“2022年北京不管是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng),都處在交易量的階段性低谷,也是市場(chǎng)信心的一個(gè)低谷?!?1月11日,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《》記者采訪時(shí)這樣評(píng)價(jià)過(guò)去一年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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據(jù)悉,多年來(lái),北京二手房成交量占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力,均在70%以上。郭毅指出,北京以改善性需求為主,很多購(gòu)房家庭都需要賣(mài)掉一套房子才能去置換新房子,二手房的活躍度對(duì)市場(chǎng)整體交易量起到?jīng)Q定性的作用。
而由于北京新房供應(yīng)方面的原因,部分購(gòu)房者也由計(jì)劃買(mǎi)新房轉(zhuǎn)向買(mǎi)二手房。購(gòu)房者黃幻(化名)和男朋友一直打算買(mǎi)房,從去年開(kāi)始關(guān)注新房,但是由于北京新房的選擇范圍較少,目標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)向了二手房。1月11日,黃幻告訴《》記者,相信疫情的時(shí)代過(guò)去了,接下來(lái)經(jīng)濟(jì)會(huì)復(fù)蘇,市場(chǎng)也會(huì)向好。
而在整體疲弱的行情之下,記者注意到,從2022年12月中下旬至今,北京的二手房市場(chǎng)有規(guī)?;厣内厔?shì),部分地區(qū)二手房出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng),二手豪宅也維持了較高的熱度。
整體成交規(guī)模回升
2022年北京樓市并不好過(guò),一直到年底頹勢(shì)也未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。交易量方面,據(jù)北京住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年12月,北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)為8773套,環(huán)比下降約18%;2022年全年北京二手房成交套數(shù)為142386套,同比下降超25%。價(jià)格方面,據(jù)緯房研究院數(shù)據(jù),截至2022年12月15日,北京房?jī)r(jià)中位數(shù)為54248元,近半個(gè)月的降幅為0.13%,近三個(gè)月降幅為0.95%。
雖然,整體情況較為低迷,但不可忽視的是,近期北京樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了一定程度的回暖,二手房成交規(guī)模出現(xiàn)反彈。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2022年12月19日—25日,北京二手房成交量結(jié)束“四連跌”,當(dāng)周網(wǎng)簽1807套,環(huán)比增長(zhǎng)20%。而麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2022年12月下旬北京二手房的帶看量和中旬相比增加了兩倍。
元旦以來(lái),北京的住宅成交量也有所提升。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,元旦小長(zhǎng)假(2023年1月1日—1月3日)北京二手房成交量和去年同期相比上漲了7.7%,帶看量環(huán)比前一周同期(2022年12月24日—12月26日)上漲6成,二手房成交量環(huán)比前一周同期增加超過(guò)7成。而據(jù)北京住建委數(shù)據(jù),2023年1月3日—1月10日,僅有1天二手房成交量低于100套,其余每日網(wǎng)簽量均超過(guò)100套,1月10日實(shí)現(xiàn)592套的網(wǎng)簽量,達(dá)到本月峰值。
1月11日,北京順義地區(qū)中介佘靜靜(化名)告訴記者,“2023年1月份比上個(gè)月的情況強(qiáng)多了,來(lái)買(mǎi)房子的人變多了,而且有超出往常水平的勢(shì)頭,但是目前價(jià)格上并沒(méi)有上漲的跡象?!蓖?,朝陽(yáng)區(qū)中介人員顧淳淳(化名)告訴記者,“近期疫情緩解后,積壓的購(gòu)房需求得到釋放,雖然目前還沒(méi)到銷(xiāo)售旺季,但是最近的市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)往年的旺季?!?/p>
值得注意的是,近期北京二手房掛牌量有所跌落,鏈家平臺(tái)掛牌房源重新回到10萬(wàn)套以內(nèi)。據(jù)鏈家網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù),截至2023年1月11日中午11點(diǎn),北京真實(shí)在售的二手房為99210套。據(jù)悉,此前,鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示北京二手房掛牌量已經(jīng)突破十萬(wàn)套,并持續(xù)增加。截至2022年11月7日,北京二手房掛牌數(shù)量101270套,到11月11日,掛牌數(shù)量增加到101945套。
