2022年，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，但市場供需兩端均未明顯恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調(diào)整階段。

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根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年銷售額超千億元的房企有20家，較2021年同期減少21家；超百億元的房企130家，較2021年同期減少28家。此外，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較2021年下降12.3%。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示：“房地產(chǎn)是明顯的周期性行業(yè)，隨著今年新一輪政策措施實(shí)施，行業(yè)信心會進(jìn)一步提升，房企銷售情況將明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期?！?/p>

一二線城市

將成為房企主戰(zhàn)場

盡管2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體市場表現(xiàn)不盡人意，但根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年元旦假期期間（12月31日至1月2日），重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日至1月3日）增長超兩成，核心一二線城市的樓市活躍度有所回升。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示，前期出臺的政策逐步顯效，部分城市近期積極組織房交會，促進(jìn)住房消費(fèi)釋放；此外，房企積極促銷，推出優(yōu)惠活動，去年低基數(shù)及部分城市集中網(wǎng)簽等因素也對數(shù)據(jù)產(chǎn)生了影響。

據(jù)了解，在多重利好帶動下，目前部分城市售樓處到訪量增加，但分化行情仍在加劇，核心城市如北京、上海、杭州、武漢、溫州等一二線城市成交面積較去年元旦假期有所增長，其中北京、上海、杭州2023年元旦假期成交面積較2022年分別增長80%、74%、23.4%，但大多數(shù)三四線城市購房情緒仍在低位，多地2023年元旦日均成交面積同比降幅超過70%。

此外，從拿地?cái)?shù)據(jù)來看，一二線城市以及三大城市群或?qū)⒊蔀榉科蟮闹饕獞?zhàn)場。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管陶淑茹表示：“2022年50家百億元代表企業(yè)一線城市拿地金額占比，較上年增加23.8個百分點(diǎn)至40.4%，投資強(qiáng)度陡增；二線城市拿地金額占比有所下降，同比下降了3.6個百分點(diǎn)，但拿地金額占比達(dá)到50.9%，仍是主要重倉城市。城市布局更加聚焦于三大城市群，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個百分點(diǎn)至77.6%。”

此外，去年12月份，上海、成都、天津、蘇州、廈門等多個熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了2022年第四批次、第五批次集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)，50家百億元代表企業(yè)拿地總額較上月略有增加。而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。

對此，中指研究院表示，整體來看，2023年房地產(chǎn)市場仍將處于“去庫存”階段，企業(yè)應(yīng)以銷定投，積極運(yùn)用數(shù)據(jù)工具科學(xué)決策，優(yōu)選城市、優(yōu)選項(xiàng)目，通過深耕價值城市穿越行業(yè)周期。

穩(wěn)健房企

在復(fù)蘇中迎來機(jī)遇

隨著越來越多的購房者把開發(fā)商的穩(wěn)健經(jīng)營能力納入買房時考慮的重要指標(biāo)，交付力以及信用成為房企的重要發(fā)力點(diǎn)。

得益于穩(wěn)健經(jīng)營、資金狀況良好，保利發(fā)展（600048）、華潤置地和招商蛇口（001979）等央企、國企已占據(jù)2022年新增貨值榜單前三位。保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值2240億元占據(jù)榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為2219億元和1584億元。

此外，在22城集中供地中，地方國企以及央企已經(jīng)成為拿地主力。2022年，22城集中供地中，地方國企拿地金額占比達(dá)到42.0%，央企為37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)為4.8%。重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企、國企。

值得一提的是，大量民營房企也正在多舉措提高購房者信心，譬如通過舉辦“現(xiàn)房季”“現(xiàn)房節(jié)”，邀請購房者實(shí)地考察現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房，推行 “保價”“無理由退房”“保交付”等舉措，給購房者看得見的保障與安心。

此外，浙江、廣東、河北、山東等多地正在試點(diǎn)推行“交房即發(fā)證”項(xiàng)目落地，穩(wěn)定購房者信心。

國金證券在研報中表示，未來需求側(cè)支持力度或持續(xù)加大，支撐市場逐步復(fù)蘇。擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、良好區(qū)域布局、高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)、精細(xì)化管理的房企更能夠在本輪市場復(fù)蘇中把握機(jī)遇，鞏固地位。

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