11月29日，北京第四批集中供地火熱收官。此次供地出讓的6宗地塊全部成交，總成交價(jià)約135億元，其中3宗地塊雙觸頂搖號(hào)成交，平均溢價(jià)率創(chuàng)下了2021年集中供地以來(lái)7個(gè)批次的新高，土拍熱度超出預(yù)期。

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在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與其他城市城投托底拿地的邏輯不同，北京土拍熱度高，既有房企積極補(bǔ)倉(cāng)的需求，也有政策融資端“三箭齊發(fā)”給了房企拿地的信心。可以期待房地產(chǎn)的復(fù)蘇跡象先從土地市場(chǎng)開(kāi)始。

朝陽(yáng)區(qū)3宗地塊雙觸頂+搖號(hào)成交

11月28日，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊由中建方程+中建信和以7.9億底價(jià)摘得，通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊由北京城建興華以16.69億元競(jìng)得。隨后，11月29日，北京今年第四批集中供地迎來(lái)線下競(jìng)價(jià)，也開(kāi)啟了北京土地市場(chǎng)翹尾的行情。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，從溢價(jià)率來(lái)看，本輪供地創(chuàng)下了2021年集中供地以來(lái)7個(gè)批次平均溢價(jià)率新高，達(dá)10.02%。同時(shí)，在熱度高漲之下，流拍率繼續(xù)維持“零”態(tài)勢(shì)。

當(dāng)日，窗外的溫度在零度以下，但是北京朝陽(yáng)區(qū)3宗地塊，價(jià)格及現(xiàn)房銷售面積雙雙“爆表”，最終通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人，火熱程度超出預(yù)期。

對(duì)于土地市場(chǎng)中的區(qū)域輪動(dòng)，北京鏈家研究院資深分析師岳微解釋稱，作為年內(nèi)供應(yīng)大戶的豐臺(tái)區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)等區(qū)域四批無(wú)地塊出讓，朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、門頭溝區(qū)四個(gè)區(qū)則輪動(dòng)出場(chǎng)。

從4宗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的土地來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報(bào)名熱度最高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，PF44號(hào)地塊吸引10家企業(yè)及聯(lián)合體報(bào)名參與，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)上限后，有5家企業(yè)參與搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由保利+建工聯(lián)合體以“25.53億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積”競(jìng)得，溢價(jià)率15%。而PF45號(hào)地塊吸引14家企業(yè)及聯(lián)合體報(bào)名參加，該地塊是掛牌時(shí)報(bào)價(jià)最多地塊。有8家企業(yè)參與競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，觸達(dá)上限后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終三元嘉業(yè)以“24.38億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積”競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率15%。

岳微認(rèn)為，此次朝陽(yáng)區(qū)出讓的地塊均避開(kāi)高庫(kù)存板塊。比如2宗位于平房鄉(xiāng)的地塊，該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟，新房供應(yīng)稀缺，兩個(gè)次新房小區(qū)“和錦薇棠”“朝青知筑”也都為4年前入市，且周邊多為保障性住宅小區(qū)，純商品住宅更是高度稀缺，板塊內(nèi)改善居住需求旺盛，此次出讓地塊預(yù)計(jì)提供近千套商品住宅，與市場(chǎng)需求相貼合。

另一宗熱門地塊是朝陽(yáng)區(qū)奶西村29-321地塊，共有9家報(bào)名企業(yè)參與，最終4家企業(yè)參與搖號(hào)，由金隅以“32.315億元+35000平方米現(xiàn)房銷售面積”競(jìng)得，溢價(jià)率15%。值得一提的是，該地塊北側(cè)的首開(kāi)金茂望京樾和中建宸園兩個(gè)項(xiàng)目的操盤企業(yè)均積極參拍，但最終均未能摘地。

本輪集中供地中最后一宗成交的地塊是石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1608-626地塊，共有5家企業(yè)報(bào)名參加，最終由中海新城公司競(jìng)得，溢價(jià)率為5.58%。

對(duì)于石景山區(qū)的市場(chǎng)，岳微表示，以石景山路以南的新首鋼、衙門口兩個(gè)板塊為集中供應(yīng)板塊，此次出讓地塊則位于老古城板塊，周邊由2016年開(kāi)盤的中海金璽公館、2012年開(kāi)盤的中海金石公館、上世紀(jì)80年代的老古城社區(qū)及十萬(wàn)平小區(qū)組成較為成熟的居住圈層，交通及配套完善，但近年來(lái)新房也鮮有供應(yīng)。作為中?！按蟊緺I(yíng)”，中海新城公司將其收入囊中，表現(xiàn)出區(qū)域與企業(yè)的深耕聯(lián)動(dòng)性。