對(duì)于掛牌量的回跌,郭毅認(rèn)為原因可能是賣(mài)房者發(fā)現(xiàn)當(dāng)下的市場(chǎng)并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期,主動(dòng)進(jìn)行了撤盤(pán)。也可能是一部分家庭不看好目前市場(chǎng),出現(xiàn)了低價(jià)出售的情況,對(duì)房子處置的周期加快,而促成掛牌量的回落。
臺(tái)馬熱度回落
北京整體掛牌量降低的背后是各個(gè)區(qū)域掛牌量的減少。據(jù)鏈家平臺(tái)房源信息,截至1月11日中午11點(diǎn),北京臺(tái)湖地區(qū)共計(jì)有95套房源,相比11月21日的115套,減少了20套。
而在2022年11月8日北京臺(tái)湖、馬駒橋區(qū)域取消了“雙限購(gòu)”后,該區(qū)域不僅二手房掛牌量出現(xiàn)變化,二手房的成交價(jià)格也出現(xiàn)一定程度的上漲。
以鏈家平臺(tái)的房源信息為例,融科鈞廷一套139平方米的3室房源在2022年12月12日掛牌價(jià)為480萬(wàn)元,上架不久就將價(jià)格上調(diào)到485萬(wàn)元。而同一小區(qū),同戶型的另外一個(gè)房源,短時(shí)間內(nèi)掛牌總價(jià)上漲高達(dá)40萬(wàn)元。另外,據(jù)安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,截至1月11日,北京馬駒橋的掛牌房?jī)r(jià)為每平方米3.75萬(wàn)元,相比2022年11月9日每平方米3.56萬(wàn)元的價(jià)格,上漲超過(guò)5%。
北京馬駒橋中介邱陽(yáng)陽(yáng)(化名)告訴《》記者,最近二手房的價(jià)格的確上漲了,2022年11月之后,二手房業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)漲價(jià),部分業(yè)主將總價(jià)上調(diào)了20萬(wàn)元左右。
雖然價(jià)格有所上漲,但是北京“臺(tái)馬”地區(qū)的二手房市場(chǎng)熱度已經(jīng)回落。邱陽(yáng)陽(yáng)告訴記者,價(jià)格上漲后成交量就下來(lái)了,2022年11月其所在門(mén)店二手房成交量為15套,而元旦之后二手房?jī)H成交了1套,二手房成交頻率已經(jīng)遠(yuǎn)沒(méi)有2022年11月那么高了。
值得一提的是,近日作為“頂級(jí)改善”的北京二手豪宅受到較大關(guān)注。特別是北京“萬(wàn)柳書(shū)院少爺”走紅于網(wǎng)絡(luò),也讓北京最貴的二手豪宅進(jìn)入普通百姓茶余談資。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì),2022年北京千萬(wàn)元以上二手房成交套數(shù)為1600套,雖然相比2021年有所減少,但是相比2018年—2020年均高出不少。萬(wàn)柳書(shū)院于2015年2月開(kāi)盤(pán),共計(jì)成交234套。2022年,北京單價(jià)15萬(wàn)元/平方米頂豪共成交了19套,其中萬(wàn)柳書(shū)院貢獻(xiàn)了10套,占總成交量的一半以上。
對(duì)于豪宅成交對(duì)于二手市場(chǎng)的作用,郭毅指出,其實(shí)想要購(gòu)入豪宅的話,基本上需要兩套換一套才能夠?qū)崿F(xiàn)置換,豪宅成交量的攀升,對(duì)二手房交易的確具有帶動(dòng)作用,但是其帶動(dòng)力相對(duì)比較薄弱。
整體而言,近期北京二手房市場(chǎng)不乏亮點(diǎn)、熱點(diǎn),不過(guò)可提升空間較大。政策方面,2022年北京僅對(duì)樓市政策有所微調(diào),但力度非常有限。對(duì)此,郭毅認(rèn)為,未來(lái)樓市政策應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整,第一,應(yīng)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),釋放首付壓力比較大家庭的購(gòu)買(mǎi)力,同時(shí),首付以及契稅也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行下調(diào)。第二,取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,這樣部分購(gòu)房家庭的首付就能從80%降到35%-40%。第三,調(diào)整北京的貸款政策,降低利率,目前,北京首套加55基點(diǎn),二套加105基點(diǎn),比別的城市高出將近100個(gè)基點(diǎn),這對(duì)于購(gòu)房家庭貸款的壓力非常大。三方面都不調(diào)整的話,市場(chǎng)可能還會(huì)繼續(xù)筑底,期待北京樓市否極泰來(lái)的一天能夠盡早到來(lái)。
關(guān)鍵詞: 明顯回升