11月以來(lái)，隨著金融16條、第二支箭和置換預(yù)售監(jiān)管資金等一系列利好地產(chǎn)政策落地，碧桂園(02007)憑借強(qiáng)勢(shì)的漲勢(shì)幾度成為股市中的一抹亮色。

11月24日，港股地產(chǎn)股漲嗨了，板塊以6.04%的漲幅穩(wěn)居頭部位置，房企龍頭碧桂園更是以20cm的漲勢(shì)引人矚目。而在此之前的11日、14日，碧桂園甚至還分別錄得34.94%、45.54%的漲幅，不到1個(gè)月的時(shí)間股價(jià)上漲了約207%。

股價(jià)強(qiáng)勢(shì)上漲的同時(shí)，碧桂園近期也頻獲內(nèi)資增持——11月以來(lái)，碧桂園內(nèi)資處于持續(xù)凈流入狀態(tài)，北向資金持有流通股比例從9月底的8.6%一路增持至11月23日的23.29%，其中可謂充分反映目前內(nèi)資對(duì)碧桂園的看好。

(資料圖片)

(行情來(lái)源：APP)

事實(shí)上，從消息面來(lái)看，APP認(rèn)為碧桂園大獲資本看好也是“意料之中，情理之內(nèi)”的事。

據(jù)悉，在不斷推出的利好政策支持下，房企的融資環(huán)境已經(jīng)得到大幅改善。11月24日，碧桂園與郵儲(chǔ)銀行（601658）建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，郵儲(chǔ)銀行將為碧桂園提供不超過(guò)人民幣500億元意向性授信額度。而國(guó)行加快對(duì)碧桂園的授信額度支持，極大地凸顯了對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的呵護(hù)之余，無(wú)疑也進(jìn)一步激發(fā)了碧桂園的資金活力。

樓市向上拐點(diǎn)即將顯現(xiàn)

從政策面來(lái)看，如果說(shuō)“第二支箭”重啟是樓市寒冬刮來(lái)的一陣暖風(fēng)，那么緊隨其后落地的“金融十六條”則是樓市迎來(lái)向上拐點(diǎn)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布重磅消息，推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(也就是所謂的‘第二支箭’)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)規(guī)模約2500億元，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

此次政策將房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)列出，房企融資規(guī)模擴(kuò)大，首單融資業(yè)務(wù)迅速啟動(dòng)，增信服務(wù)費(fèi)率低于市場(chǎng)化民企增信服務(wù)費(fèi)率50%，政策支持樓市力度明顯加大。

11月23日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。該通知圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序發(fā)展、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細(xì)化金融措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“金融16條”。

據(jù)了解，“金融16條”覆蓋的內(nèi)容包括了房地產(chǎn)企業(yè)、各類(lèi)金融放款機(jī)構(gòu)、建筑企業(yè)、住房消費(fèi)者等鏈條，可以稱(chēng)得上是為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全面輸血。

針對(duì)于上述政策帶來(lái)的利好，不少地產(chǎn)分析師指出，這將極大地改善房企融資環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)大發(fā)展信心。其中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，這或?qū)⒂行迯?fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企三好生迎來(lái)了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，暫時(shí)拿到了救命錢(qián)和上岸的船票，意味著房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)為實(shí)，這一點(diǎn)也體現(xiàn)在房企們最近的融資動(dòng)作中——截至11月24日晚間，六大國(guó)有銀行已與17家房企達(dá)成合作協(xié)議，已披露的意向性授信額度合計(jì)為12750億元。而就拿碧桂園來(lái)說(shuō)，繼獲得郵儲(chǔ)銀行500億意向性授信額度之后，碧桂園還相繼與工行、中行簽約，共獲得三家銀行逾1500億元綜合授信支持。

值得一提的是，隨著房企融資的“春天”來(lái)臨，近日以來(lái)多地樓市也出現(xiàn)翹尾行情。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周(11月12日-18日)，樓市各線(xiàn)城市成交環(huán)比開(kāi)始起有所上漲，上海、韶關(guān)、福州分別領(lǐng)漲各線(xiàn)城市。其中，一線(xiàn)城市成交量整體環(huán)比上漲30.4%;二線(xiàn)代表城市成交環(huán)比上漲10.6%。

對(duì)此，中指研究院指出，預(yù)計(jì)隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化，將帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)?dòng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求釋放，市場(chǎng)底或許就在當(dāng)下。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的冬天，是融資的冬天，也是銷(xiāo)售的冬天。反之亦然，房地產(chǎn)業(yè)的春天，是融資的春天，也是銷(xiāo)售的春天。因此，不難發(fā)現(xiàn)，隨著利好政策頻頻襲來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的“向上拐點(diǎn)”或許即將顯現(xiàn)。

優(yōu)質(zhì)房企估值重塑在即

房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策“春風(fēng)拂面”，但并不意味著政策利好對(duì)所有房企都“一視同仁”。