中建系幾乎全員出征北京土地市場(chǎng)

與以往不同的是，北京第四批集中供地推出的6宗地塊均設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，現(xiàn)房比例提升，現(xiàn)房銷售普及度的增加，無(wú)疑有助于提升購(gòu)房者購(gòu)房的安全感，落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)。

另外，此次在指導(dǎo)價(jià)上首次提出對(duì)期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價(jià)，比如石景山區(qū)古城地塊預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為7.58萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)為7.88萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，這是為房企的資金成本提供了一定的“補(bǔ)償”。

在這樣的土拍規(guī)則下，房企參與積極性大幅提升。據(jù)岳微介紹，此次出讓的6宗地塊，共吸引42家房企報(bào)名、平均每宗地有7家房企參拍，而北京今年第三批集中供地中每宗地塊僅有3家房企參拍。而從報(bào)名房企來(lái)看，國(guó)企、央企仍為主力，長(zhǎng)期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤(rùn)、首開(kāi)、保利、招商、金隅均有報(bào)名。其中，金茂表現(xiàn)最為積極，報(bào)名5宗地塊，但未有斬獲；中海次之，報(bào)名4宗地塊，斬獲1宗地塊；建工也報(bào)名4宗地塊，其與保利組成的聯(lián)合體拿下1宗地塊。

此次中建系幾乎全員出擊，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報(bào)名，而且偏好朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)，但運(yùn)氣不佳，與朝陽(yáng)地塊均失之交臂。其中，在朝陽(yáng)區(qū)奶西村地塊競(jìng)拍中，中建智地十幾次舉牌助推，將現(xiàn)房銷售面積達(dá)到上限3.5萬(wàn)平方米，但該地塊最后通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人為金隅。唯一的“果實(shí)”是中建方程+中建信和作為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以7.9億元底價(jià)獲得門頭溝的地塊。

岳微表示，由于首開(kāi)及華潤(rùn)在售貨值充足，此次報(bào)名及參拍都相對(duì)謹(jǐn)慎；廈門國(guó)貿(mào)（600755）年內(nèi)再度參與土拍，其前期與大悅城（000031）控股組成聯(lián)合體逐鹿朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，此次單獨(dú)參拍，接棒同屬?gòu)B門國(guó)資委的全資子公司建發(fā)，著力北京市場(chǎng)，但再次“陪跑”；而作為隸屬于北京國(guó)資委的三元嘉業(yè)，在參與第二批小瓦窯地塊、第三批永豐地塊后，年內(nèi)第三次參與土拍，報(bào)名朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)兩宗地塊，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)斬獲朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)1宗地塊。

值得關(guān)注的是，此次參與土拍的民營(yíng)房企僅有綠城、金地、京宸盛匯3家企業(yè)，均未有所斬獲。而貨值充足的龍湖并未參拍。

房企補(bǔ)倉(cāng)下土拍熱度超出預(yù)期

對(duì)于北京第四批供地，岳微認(rèn)為，體量明顯減少，僅為前期每批集中供地成交150萬(wàn)平方米體量的20%左右。雖無(wú)內(nèi)環(huán)地塊，但多數(shù)地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，切實(shí)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，符合購(gòu)房者居住需求。整體來(lái)看，疊加“第二支箭”“金融支持房地產(chǎn)16條”等政策利好，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升，導(dǎo)致此次土拍熱度不減。

在張凱看來(lái)，北京第四輪土拍熱度在一定程度上超出預(yù)期，其背后主要是目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。

“在今年第四批集中供地之前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年第四批集中供地中有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。還有北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開(kāi)發(fā)能力，本次也在積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺(tái)階。”張凱如是說(shuō)。

對(duì)此，北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍認(rèn)為，今天跟北京土拍同樣火熱的新聞是：房企股權(quán)融資時(shí)隔12年再次重啟?？梢钥吹?，在“金融支持房地產(chǎn)16條”政策下發(fā)不到3周，先后釋放了3大融資寬松利好，包括國(guó)有六大行向優(yōu)質(zhì)房企提供萬(wàn)億級(jí)授信額度、支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資、重啟房企股權(quán)融資。政策端“三箭齊發(fā)”，想必也給了房企全力在一線城市拿地的信心。

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