隨著中國房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)，多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普遍下降態(tài)勢明顯。

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克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示，2022年12月房地產(chǎn)市場迎來小幅翹尾行情，重點30城新房供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。但從全年情況看，累計成交同比降幅多達39%，成交規(guī)模呈現(xiàn)高位回落。土地市場方面，2022年房企拿地金額出現(xiàn)大幅收縮，房企投資意愿降至谷底，2022年有近四成百強房企全年投資暫停。

百強房企業(yè)績同比降幅超四成，千億房企“縮編”

從房地產(chǎn)企業(yè)的營銷情況看，2022年12月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額6775.1億元，環(huán)比增長22.2%，同比降低30.8%。累計業(yè)績來看，百強房企1-12月實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。

報告顯示，2022年有近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到36家，另有32家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

報告指出，也有部分企業(yè)表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。一類是央國企，如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身優(yōu)勢，同時強化產(chǎn)品力和保交付，在本輪調整期中表現(xiàn)穩(wěn)健。另一類是部分優(yōu)質民營房企，如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認可度較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出。

另外值得注意的是，2022年多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局。從“千億”房企數(shù)量來看，相比近幾年顯著減少。根據(jù)報告，2022年僅20家房企全口徑規(guī)模超過千億元，這也意味著“千億”級房企營銷業(yè)績普遍呈下降態(tài)勢。

拿地總金額同比“腰斬”，優(yōu)質土儲資源向頭部房企集中

拿地方面，2022年房企拿地金額出現(xiàn)大幅收縮。根據(jù)報告，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬億元，同比慘遭“腰斬”。如果與五年內最高峰的2020年相比，下跌幅度更是高達63%。

同時，投資意愿也降至谷底。2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18，不僅降至2017年以來的最低點，且僅有2017年的1/3水平，與2021年相比也幾乎腰斬，遠低于過往0.3的習慣“紅線”。

從集中度來看，強者恒強格局進一步加劇。報告顯示，2022年百強房企新增貨值中有51%集中于10強房企，超過一半，21%集中于11-20強房企，TOP20房企新增貨值合計達到72%。

對此，克而瑞研究中心指出，由于房企普遍收縮了投資預算，導致對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”，因此市場優(yōu)質土儲資源更加高度向頭部房企集中。

此外，2022年有近四成百強房企全年投資暫停。從單月拿地金額來看，2022年銷售50強房企拿地金額全年保持低位運行，月均拿地金額不足700億，較2021年月均下降69%。雖然6月、7月、9月拿地金額超過千億元水平，但此種情況與核心城市在此期間集中供地相關。

從不同類型的房企全年拿地表現(xiàn)來看，2022年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺類公司，央企和地方國企分別有16家和19家，且各類房企表現(xiàn)存在明顯差異。其中，央企雖然數(shù)量少，但拿地金額超過了6000億元。地方國企中，國貿、建發(fā)等企業(yè)投資相對積極；民企和城投的投資力度最弱，由于各地城投公司積極參加土拍并“托底”，因此TOP100中城投公司數(shù)量多，但拿地金額卻只有3000億元左右。

運營核心仍在營銷，投資依然保持謹慎

整體而言，2022年末雖然相繼推出發(fā)債、融資等政策，但對于房企投資運營并未產(chǎn)生絕對效果。

克而瑞研究中心認為，目前企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時，在行業(yè)調整期下，企業(yè)也更應該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

克而瑞研究中心預計，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹慎的態(tài)度。而對于頭部央企、以及小部分優(yōu)質民企來說，此刻也仍是獲取優(yōu)質地塊、補倉核心城市和深耕城市的窗口期。

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