11月28日晚間，證監(jiān)會宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這被各方解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。

這在29日的資本市場上掀起了波瀾。當天A股地產(chǎn)股掀起漲停潮，板塊全線飄紅，近40股漲停。地產(chǎn)股開盤幾乎全線上漲，多只個股開盤即封漲停；截至收盤，房地產(chǎn)板塊指數(shù)放量大漲約7.62%，創(chuàng)近7個月來新高。有業(yè)內(nèi)人士粗略計算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元?！暗谌Ъ钡耐Φ玫搅顺醪秸故尽?/p>

所謂“三支箭”的政策組合，是指在信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道支持企業(yè)拓展融資。此前，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”，向優(yōu)質(zhì)房企提供萬億級授信額度，被視為射出了便利房企融資的“第一支箭”。交易商協(xié)會有關(guān)鼓勵民營房企發(fā)行債券的做法，被認為是“第二支箭”。近期雅居樂、碧桂園兩家房企在港披露配股計劃，則被部分市場人士解讀為“第三支箭”在境內(nèi)市場落地的先兆，最新的五項優(yōu)化措施標志著房企融資“第三支箭”——股權(quán)融資正式落地。

【資料圖】

從政策組合看，第一支箭、第二支箭分別通過信貸、債券的方式為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金支持，但也限制了一些不滿足債券發(fā)行、信貸條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資。第三支箭則通過股權(quán)融資的方式進行了很好地彌補與改善，其覆蓋范圍更大，手段更加豐富多樣，包括上市發(fā)行、并購重組、再融資、私募股權(quán)融資、REITs等。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策支持力度最大的無疑是當前的“第三支箭”。因為房地產(chǎn)企業(yè)不管是信貸融資還是債券融資，到期后都需要還本付息，只有股權(quán)融資通常派發(fā)股份就行。相比于前兩支箭，“第三支箭”最大優(yōu)勢因此在于，其不會直接增加房企的負債規(guī)模，同時可以為房企融資提供充足且更加正規(guī)的渠道。從長遠看，股權(quán)融資具有較好的撬動效應(yīng)，也能有利于房企后續(xù)開展債務(wù)融資。

然而，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起就開始收緊，并于2013年、2016年持續(xù)加碼，此后涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項基本停滯，股權(quán)融資步入長達六年的“冰凍期”。對此，多方觀點早已指出，禁止房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資缺乏合理性。比如，如果認定房地產(chǎn)行業(yè)風險過高，那么最應(yīng)該禁止的是銀行向房地產(chǎn)業(yè)貸款。房企不能開展股權(quán)融資，更大的隱患還在于，使之失去了接受公開市場監(jiān)督、促進公司治理和財務(wù)報表更透明的機會，并使他們長期依賴影子銀行融資、民間融資、供應(yīng)商融資甚至員工集資等表外融資方式，還大量發(fā)行高息海外債券，高杠桿之下隱秘地形成了行業(yè)內(nèi)部一個個波及金融機構(gòu)、供應(yīng)商、購房居民等各方的“地雷”。

從5項具體措施看，股權(quán)融資放松瞄準了當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展亟需解決的一些難題。

保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心，有助于緩解居民對交付的擔心，從而推動房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)。在5項措施中，對“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”的限定條件中，可以看出此類資金的投入方向是明確的，即房企通過股權(quán)融資募集資金主要是用于保交樓、補充流動性資金、償還債務(wù)，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等，這也為房企的資金流向劃定了紅線，有助于“保交樓”政策的落地。

目前資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)仍然缺乏信心。隨著對優(yōu)質(zhì)民企融資支持的加速落地，市場對優(yōu)質(zhì)民企的信心有望得到修復(fù)。通過股權(quán)融資，相關(guān)上市房企不僅可以發(fā)行股份購買涉房資產(chǎn)，在發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，還可以募集配套資金，這也將極大程度促進A股乃至H股房企活躍度，整體板塊估值有望落入合理區(qū)間。

在當前房地產(chǎn)行業(yè)亟待出清的背景下，5項措施中“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”尤為受到關(guān)注，其明確了對房企重組上市將放寬政策。其提供的便利，使問題企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，優(yōu)質(zhì)房企則有收購或控制此類企業(yè)的機會，加快出險上市房企重組，化解房地產(chǎn)行業(yè)風險，從而達到全行業(yè)“排雷”的效果，有助于防止房企爆雷風險的進一步蔓延。

總體來看，伴隨“三支箭”的相繼落地，實際上已經(jīng)表明當前國內(nèi)地產(chǎn)的紓困思路已經(jīng)從“救項目”擴展到了“穩(wěn)房企”，但并不意味著將進行全面救助，更不意味著過去“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”時代的回歸。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這些政策的發(fā)布也不意味著樓市政策轉(zhuǎn)向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩(wěn)樓市、促發(fā)展的政策措施落實、落細，支持剛性和改善性住房需求。

對于一些資不抵債、管理混亂以及規(guī)模偏小的房企，預(yù)計將不能從上述系列政策中獲益，除部分將被成為上市房企并購重組的對象外，其余仍將被加速淘汰出局。而從行業(yè)周期看，房地產(chǎn)行業(yè)走到今天，冰凍三尺非一日之寒，行業(yè)走出低谷僅靠金融領(lǐng)域發(fā)力遠遠不夠，融資端的放松不能代替市場主體造血機制的恢復(fù)，歸根到底要看銷售端。“三支箭”相繼射出，也不會直接帶來市場明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求側(cè)的修復(fù)以及消費者信心的恢復(fù)恐怕還需要一段時間，房地產(chǎn)市場下行趨勢也難以得到扭轉(zhuǎn)。

最終分析結(jié)論：

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在信貸、債券和股權(quán)融資方面相繼得到政策支持，有利于優(yōu)質(zhì)房企資金面得到有效改善，有利于“保交樓”穩(wěn)步推進，并推動行業(yè)平穩(wěn)出清進程，促進內(nèi)部重組，減輕房企持續(xù)暴雷風險。但這并不意味著對房企的全面救助和樓市政策的轉(zhuǎn)向，融資端的放松也難以直接帶來市場好轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)