面上的部分現(xiàn)房,其實屬于滯銷盤或尾盤,即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵,所以其房價會比較低。其對我們的啟發(fā)是,目前現(xiàn)房銷售占比在拉升,但這也不是我們所期盼的交易結(jié)構(gòu)。部分劣質(zhì)現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場,這是我們需要警惕的風(fēng)險。
二、各省份現(xiàn)房市場狀況
1、銷售規(guī)模占比:海南占比最高
我們對全國31省份現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做分析,即“2022年某省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比=2022年某省份現(xiàn)房銷售面積/2022年某省份新建商品住宅銷售面積”。數(shù)據(jù)顯示,2022年全國31省份中,海南的銷售規(guī)模占比最高,為39%。通俗理解是,海南10套住宅銷售中,有6套是期房、有4套是現(xiàn)房。同時,青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低,為4%??傮w上,全國有15個省份現(xiàn)房銷售占比低于全國平均水平。
不同省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比的差異,有不同的原因。其中,2020年3月,海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。此次政策明確,新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月,《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》發(fā)布。此次政策明確,在2020年3月8日后(含3月8日),通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅,實行現(xiàn)房銷售制度。從這里可以看出,海南建立了比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售制度,涉及土地出讓和房屋銷售兩個領(lǐng)域。海南也成為目前我國第一個推行現(xiàn)房銷售的省份。經(jīng)過這3年的改革試點,其現(xiàn)房銷售占比明顯提升。數(shù)據(jù)顯示,2020-2022年3年期間,海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%,該占比拉升速度很快。
其他省份方面,如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高,分別為39%、34%、26%和21%。從可能的原因看,或和此類省份樓市行情不景氣有關(guān)。由于銷售市場表現(xiàn)不好,所以銷售周期或去化周期明顯拉長,進而使得部分項目在期房階段無法順利銷售,最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。而對于北京、上海等省份而言,其現(xiàn)房銷售占比為23%和20%,這或和此類省份預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)較高有關(guān),很多預(yù)售的項目,工程形象進度已經(jīng)接近封頂或現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn),進而使得現(xiàn)房銷售占比會略高??傊?,不同省份現(xiàn)房銷售的占比,存在不同的邏輯和原因,不可一概而論。
2、現(xiàn)房銷售規(guī)模同比增速:云南增速最明顯
我們對全國31省份現(xiàn)房銷售面積同比增速做相關(guān)統(tǒng)計。2022年部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預(yù)期,如云南、福建和湖北,同比增速分別為41%、33%和32%。從實際反饋的情況看,以云南為例,2022年停工斷貸事件后,確實很多購房者更偏好買現(xiàn)房,對認購期房非常謹慎,尤其會回避有債務(wù)違約報道的相關(guān)房企期房項目。
3、停工斷貸風(fēng)波10省份:部分現(xiàn)房占比在拉升
當(dāng)前我國積極推進現(xiàn)房銷售模式的改革,很大程度上和2022年停工斷貸事件有關(guān)。所以我們在研究現(xiàn)房銷售市場方面,對于2022年出現(xiàn)停工斷貸事件較為明顯的省份,需要單列研究。2022年7月份曾經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上流出271份停貸告知書,按照其省份歸屬地,我們選取了數(shù)量排行前10的省份,即河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶。我們對這10個省份2022年現(xiàn)房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積占比等做統(tǒng)計,如下表。
統(tǒng)計顯示,江蘇和河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份,分別為1942和1555萬平方米。湖北的銷售面積同比增速最大,為32%。同時觀察最近3年現(xiàn)房銷售的面積占比,湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢最為明顯,比如說湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%,而到了2022年上升為15%。
三、現(xiàn)房銷售的政策和各項探索
現(xiàn)房銷售模式所對應(yīng)的,自然是預(yù)售制度或期房銷售模式。1956年,香港頒布了《預(yù)售樓花同意書》,以法律形式確認了商品房預(yù)售制。1983年和1986年,深圳和上海分別試點了商品房預(yù)售制度。1994年,《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布,預(yù)售制為我國商品房銷售的主要方式之一。據(jù)此統(tǒng)計,中國內(nèi)地期房銷售模式已實行了30年時間。該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極的重要作用。當(dāng)然,2022年停工斷貸潮風(fēng)波后,關(guān)于期房的交易風(fēng)險探討明顯增多,關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是,2023年1月,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。此次會議明確要促進轉(zhuǎn)型,有條件的可以進行現(xiàn)房銷售。這也意味著2023年現(xiàn)房銷售的改革號角已吹響。
