今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年12月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，12月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比上月增加1個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶表示，2022年12月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比下降。

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比一平一降

(資料圖片)

12月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比上月增加1個(gè)。

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲

12月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有53個(gè)，比上月增加2個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有64個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.9%和4.8%，降幅均與上月相同。

樓市交易未顯明顯翹尾現(xiàn)象

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著疫情壓力最大期的過(guò)去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好，一線城市樓市止跌有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，12月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%。當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅總體上沒(méi)有擴(kuò)大，說(shuō)明四季度持續(xù)性的三支箭政策，減少了房企恐慌性降價(jià)的心理。但需要看到，此類跌幅也沒(méi)有明顯收窄，尤其是12月份各地樓市交易沒(méi)有非常強(qiáng)的翹尾現(xiàn)象，這也要求我們不能盲目樂(lè)觀，在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面需要繼續(xù)發(fā)力。

從12月份一二三線城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.0%、-0.3%和-0.3%。同比漲幅則為2.5%、-1.1%和-3.9%。最明顯的變化是，一線城市連跌3個(gè)月后，當(dāng)前已經(jīng)有止跌現(xiàn)象。這也說(shuō)明，隨著疫情壓力最大期的過(guò)去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好。此類城市止跌，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，上海易居房地產(chǎn)研究院梳理了最新一期可下調(diào)的城市名單。根據(jù)10-12月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，該研究院認(rèn)為，70城中有35個(gè)城市符合下調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)下調(diào)的迫切程度由大到小進(jìn)行排序。其中一二線城市有14個(gè)，包括長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、蘭州；三線城市有21個(gè)，包括牡丹江、湛江、洛陽(yáng)、岳陽(yáng)、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟(jì)寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽(yáng)。此類城市在春節(jié)后需要迫切關(guān)注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運(yùn)用好房貸利率自由下調(diào)的權(quán)限。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)說(shuō)明房?jī)r(jià)有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)，但這個(gè)基礎(chǔ)還是不牢固。目前穩(wěn)房?jī)r(jià)的思路已經(jīng)清晰，即兩條線。從供給端的角度看，預(yù)計(jì)近期會(huì)發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案，資金到位，房企在定價(jià)上就會(huì)趨穩(wěn)。而從需求端看，新一輪購(gòu)房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房?jī)r(jià)無(wú)序下跌也會(huì)停止?？傮w上，2023年穩(wěn)房?jī)r(jià)依然是重要工作，其成為穩(wěn)預(yù)期、促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。

二手房下跌態(tài)勢(shì)略有遏制

12月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.8%。目前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)有所遏制，但同比跌幅依然有慣性特點(diǎn)，即依然有所擴(kuò)大。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)有一些微妙的積極的變化，其后續(xù)也會(huì)逐漸傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)中。

從12月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，二手房還在漲價(jià)的城市數(shù)量非常少。以同比漲幅為例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和無(wú)錫在上漲。總體上，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢(shì)的城市，二手房市場(chǎng)相對(duì)健康。但很顯然，此類城市數(shù)量確實(shí)還是偏少的。

從12月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比漲幅則為0.6%、-3.2%和-4.4%。總體上看，三類城市二手房市場(chǎng)都是略疲軟的。這也要求各地繼續(xù)對(duì)二手房落實(shí)寬松的政策，最直接的一種做法建議，即有限購(gòu)的城市中，二手房應(yīng)該不納入此類范圍，這樣有助于促進(jìn)二手房的流通。

整體來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)的走勢(shì)和一手房類似，在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關(guān)壓力的消除還需要點(diǎn)時(shí)間。2023年是房?jī)r(jià)指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段。各地要積極落實(shí)好購(gòu)房政策，讓購(gòu)房者對(duì)二手房市場(chǎng)有信心，同時(shí)積極減少二手房的交易成本。尤其是各地落實(shí)了帶押過(guò)戶等政策，此類政策有助于降低二手房交易成本，有助于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是關(guān)鍵點(diǎn)

對(duì)于后市，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱，不太可能出現(xiàn)大幅度的反彈，特別是房?jī)r(jià)的反彈，再后面的市場(chǎng)走勢(shì)，既需要看政策力度，特別是一線城市政策的力度。

不管是新房還是二手房，絕大部分城市的房?jī)r(jià)在下跌，且跌幅收窄的趨勢(shì)不明顯，特別是二手房同比跌幅還在擴(kuò)大，顯示供需兩端都較為弱勢(shì)，也顯示房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月環(huán)比下跌、同比跌幅也接近一年，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了改變，即預(yù)期價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)下跌，由此惡化了買(mǎi)房需求，導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟。因此，穩(wěn)房?jī)r(jià)是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)需求、紓困供給端(保交樓、三支箭資金投放、收并購(gòu))的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)不穩(wěn)，問(wèn)題很難解決，因此，近期央行對(duì)房?jī)r(jià)連續(xù)下跌城市祭出了利率不設(shè)下限的政策，目的也是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，為穩(wěn)樓市交易、開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。

近期，政策開(kāi)始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵(lì)。特別是需求端激勵(lì)開(kāi)始成為政策重點(diǎn)，管理部門(mén)不斷釋放保護(hù)剛需改善，降低首付比例、利率，降低購(gòu)房門(mén)檻等，其目的在于積極的政策刺激下，需求端能穩(wěn)定下來(lái)，這樣房?jī)r(jià)才能穩(wěn)定，供給端的問(wèn)題才能解決。

由此，李宇嘉預(yù)計(jì)，如果疫情感染高峰能在一季度褪去，積極的紓困或許在二季度產(chǎn)生效應(yīng)，即熱點(diǎn)城市交易量開(kāi)始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動(dòng)都市圈周圍城市好轉(zhuǎn)。不過(guò)，由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱，不太可能出現(xiàn)大幅度的反彈，特別是房?jī)r(jià)的反彈，再后面的市場(chǎng)走勢(shì)，既需要看政策力度，特別是一線城市政策的力度，當(dāng)然也更需要看居民就業(yè)、收入、預(yù)期的修復(fù)態(tài)勢(shì)。

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