→碧桂園小區(qū)樓盤。 受訪者供圖

樓盤交付保質(zhì)量，業(yè)主滿意。 受訪者供圖

(資料圖片僅供參考)

11月25日，央行全面降準(zhǔn)，釋放了加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度的信號。事實(shí)上，11月以來，各大銀行積極落實(shí)央行、銀保監(jiān)會等部門一系列支持政策和“金融16條”支持房地產(chǎn)的具體舉措。

碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企率先受益，融資渠道保持暢通。24日，龍頭房企碧桂園與工商銀行、中國銀行、郵儲銀行（601658）等三家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總共獲得超1500億元綜合授信支持，其經(jīng)營穩(wěn)健和良好的財(cái)務(wù)基本面受到監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

針對房地產(chǎn)的未來形勢，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，金融部門出臺的多項(xiàng)金融支持政策，將有助于優(yōu)質(zhì)房企融資需求保持穩(wěn)定和受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置加快出清，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期與信心，推動中國房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

碧桂園獲三家銀行逾1500億元授信支持

11月以來，房地產(chǎn)板塊一改之前萎靡不振的狀態(tài)，持續(xù)拉升。比如碧桂園股價(jià)一度暴漲近兩倍，北向資金持有流通股比例從9月底的8.6%一路增持至23.29%，反映了內(nèi)資對碧桂園的看好。

在這背后，是近日來多部門集中出臺多項(xiàng)有力度、有針對性的舉措，促房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。金融機(jī)構(gòu)正在加快對優(yōu)質(zhì)房企的授信動作，六大國有行均已“出手”。

以碧桂園為例，11月24日上午，碧桂園集團(tuán)分別與郵儲銀行、中國工商銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步深化銀企合作，并獲得兩家銀行提供的綜合信貸支持。

根據(jù)協(xié)議，郵儲銀行將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度，授信范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、按揭業(yè)務(wù)、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等。

工商銀行在當(dāng)天與碧桂園等12家全國性房企簽約，共提供意向性融資支持逾6500億元。根據(jù)協(xié)議，工商銀行將向碧桂園及其控股的企業(yè)提供意向性授信額度支持，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資、租賃住房融資、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展全方位合作，滿足企業(yè)合理融資需求。

11月24日下午，碧桂園與中國銀行股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將向碧桂園提供總額不超過600億元人民幣或等值主要外幣的意向性授信額度。

受此影響，24日多只碧桂園債券出現(xiàn)大漲。同一天，高盛上調(diào)碧桂園評級至中性。此外，匯豐也上調(diào)碧桂園等多只內(nèi)房股目標(biāo)價(jià)與評級，并認(rèn)為當(dāng)前估值已超過之前的低點(diǎn)，這次反彈幅度將更加強(qiáng)勁。

多舉措促房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

在2022金融街論壇年會上，中國人民銀行行長易綱強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。

2022年以來，房地產(chǎn)市場陷入深度調(diào)整期，市場信心缺失。即使9·30中央多部門發(fā)布全國性普惠政策，整體市場銷售恢復(fù)仍不及預(yù)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。

為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確了16項(xiàng)舉措支持促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，涵蓋開發(fā)貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個(gè)人房貸、個(gè)人征信、租賃市場等。

還有11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

中信證券認(rèn)為，近期金融支持地產(chǎn)融資政策頻出，政策力度提升明顯且落地迅速，市場對政策反應(yīng)積極，有效穩(wěn)定了投資者對地產(chǎn)信用以及銀行資產(chǎn)質(zhì)量的預(yù)期。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“第二支箭”擴(kuò)容是民營房企開展債券融資工作的一個(gè)重要事件，結(jié)合近期全國各大商業(yè)銀行密集對重點(diǎn)房企積極授信，說明針對房企更全面、體系化的融資工作正在鋪開。他預(yù)計(jì)，后續(xù)全國銷售排行在TOP100的民營房企，將更容易獲得此類發(fā)債工作支持。

