在行業(yè)下行、多家百強(qiáng)房企暫停投資的2022年,安徽偉星置業(yè)有限公司(以下簡稱“偉星置業(yè)”)卻因逆勢擴(kuò)儲頗為引人注目。在克而瑞地產(chǎn)研究中心日前公布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》(簡稱《排行榜》)上,偉星置業(yè)排名第18位,全年新增土地價值197.8億元。
克而瑞研究中心分析認(rèn)為:“民企雖然在土地市場中集體隱身,但濱江集團(tuán)(002244)、偉星地產(chǎn)等區(qū)域型房企仍表現(xiàn)突出?!辈贿^,偉星置業(yè)在土地市場上的活躍,也引發(fā)了市場對其拿地資金持續(xù)性的關(guān)注。
(資料圖片)
浙系房企深耕安徽市場
“百強(qiáng)房企拿地總量在2022年下降了60%。”2022年12月31日,易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱公開表示,2022年只有40%的百強(qiáng)房企在拿地,其中80%的土地集中在22座集中供地試點(diǎn)城市。不過,在部分百強(qiáng)房企缺乏拿地意愿的同時,一些區(qū)域深耕型民企卻因逆勢擴(kuò)儲備受行業(yè)關(guān)注。
12月23日,合肥第四批次集中供地開拍,濱湖BK202208號地塊和蜀山SS202215號地塊(政務(wù))2宗地塊進(jìn)入競品質(zhì)階段。5天后,經(jīng)過與建發(fā)、招商、合肥城建(002208)、華潤、中國鐵建(601186)等多家房企激烈角逐,偉星置業(yè)成功將2幅地塊收入囊中。而之前的合肥三輪集中供地,偉星置業(yè)均有斬獲。
據(jù)公開資料,偉星置業(yè)成立于2004年12月,現(xiàn)由臨海慧星集團(tuán)有限公司持股75.25%,偉星集團(tuán)有限公司持股24.75%。股權(quán)穿透可知,臨?;坌怯烧驴i、張三云、吳水方等14人各持有3.3735%至17.5904%不等股份,其中章卡鵬為公司大股東,持股17.5904%。偉星集團(tuán)則由章卡鵬、張三云、朱立權(quán)等26人持有1.0256%至15.9743%不等股權(quán),章卡鵬同樣為公司大股東,持有15.9743%。
根據(jù)偉星置業(yè)在其官方微信公號公布的數(shù)據(jù),2022年,偉星置業(yè)拿地投入154.23億元,新摘12宗地塊(包括合肥8幅、南京2幅、蕪湖2幅);全年新增土地儲備面積約184萬平方米,新增儲備貨值約330億元。在克而瑞地產(chǎn)研究中心日前公布的《排行榜》上,偉星置業(yè)排名第18位,全年新增土地價值197.8億元。
除長期深耕合肥、蕪湖市場外,2022年,偉星置業(yè)先后以21.2億元、23.8億元的總價摘得南京軟件谷G43及大校場G65地塊;2022年年初,偉星置業(yè)以總價21.76億元、溢價率14.77%的代價摘得寧波鄞州區(qū)地塊,首進(jìn)寧波市場。
銷售方面,偉星置業(yè)2022年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績約210億元,新入市項(xiàng)目15個,26盤持續(xù)在售。回顧可見,2020年偉星置業(yè)銷售額約145億元,2021年增長至約202億元(以上銷售金額為協(xié)議銷售金額)。具體來看,偉星置業(yè)早在2000年即進(jìn)入蕪湖市場,截至2022年底,市場占有率已高達(dá)約42%;合肥市場則“十盤齊發(fā)力”,在2022年11月即達(dá)到百億銷售額,目前交付、在建和待建項(xiàng)目已增至18個。此外,南京時代悅峰、武漢偉星光谷星悅廣場也實(shí)現(xiàn)首開。
《》記者注意到,偉星置業(yè)正謀求更進(jìn)一步發(fā)展的空間。據(jù)公開報道,偉星曾在2022年東部區(qū)域、浙江區(qū)域經(jīng)營工作會議上強(qiáng)調(diào):“通過三至五年的努力,計(jì)劃實(shí)現(xiàn)500億—900億元的銷售規(guī)模。”
資金輸血背靠股權(quán)質(zhì)押與“紐扣大佬”?