結(jié)合政策面透露的訊息及券商機(jī)構(gòu)分析可知，這一波融資政策的落地主要是利好“房企三好生”。

其中，克而瑞研究中心指出，近期獲得融資支持的還是少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，這些企業(yè)原就是今年民營(yíng)房企發(fā)債的主力軍。隨著利好政策的落地，這些優(yōu)質(zhì)房企可能將率先得到資金支持穩(wěn)定發(fā)展，而絕大多數(shù)民營(yíng)房企還要等待政策效果的傳導(dǎo)，目前仍然面臨較大的到期壓力。

就拿碧桂園來(lái)說(shuō)，作為地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生，其短時(shí)間能夠獲得千億授信支持并非偶然，而是有著強(qiáng)大且穩(wěn)健的發(fā)展內(nèi)核作為支撐。

銷(xiāo)售方面，近兩個(gè)月來(lái)碧桂園銷(xiāo)售情況正逐步修復(fù)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)披露，今年前十個(gè)月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約3094.3億元，在第三方機(jī)構(gòu)榜單上，碧桂園銷(xiāo)售額仍居首位，前十月全口徑銷(xiāo)售金額為4032.9億元。單月來(lái)看，今年10月，公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約333.3億元，環(huán)比增加4.09%，已連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，近年來(lái)碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)也處于持續(xù)優(yōu)化的狀態(tài)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健且現(xiàn)金充裕。截至2022年6月30日，該公司有息負(fù)債總額與去年底相比下降7.6%，凈借貸比率48.1%，繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間;期末集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額約人民1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，短期償債無(wú)憂(yōu)。

投資方面，碧桂園在各能級(jí)市場(chǎng)的均衡布局，有效對(duì)沖了局部地區(qū)疫情對(duì)銷(xiāo)售的階段性影響。截至2022年6月30日，該公司位于中國(guó)內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.22萬(wàn)億，另有潛在權(quán)益可售資源約2917億，合計(jì)約1.51萬(wàn)億，可支撐公司未來(lái)的銷(xiāo)售需求。此外，碧桂園現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，96%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域;77%位于人口流入?yún)^(qū)域;75%位于五大都市圈，很好地契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢(shì)。

而更難為可貴的是，碧桂園在行業(yè)低迷之際保交付的能力和決心。2022年1月至9月，碧桂園集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司累計(jì)合同交付共45萬(wàn)套房屋，交付面積為5300萬(wàn)㎡。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，碧桂園前三季度交付面積約占全國(guó)18%，大體上相當(dāng)于全國(guó)每交付5套房，就有約1套是碧桂園的。今年第四季度碧桂園預(yù)計(jì)還將交付約28萬(wàn)套房屋。

銷(xiāo)售逐步改善，財(cái)務(wù)穩(wěn)健且優(yōu)質(zhì)，土儲(chǔ)布局均衡合理，同時(shí)再疊加如期交付的決心，這無(wú)疑在行業(yè)低迷之際向外界傳遞了一家優(yōu)質(zhì)房企應(yīng)有的發(fā)展底氣。窺斑知豹，這也是政策為什么會(huì)利好優(yōu)質(zhì)房企的關(guān)鍵所在。

值得注意的是，隨著政策持續(xù)利好優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，認(rèn)為此時(shí)或許也是諸如碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企估值修復(fù)的最佳時(shí)機(jī)。

據(jù)了解，在碧桂園獲得郵儲(chǔ)銀行500億意向性授信額度后，高盛當(dāng)天立即上調(diào)碧桂園評(píng)級(jí)至中性，目標(biāo)價(jià)上調(diào)至3.2港元，并表示，考慮到政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持可能會(huì)改善民營(yíng)房企的流動(dòng)性，碧桂園估值進(jìn)一步下行的空間“有限”。此外，匯豐也上調(diào)碧桂園等多支內(nèi)房股目標(biāo)價(jià)與評(píng)級(jí)，并認(rèn)為當(dāng)前估值已超過(guò)之前的低點(diǎn)，這次反彈幅度將更加強(qiáng)勁。

除此之外，這一觀點(diǎn)也符合目前絕大多數(shù)券商機(jī)構(gòu)對(duì)于地產(chǎn)板塊走勢(shì)的預(yù)測(cè)。浙商證券（601878）指出，行業(yè)供給端支持政策接連出臺(tái)+部分民營(yíng)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，此次變化利好未出險(xiǎn)民企以及錯(cuò)殺的混合所有制房企,建議關(guān)注未出險(xiǎn)民企及估值錯(cuò)殺的混合所有制房企，包括碧桂園等5家房企。

“春江水暖鴨先知”，這或許也是近期碧桂園股價(jià)持續(xù)上漲、頻獲內(nèi)資增持背后的真正原因了。

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