優(yōu)質(zhì)房企率先受益

不過需要指出的是，從目前覆蓋的企業(yè)看，主要還是一些優(yōu)質(zhì)的、經(jīng)營較為穩(wěn)健的企業(yè)。以銀行落地來看，工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行分別與碧桂園、萬科、美的置業(yè)、中海發(fā)展、華潤置地、龍湖、金地等優(yōu)質(zhì)房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為監(jiān)管部門選定的示范民營房企，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的能夠進(jìn)行全品種融資的民營房企。同時(shí)，碧桂園持續(xù)開展維護(hù)市場穩(wěn)定，保護(hù)投資者利益的行動，通過回購債券、增持等實(shí)際舉措提振投資人對優(yōu)質(zhì)民營房企的信心。

在市場方面，碧桂園保持行穩(wěn)致遠(yuǎn)的經(jīng)營定力，根據(jù)市場情況靈活安排銷售及投資策略。今年前10個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3094.3億元。第三方機(jī)構(gòu)榜單上，碧桂園銷售額仍居首位，前十月全口徑銷售金額為4032.9億元。今年9月和10月連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)業(yè)績環(huán)比增長，說明銷售情況正逐步修復(fù)。

在投資方面，碧桂園在各能級市場的均衡布局，有效對沖了局部地區(qū)疫情對銷售的階段性影響，同時(shí)豐富的可售資源可以應(yīng)勢快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。截至2022年6月30日，碧桂園現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，契合國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。

還有，如龍湖集團(tuán)，一系列指標(biāo)均在行業(yè)的較高水準(zhǔn)，而作為房企生命線的“三道紅線”，龍湖集團(tuán)也已連續(xù)六年保持綠檔。近期龍湖集團(tuán)與六大國有銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；美的置業(yè)也獲四家國有大行授信支持，過往的穩(wěn)健經(jīng)營和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)及主流銀行的認(rèn)可和信賴。

申萬宏源、中銀國際、浙商證券（601878）等多家機(jī)構(gòu)維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，短期推薦受益于信用修復(fù)的民營優(yōu)質(zhì)房企包括碧桂園等多家房企。

機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)市場穩(wěn)健回升

除了供給端的信貸支持，在需求端，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來利好。11月25日，中國人民銀行稱，決定于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長期資金約5000億元人民幣。

在此背景下，作為房貸利率“錨”的5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)回調(diào)的可能性增大，即房貸利率下限有望再迎普降。當(dāng)前絕大部分城市首套、二套房貸利率都在政策下限的水平上。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，已有18城首套房貸主流利率降至4%以下。

綜合以上，中金公司（601995）研報(bào)認(rèn)為，短期內(nèi)有助于提振信心和改善預(yù)期，中長期維度上也可合力帶動銷售、投資等基本面指標(biāo)逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)2023年基本面指標(biāo)將整體表現(xiàn)穩(wěn)健，全國商品房銷售面積和金額或同比增長2%和5%。

為了更快提振購房者信心，越來越多的房企在積極重塑交付力。以碧桂園為例，2022年1-9月，碧桂園已在30個(gè)省、267座城市、910個(gè)區(qū)縣，累計(jì)合同交付共45萬套房屋，交付面積為5300萬㎡。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，碧桂園前三季度交付面積約占全國18%，大體上相當(dāng)于全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的。今年第四季度，碧桂園預(yù)計(jì)還將交付約28萬套房屋。

此外，還有美的置業(yè)對交付也十分重視，前10月累計(jì)交付超5萬套；上半年萬科實(shí)現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，其中35%的項(xiàng)目“交房即交證”；2022年保利發(fā)展（600048）交付體量創(chuàng)歷史新高，覆蓋24個(gè)省市68個(gè)城市，均按合約按時(shí)保質(zhì)交付。“交付力”已然成為檢驗(yàn)、甄別房企硬實(shí)力的試金石，向市場傳遞信心。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 王艷玲

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