作為一家浙系房企,偉星置業(yè)為何如此重視安徽重點(diǎn)城市?在市場下行階段敢于逆勢擴(kuò)儲,偉星置業(yè)的拿地資金又從何而來?對此,1月11日,《》記者致電偉星置業(yè),工作人員稱可聯(lián)系公司策劃部,但策劃部電話一直無人接聽。截至發(fā)稿,記者發(fā)送的采訪提綱亦未獲得回復(fù)。
由于并非上市公司,偉星置業(yè)的資金來源無完整公開信息。從公開資料來看,其融資方式包括銀行支持、股權(quán)質(zhì)押等。例如,2022年12月8日,交通銀行安徽省分行給予安徽偉星置業(yè)有限公司60億元綜合授信支持。
股權(quán)出質(zhì)則是偉星置業(yè)最主要的融資方式。例如,2022年11月,安徽偉星置業(yè)有限公司出質(zhì)旗下子公司合肥星騰置業(yè)有限公司100%股份,質(zhì)權(quán)人為浙商銀行(601916)股份有限公司合肥分行,出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為5000萬元。此前,2021年底,偉星置業(yè)將合肥國偉置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予浙商銀行合肥分行;同年9月還將合肥偉星星資置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣發(fā)銀行合肥分行。
有業(yè)內(nèi)人士指出,作為中國偉星集團(tuán)全資子公司,偉星置業(yè)背靠中國偉星集團(tuán)這棵大樹,公司旗下偉星新材(002372)和偉星股份(002003)應(yīng)是偉星置業(yè)的“金主”。
官網(wǎng)顯示,偉星集團(tuán)成立于1976年,目前擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、房地產(chǎn)、水電、金融投資服務(wù)六個產(chǎn)業(yè),旗下?lián)碛袀バ枪煞荩?02003.SZ)及偉星新材(002372.SZ)兩家上市公司。
其中,偉星股份主營業(yè)務(wù)為銷售紐扣和拉鏈,年產(chǎn)各類中高檔鈕扣50多億粒,是世界上最大的鈕扣生產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)2022年10月底披露的2022年第三季度報告,2022年前三季度,偉星股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入28.18億元,同比增長18.88%;歸母凈利潤5.20億元,同比增長30.31%;偉星新材2022年前三季度的凈利潤7.69億元,同比下降0.51%;營業(yè)收入41.63億元,同比增長3.40%。
2022年7月12日,偉星新材公告稱,公司股東偉星集團(tuán)、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬股、1850萬股,質(zhì)權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行臨海支行,資金用途為“經(jīng)營”。截至該公告日,偉星集團(tuán)累計(jì)質(zhì)押偉星新材約2.27億股,占其所持股份比例為37.64%;臨海彗星已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約1.005億股,占其所持股份比例為38.24%。
“企查查”平臺顯示,偉星集團(tuán)質(zhì)押偉星新材股權(quán)數(shù)十次,其中包括解押再質(zhì)押的情況,質(zhì)押用途均為“經(jīng)營”或“貸款”。不止偉星新材,截至2021年底,偉星集團(tuán)也質(zhì)押了偉星股份1.28億股,占公司總股本的16.5%,用途為“融資”。
區(qū)域型“黑馬”加速擴(kuò)儲
事實(shí)上,2022年,類似于偉星置業(yè)的區(qū)域深耕型“黑馬”不在少數(shù)。中指研究院近日發(fā)布的研報指出,受到資金壓力的影響,全國性布局的頭部民企除龍湖集團(tuán)外,基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極,例如濱江集團(tuán)在杭州土拍市場中表現(xiàn)非常搶眼。
1月1日,濱江集團(tuán)公布,在土地投資方面,2022年“全年共斬獲41宗土地,總投資金額733億元,其中權(quán)益金額374億元,新增貨值1500億元,總土地儲備超3000億元,拿地金額首次躋身全國房企拿地金額榜TOP10,位列第七位”;2022年7月,無錫第二輪集中供地,本土房企紅豆置業(yè)耗資51億元連奪2宗地塊,成為該輪拍賣中拿地金額最高的房企。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向記者坦言,房地產(chǎn)行業(yè)周期性很強(qiáng),市場規(guī)模仍然很大,房企發(fā)展也是前赴后繼,一批企業(yè)倒下,新一批企業(yè)會跟上來?!霸诜康禺a(chǎn)市場深度調(diào)整時候拿地的區(qū)域中小企業(yè),有充裕的土地儲備,后期市場趨穩(wěn)復(fù)蘇,這些企業(yè)的成長性將會得到充分體現(xiàn),企業(yè)規(guī)模及市場競爭力將會得到明顯提升,又會形成新一批的房企中堅(jiān)力量?!眲⑺J(rèn)為。
不過,有業(yè)內(nèi)人士坦言,從目前的政策來看,主要還是針對優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行大力支持,對于本土中小型房企的支持力度有限,本土房企積極拿地的持續(xù)性仍有待觀察。
在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來,區(qū)域民營“草根房企”大舉拿地更多是特殊時期的偶然事件,不具備必然性,整體趨勢仍然會以頭部房企拿地為主。“新的一年,隨著更多龍頭企業(yè)獲得銀行授信,勢必會反映到拿地動作里?!北R文曦向記者指出。
此外,值得一提的是,上述區(qū)域深耕型房企多數(shù)瞄準(zhǔn)長三角區(qū)域。對此,克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,長三角地區(qū)樓市韌性較強(qiáng),熱點(diǎn)城市尚能“保溫”。上海市、杭州市的去化率達(dá)七成以上,長期在高位保持穩(wěn)定,市區(qū)改善盤熱銷顯著優(yōu)于外圍區(qū)域剛需盤。蘇州市、寧波市樓市運(yùn)行平穩(wěn),受供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響,去化率在小幅回升。
關(guān)鍵詞: 股權(quán)質(zhì)押