最近幾年,關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索,有各種試點和創(chuàng)新,但也形成了兩個不同的階段。其中,2021年上半年之前,各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。其出發(fā)點是基于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo),通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式,有效促進房企理性拿地、促進地價平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。而2021年下半年后,關(guān)于現(xiàn)房模式的討論,主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)的。各地提高了政治站位,基于保護購房者合法權(quán)益的工作思路,在各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中紛紛提出現(xiàn)房銷售的改革試點。這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。
本部分對全國各地取消預(yù)售制度、推行現(xiàn)房銷售模式的制度改革、政策文件、相關(guān)建議等做了梳理總結(jié)。我們可以發(fā)現(xiàn)幾個重要的特點。1)關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式,其實有約20年的探索之路,也說明大家對于這個問題的關(guān)注和重視。2)從改革的省份和城市看,一些大城市明顯改革節(jié)奏較快,也說明此類城市改革的迫切性更高,或者說主動性更強。3)各地對于現(xiàn)房銷售的改革,更多是從鼓勵和自愿的角度出發(fā)的。但是2023年包括山東、安徽、河南和四川的改革,跳出了鼓勵和自愿的范疇,而是上升為“試點”的概念,能級更高。這說明改革的節(jié)奏明顯加快,也更具有示范效應(yīng)。4)改革之路不是一蹴而就,對各地現(xiàn)房銷售模式的改革路線進行梳理,可以看出,也有部分遇到困難、一波三折,甚至?xí)和A烁母镏?。這說明,現(xiàn)房銷售模式的改革,要緊扣房地產(chǎn)市場的改革之路,同時要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的行情走勢、關(guān)注購房者和房企的利益訴求,以更靈活和務(wù)實的態(tài)度推進相關(guān)工作。
四、現(xiàn)房銷售的發(fā)展趨勢
我們此次探索現(xiàn)房模式,是因為其出現(xiàn)了一個重要的政策變化,即從過去的“鼓勵”升級為“試點”,這也意味著現(xiàn)房模式改革之路正式開啟。2023年中國開啟了中國式現(xiàn)代化新征程,房地產(chǎn)領(lǐng)域也逐漸要朝著新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。而現(xiàn)房銷售模式,是新發(fā)展模式中的重要一環(huán)。各地要把握政策大趨勢,主動研判現(xiàn)房銷售市場,積極學(xué)習(xí)全國優(yōu)秀的試點模式,為各地現(xiàn)房模式的推進創(chuàng)造更好的條件。
1、近5年現(xiàn)房銷售市場趨勢:規(guī)模占比有望達到20%
當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%,我們認為最近5年改革下,到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%,這也意味著后續(xù)購房市場中,5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。同時,包括山東、安徽、河南和四川等重點省份,相關(guān)比例也會明顯提升?,F(xiàn)房銷售占比的上升,實際上也是各地土地供應(yīng)模式轉(zhuǎn)型的過程,這也意味著,后續(xù)各地土地供應(yīng)中,現(xiàn)房銷售的條款明顯會增加。此類改革下,土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等市場都會發(fā)生重要的變化。
2、現(xiàn)房銷售政策趨勢:預(yù)計2023年各地文件會密集出臺
河南此次提出現(xiàn)房銷售模式,具有非常強的信號意義。因為相比海南等過去的試點,河南更具有標(biāo)桿性。2022年河南停工斷貸潮事件后,現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。此次河南主動把鄭州和開封作為試點,延續(xù)了2022年下半年以來的保交樓工作思路,同時結(jié)合2023年住房工作總精神,具有非常好的示范效應(yīng)。預(yù)計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售的試點工作,從點狀式的試點逐漸演變?yōu)榻M團式的發(fā)展模式,尤其是一些重點省會城市會加入到試點的大軍中。我們認為,有幾項工作會明顯提速,包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長期做差異化調(diào)整、供地政策會不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等??傮w上,對于今年各地的現(xiàn)房銷售制度改革和創(chuàng)新,值得期待。
3、對房企和購房者啟發(fā):供需模式確實會有重大變化
現(xiàn)房銷售模式的創(chuàng)新,不光對地方政府等有較大的啟發(fā)和影響,其對于房企和購房者等都有積極的作用。對于房企來說,要深入思考這項制度帶來的挑戰(zhàn)和影響,尤其是要從項目開發(fā)、資金管控、項目銷售、產(chǎn)品展示、房屋交付、物業(yè)管理等角度理解這個問題,要深入引導(dǎo)企業(yè)投資人員、營銷人員、財務(wù)人員、物業(yè)管理人員做思考,積極投身到這項重大的改革大潮中。而對于購房者來說,也要理解現(xiàn)房銷售模式將顯著改變購房模式、住房消費模式。要充分理解支持此次改革的宏大目標(biāo),同時在新一輪住房消費提振工作中,關(guān)注改革趨勢,積極調(diào)整優(yōu)化購房策略。
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