自去年二手房參考價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個(gè)月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套。

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據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，目前深圳整體房?jī)r(jià)較高位已經(jīng)下跌近2成，尚未見(jiàn)止跌跡象，繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，深圳二手房?jī)r(jià)仍將維持在低位。

日前，深圳中原研究中心選取深圳關(guān)注度高的56個(gè)樣本樓盤，以2017年至今為樣本時(shí)間周期，通過(guò)收集2022年樣本樓盤最新成交價(jià)格，測(cè)算2017-2021年深圳購(gòu)房者平均持有成本，以此計(jì)算兩個(gè)數(shù)據(jù)的差異率，即二手房?jī)r(jià)格壓力值，由此對(duì)深圳二手房進(jìn)行價(jià)格壓力測(cè)試。深圳中原研究中心稱，該“壓力值”可以理解為二手房成交價(jià)能下跌的幅度，壓力值為負(fù)數(shù)則代表超出2017年以后購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

高價(jià)盤更抗壓

統(tǒng)計(jì)顯示，深圳高價(jià)樓盤價(jià)格壓力值多為正。56個(gè)樓盤中，最新成交均價(jià)10萬(wàn)以上樓盤僅有1個(gè)壓力值為負(fù)值(純水岸)。其中，恒裕濱城目前單價(jià)超30萬(wàn)，高于近五年持有成本34%，為56個(gè)樣本樓盤中，單價(jià)最高，價(jià)格壓力值也最大。

56個(gè)樣本樓盤的平均價(jià)格壓力值為0.5%，價(jià)格壓力值為正的有32個(gè)，占比57.1%，占多數(shù)，代表這些樓盤目前成交均價(jià)依然高于持有成本。其中，價(jià)格壓力值主要分布在-10%-20%之間，最新成交均價(jià)密集分布于在4-10萬(wàn)，占比83.9%。尤其值得注意的是，這中間，0%-10%分布最廣，占比42.9%，有24個(gè)樓盤，可以承受的下跌空間已經(jīng)不大。一旦平均價(jià)格再跌10%，即使不計(jì)算后續(xù)的貸款利息支出，那么也將有超過(guò)八成的樓盤均價(jià)將低于持有成本。

最新成交均價(jià)高于近五年購(gòu)房成本10%的樓盤有8個(gè)，南山、福田分別有3個(gè)，龍華、寶安各1個(gè)，多為高價(jià)豪宅項(xiàng)目。價(jià)格壓力值居前的多為高價(jià)項(xiàng)目，說(shuō)明部分高價(jià)產(chǎn)品過(guò)去五年累計(jì)漲幅靠前。

東西部漲跌不一

統(tǒng)計(jì)顯示，深圳東部四區(qū)平均價(jià)格壓力值為負(fù)。

以行政區(qū)為單位，區(qū)域內(nèi)各樓盤平均價(jià)格壓力值為正的有五個(gè)區(qū)，為負(fù)的四個(gè)區(qū)分別為鹽田、坪山、龍崗、羅湖，代表目前這四個(gè)區(qū)域內(nèi)的樣本樓盤平均價(jià)格已經(jīng)低于持有成本了。

中西部?jī)r(jià)格壓力值依然為正，龍華位居第一，平均價(jià)格壓力值為5.4%；福田位居第二，價(jià)格壓力值為3.3%；南山區(qū)第三，價(jià)格壓力值為2.1%。其他區(qū)寶安、光明也皆為正。

可以看出，2017年以來(lái)，中西部漲幅較大，依然能覆蓋近一年多以來(lái)的跌幅和利息支出，而東部區(qū)域出現(xiàn)滯漲，壓力值皆為負(fù)。

上漲樓盤越來(lái)越少

2017年至今，超九成樓盤價(jià)格依然保持上漲。從漲跌幅區(qū)間看，上漲樓盤占比91.1%，大多分布在0%-80%之間。其中，上漲20%-40%樓盤25個(gè)，占比44.6%，超過(guò)四成；其次為上漲10%-20%和40%-60%，各為8個(gè)，占比14.2%。漲幅超過(guò)200%的有1個(gè)，為恒裕濱城花園?？梢钥闯?，雖然近一年多以來(lái)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，但是2017-2021年上半年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較大，大多數(shù)樓盤依然保持了較高的漲幅。

2017年至今，深圳二手房漲跌幅比例分布

但2021年至今，僅6個(gè)樓盤價(jià)格增長(zhǎng)，其中恒裕濱城增長(zhǎng)24.6%，增幅最大。香山里花園跌幅最大，為40.5%。大多數(shù)樓盤價(jià)格在下跌，超3成樓盤跌幅在10%-20%。從漲跌幅區(qū)間看，相對(duì)于2021年，上漲樓盤占比僅有10.7%。漲跌幅大多分布在-30%-0%之間。其中，下滑10%-20%的樓盤18個(gè)，占比32.1%；其次為下滑5%-10%，有10個(gè)，占比17.9%。

2021年至今深圳二手房漲跌幅比例分布

2021年以來(lái)，深圳多數(shù)樓盤房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，個(gè)別樓盤逆勢(shì)上漲。隨著調(diào)整的持續(xù)，預(yù)計(jì)價(jià)格跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。其中，東部區(qū)域樓盤由于價(jià)格壓力值較低或已經(jīng)為負(fù)，業(yè)主將承受更多的壓力。

八成業(yè)主掛牌價(jià)高于成交價(jià)10%

對(duì)比目前成交均價(jià)與掛牌價(jià)，所有樓盤掛牌價(jià)都高于成交均價(jià)，部分樓盤平均掛牌價(jià)甚至遠(yuǎn)高于成交均價(jià)，掛牌價(jià)高于成交價(jià)5%-30%分布最廣泛。

其中，掛牌價(jià)高于成交價(jià)10%-20%分布最多，共有25個(gè)樓盤，占比44.6%。其次為20%-30%，共有16個(gè)樓盤，占比28.6%。5%-10%有9個(gè)樓盤，占比16.1%。掛牌價(jià)高于成交價(jià)10%的占比80.4%。在市場(chǎng)持續(xù)低迷，掛牌量不斷增多背景下，業(yè)主掛牌價(jià)遠(yuǎn)高于實(shí)際成交價(jià)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

展望未來(lái)深圳二手房市場(chǎng)，，一方面，二手掛牌量不斷創(chuàng)新高，掛牌價(jià)回落，訪客量仍處于低位，議價(jià)空間升至高位，各項(xiàng)指標(biāo)表明市場(chǎng)仍在調(diào)整中。另一方面，新房?jī)?nèi)卷嚴(yán)重，折扣也越來(lái)越普遍，新入市樓盤價(jià)格亦不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低，“片區(qū)最低價(jià)”字眼越來(lái)越常見(jiàn)，將進(jìn)一步壓制二手房。

關(guān)鍵詞： 壓力測(cè)試