近日,山東威海乳山“每平米單價(jià)不到1000元”的低價(jià)海景房,成為不少網(wǎng)友的關(guān)注焦點(diǎn),甚至被調(diào)侃為了此前因低價(jià)房受到關(guān)注的“鶴崗第二”。
(資料圖片)
有房屋中介興奮地告訴記者,“疫情管控放開后,房價(jià)肯定也會(huì)觸底反彈,現(xiàn)在就有一些房主開始漲價(jià)了;不過,仍有房主寧肯虧錢也急著賣房,令部分看房者望而卻步。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,要解決眼下問題,乳山與其圍繞海景做文章,不如發(fā)展各種應(yīng)有產(chǎn)業(yè),用就業(yè)、創(chuàng)業(yè)崗位吸引更多人前來買房。
不足千元低價(jià)房或有水分
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在部分網(wǎng)上中介平臺(tái)上,確實(shí)掛出了不少位于山東威海乳山每平米單價(jià)低于千元的二手房,且基本位于銀灘景區(qū)。
部分掛牌售賣的乳山低價(jià)房 來源:貝殼找房
至于價(jià)格便宜的原因,中介阿浩介紹稱,“來這里看房的基本都是為養(yǎng)老或者度假,都不太想爬樓,所以樓層越高越便宜?!彼硎?,其在平臺(tái)上掛的都是真實(shí)房源,都是經(jīng)過審查沒有任何問題和債務(wù)糾紛才會(huì)上架,不用擔(dān)心價(jià)格問題。
不過,記者隨機(jī)查看了幾套低價(jià)房,其標(biāo)注位于海邊位置,只是房屋視野不一定都能看海,尤其是低價(jià)房源,雖然不少都是無電梯樓房的頂樓,但朝向基本都是向西或向北,海卻在小區(qū)的東面或南面。
此外,在當(dāng)?shù)夭糠种薪榭磥恚W(wǎng)上所說的“每平米不足千元”也可能存在水分。
“你看到的肯定都是閣樓吧?不要光看他說的面積,要看房本上的面積!”中介小元告訴記者,“我們最便宜的是1500元一平,連閣樓都沒有不到1000元的,因?yàn)殚w樓是斜頂?shù)?,所以房本面積有比實(shí)際面積小。如70平的閣樓,房本面積可能只有30平,每平幾百元的單價(jià),算下來還是有一千多元?!?/p>
貝殼找房數(shù)據(jù)則顯示,乳山二手房本周成交均價(jià)為2055元/平米,與上周基本持平。
整體而言,同地段二手房價(jià)與樓層直接掛鉤。中介介紹稱,乳山電梯房或一層步梯房目前起價(jià)則在3000-3500元/平,步梯2至3層則是2400-4000元/平,越往上越便宜,6至8層價(jià)格可能低至1000-2000元/平,個(gè)別樓盤根據(jù)具體情況房價(jià)可能向上浮動(dòng)。
同時(shí),乳山銀灘的海岸線很長,因此房子也很多,雖然都能算是“海景房”,但不同地段的房價(jià)也存在一定區(qū)別。
稍微對(duì)比地段、樓層與價(jià)格,一中介介紹給記者的“乳山銀灘最中心”大拇指廣場附近5樓70余平米的步梯房,價(jià)格接近15萬元,單價(jià)超2000元/平;而另一中介掛出的單價(jià)700余元/平米的6.5層閣樓房,總價(jià)僅6萬余元,但位于大拇指廣場8公里外的另一處海灘。
中介稱多名房主漲價(jià)
對(duì)于近期愈發(fā)受關(guān)注的乳山房價(jià),當(dāng)?shù)刂薪椤①I房人也相當(dāng)看好。
中介小雨向記者強(qiáng)調(diào),“過了現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格低谷,接下來可能會(huì)整體漲價(jià)了,最好早點(diǎn)做決定!我從年初二開始帶客戶,看到疫情管控放開、天氣放暖,來看房的人多了不少,我有3個(gè)房主都漲價(jià)了?!?/p>
除了疫情管控放開、天氣放暖、流量增多等因素,小雨還提到,年內(nèi)通往乳山的高鐵可能通車,屆時(shí)乳山并入全國高鐵網(wǎng)絡(luò),交通等配套更加完善后,價(jià)格還可能還要漲。
“老是擔(dān)心錢會(huì)貶值,不如買房。”一次性購買了兩套房的上??蛻舯硎?,這里海邊漂亮,都是沙灘海水浴場,特別適合游泳。她認(rèn)為今年應(yīng)該會(huì)漲價(jià),所以買了兩套15萬元左右的客臥一體房,通過視頻看完房就交了定金。
當(dāng)?shù)刈粝蛴浾呓榻B周邊情況
不過,也不是所有看房者都這么激動(dòng)。一位接受記者采訪的看房者則表示,會(huì)重點(diǎn)考慮地段周邊、海景視野、電梯有無、集中供暖等問題?!拔易钤珀P(guān)注乳山的房子是在3年前,當(dāng)時(shí)聽中介說要通高鐵。現(xiàn)在說電梯房方便、集中供暖舒服,但萬一買了后沒那么多人住,這些配套維護(hù)估計(jì)都成問題?!?/p>
