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快播:“新美聯(lián)儲通訊社”:樓市低迷將助力美聯(lián)儲對抗通脹

時間 : 2022-12-28 22:44:22來源 : 金融界

從某些指標來看,美聯(lián)儲的加息帶來了與2007至2009年一樣嚴重的樓市暴跌,給潛在買家、房主、建筑商和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)帶來了痛苦。

對美聯(lián)儲來說,這是一個特征,而不是一個缺陷:樓市暴跌可能有助于美聯(lián)儲實現(xiàn)在未來一年出現(xiàn)較低經(jīng)濟活動和通脹水平的愿望。


【資料圖】

2020年3月,美國的新冠大流行帶來了意外的房地產(chǎn)繁榮,這是由居家辦公、美國人對更多空間的渴望以及美聯(lián)儲將利率下調(diào)至接近零所推動的。在隨后的經(jīng)濟復(fù)蘇中,就業(yè)增長推動了新家庭的形成,因為年輕人尋求獨自生活,而不是與室友或父母一起生活。結(jié)果住房建設(shè)迎來高潮。從2020年1月到2022年6月,標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數(shù)躍升了45%。公寓租金也大幅攀升。

由于對通脹的強度和持續(xù)性感到措手不及,美聯(lián)儲在2022年改變了路線,他們連續(xù)7次加息,利率已達到在4.25%至4.5%之間。30年期固定利率抵押貸款的平均利率從3月份的4%左右躍升至今年秋季的7%。最近又回落至6.3%。美國抵押貸款銀行家協(xié)會(MBA)的數(shù)據(jù)顯示,11月份按美國房價中位數(shù)計算的房屋月供較年初增長了43%。

高利率抑制支出、雇傭和投資,從而抑制通脹。對利率敏感的房地產(chǎn)行業(yè)通常最先感受到這一點,但今年的速度和嚴重程度令長期市場參與者感到震驚。

“這是我見過的最嚴重的利率沖擊,”科羅拉多州博爾德的第三代抵押貸款銀行家盧·巴恩斯(Lou Barnes)說,他于1978年進入貸款行業(yè)。他警告說,全面影響尚未顯現(xiàn)。買家已改為觀望,而鎖定了低利率的賣家也沒有什么理由出售。

11月現(xiàn)房銷售連續(xù)第10個月下降,創(chuàng)歷史之最。房利美和高盛的經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測,到2023年,這一數(shù)字將降至400萬套以下,低于2006年至2011年房地產(chǎn)蕭條期間的水平。

隨著過去兩年的家庭形成熱潮似乎已經(jīng)結(jié)束,以及新公寓供應(yīng)達到40年來的最高水平,租金增長也有所放緩。

住房需求可能會因為人口的增加或新家庭的形成而增長。弗吉尼亞州利斯堡的獨立住房經(jīng)濟學(xué)家托馬斯·勞勒(Thomas Lawler)說,人口普查局的信息顯示,疫情后單人家庭的比例激增,這可能反映了行為變化,而不是人口增長。他估計,如果家庭占人口的比例從2021年到2022年保持不變,家庭增長將是人口普查局數(shù)據(jù)顯示的一半。如果這種激增是與新冠大流行相關(guān)的異?,F(xiàn)象,那么家庭數(shù)量可能會出現(xiàn)更大的下降。

“組建一個新家庭的成本已經(jīng)上升了很多,”勞勒說?!霸谖铱磥?,如果家庭增長實際上沒有大幅放緩,那將是令人震驚的?!?/p>

租房軟件公司RealPage的住房經(jīng)濟學(xué)家帕森斯(Jay Parsons)說,通常情況下,在春季末期大學(xué)生畢業(yè)時,租房需求會上升,但今年沒有出現(xiàn)這種情況。

“我們從未見過這樣的時期,就業(yè)增長如此之快,但對任何類型的住房的需求都如此之少,”他說,疫情釋放出的需求將未來的需求“提前”了。

11月,單戶住宅開工率降至疫情爆發(fā)之初幾個月以來的最低水平,而較高的借貸成本也使新的公寓投資受到影響。

卡姆登房地產(chǎn)信托公司(Camden Property Trust)的首席執(zhí)行官里克·坎波(Ric Campo)說:“無論是出售還是出租,從事住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的人現(xiàn)在都陷入了停滯?!痹摴疚挥谛菟诡D,擁有5.8萬套公寓。

房地產(chǎn)市場放緩還可能抑制家電、裝修和搬家服務(wù)等行業(yè)的需求。丹·紐菲爾德(Dan Neufeld)和父親一起在弗吉尼亞州的亞歷山大經(jīng)營著庭院設(shè)計和建造公司Mt. Diablo Landscaping,到6月份時他意識到已經(jīng)接不到預(yù)約電話了?!拔覀兠婷嫦嘤U,說這是怎么回事?我們應(yīng)該有更多的咨詢和預(yù)約,”紐菲爾德說。他認為,他的公司在2020年和2021年份享受的庭院建造熱潮,可能帶動了以后幾年的銷售?!暗F(xiàn)在,沒有人會為一項價值2萬美元或3萬美元的庭院改造項目掏腰包,”紐菲爾德說。

所有這些都可能對通脹產(chǎn)生強有力的影響。通脹最初是由汽車和家具等商品的價格推動的。俄烏沖突的爆發(fā)進一步推高了食品、能源和其他大宗商品的價格。隨著租金和房價的飆升,住房也驅(qū)動了通脹,但有一定的滯后性。住房占消費者價格指數(shù)的三分之一,占個人消費支出價格指數(shù)的六分之一,而這正是美聯(lián)儲的目標。

現(xiàn)在住房價格下降和租金增長更加緩慢,住房對通脹的貢獻在未來一年可能會急劇下降。這也是美聯(lián)儲官員預(yù)計明年年底通脹率將從目前的6%左右降至3.1%的原因之一。

美聯(lián)儲官員不確定這是否足以將通脹持久地降至2%的目標。他們擔心,不斷增長的收入可能會維持消費者支出,從而使企業(yè)能夠繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁更高的價格。

卡姆登房地產(chǎn)信托公司的首席執(zhí)行官坎波對美聯(lián)儲官員如此擔心工資水平表示理解。雖然卡姆登房地產(chǎn)信托公司的股價今年下跌了37%,但該公司正在經(jīng)歷有史以來最好的一年,而他的員工們也在期待著更大幅度的加薪,盡管他們自己的賬單也在不斷上漲。

他說:“現(xiàn)在的壓力是我們要比平時更多地提高工資。人們將面臨來自公司的巨大工資壓力,這些公司不得不付出超過正常3%的工資,問題是多少,5%?6%還是7%?”

關(guān)鍵詞: 對抗通脹