當(dāng)記者表明自己來自成都時(shí),中介小雨顯得十分熱情。她表示,近期全國各地都有人到乳山看房,來自成都也很多,甚至有人專門做當(dāng)?shù)劁N售團(tuán)的。不過,她不建議參加類似銷售團(tuán),因?yàn)椤澳鞘切路繄F(tuán),價(jià)格很貴,在7000元左右。還是二手房便宜,業(yè)主都是急著用錢,虧著賣?!?/p>
對(duì)于“急著賣”的原因,小雨沒有更多解釋,只是強(qiáng)調(diào)稱,“您遠(yuǎn)程看不放心的話,也能來實(shí)地察看,我們有接待客戶用的房子,來了就能直接住。”
海景房問題不止“人少”
雖然中介介紹得十分激動(dòng),但綜合多方數(shù)據(jù),被不少人戲稱為“鶴崗第二”的乳山海景房,最大的問題或許還是“房多人少”。
數(shù)據(jù)顯示,2021年,乳山市辦理戶口遷入873人、戶口遷出3567人。近期有報(bào)道稱,乳山市待售或庫存項(xiàng)目有10萬套,涉及200個(gè)小區(qū)。
在接受記者采訪時(shí),嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,乳山與鶴崗有一點(diǎn)十分相似,就是都“缺人”。但不同于鶴崗缺人是因?yàn)槿伺艹鋈チ?,乳山則是房子太多,卻沒多少人來住。兩個(gè)城市是兩種方向,但是其背后都說明人口的流入等管理是很重要的課題。
資料顯示,近年來乳山市出臺(tái)不少措施應(yīng)對(duì)相關(guān)問題,如在濱海新區(qū)規(guī)劃設(shè)置了10條公交線路,日投放45輛車運(yùn)行等,包括中介提到的在建醫(yī)院,即將通車高鐵等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),在部分觀點(diǎn)看來,這也是解決人少問題的重要手段。
不過,加強(qiáng)基礎(chǔ)配套建設(shè)雖能起到一定效果,但背后的問題或許并不那么簡單。
“配套問題是個(gè)老生常談的問題,大家此前也針對(duì)類似觀點(diǎn)提出過一些建議?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,即便房子好、配套設(shè)施好,如果來買房的都是投資客,市場環(huán)境同樣可能出現(xiàn)問題,因?yàn)橥顿Y買房多數(shù)不會(huì)住。如果大家買房都是放著出租,“誰來住”、“誰來消化”就是重要的問題。
此外,乳山除了人少,還有旅游資源問題。如以前人也很少的西雙版納,如今就很受追捧。在旅游資源方面,部分北方城市優(yōu)勢并不明顯,以海景房為例,到廣東、海南等南方地區(qū)買海景房的人,確實(shí)比到青島、乳山等北方城市買的人多。
因此,與其天天圍繞“海景”做文章,不如同時(shí)作為普通城市發(fā)展各種應(yīng)有的產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)躍進(jìn)表示,這樣一來,本地人可以從相關(guān)產(chǎn)業(yè)中獲得創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì),附近的人也可以來買房租房、休閑度假,發(fā)展更多產(chǎn)業(yè),創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,海景房問題的本質(zhì),或許還是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地域海岸線相關(guān)自然資源出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的開發(fā)所致,而疫情和行業(yè)進(jìn)入深度整合期,合力讓此類現(xiàn)象表現(xiàn)更為突出。不過,類似“海邊鶴崗”城市的優(yōu)勢也有房價(jià)低、生活居住成本低等因素。因此,嚴(yán)躍進(jìn)建議地方政府和企業(yè)積極做好海景房配套和度假服務(wù),抓住新一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇機(jī)遇,尤其是文旅消費(fèi)需求復(fù)蘇的機(jī)會(huì),加強(qiáng)去庫存和人口導(dǎo)入工作,將危機(jī)轉(zhuǎn)化為再起飛的新機(jī)會(huì)。
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