記者 李貝貝 上海報(bào)道
11月3日,據(jù)“上海人大”官方微信號(hào)公布,上海市人大常委會(huì)對(duì)《上海市住房租賃條例(草案)》(征求意見稿)(以下簡(jiǎn)稱“《租賃條例》(草案)”)公開征求意見,征求意見時(shí)間為2022年11月2日至11月16日,對(duì)住房租賃價(jià)格管理、規(guī)模化租賃管理、租賃資金監(jiān)管等方面都做了相關(guān)規(guī)定。與此同時(shí),在民生保障方面,《租賃條例》(草案)還特別專章細(xì)化了保障性租賃住房的相關(guān)要求。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為,《租賃條例》(草案)相關(guān)規(guī)定有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范,保障租賃雙方的合法權(quán)益,營(yíng)造良好的租房環(huán)境,促進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度的加快建立?!霸诒本⑸虾5膸?dòng)下,未來(lái)或?qū)⒂懈嗟某鞘谐雠_(tái)住房租賃的相關(guān)法規(guī)?!毙燔S進(jìn)指出。
(資料圖)
禁止群租、鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃
今年9月1日,《北京市住房租賃條例》正式實(shí)施,這是全國(guó)首個(gè)規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī),并首次將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫入地方立法。
繼北京之后,11月2日,為了規(guī)范住房租賃行為,保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,上海市人大常委會(huì)對(duì)《租賃條例》(草案)公開征求意見。
《》記者在上海人大官網(wǎng)看到,《租賃條例》(草案)共7章65條,主要內(nèi)容包括健全治理機(jī)制,形成共治共享的發(fā)展格局;規(guī)范租賃行為,平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系;加強(qiáng)市場(chǎng)主體管理,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序;堅(jiān)持服務(wù)監(jiān)管并重,增強(qiáng)人民群眾的獲得感等。
其中,為平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,《租賃條例》(草案)中明確了出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范,比如明確出租住房應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定,禁止群租,須細(xì)化完善辦理租賃登記備案的具體要求。同時(shí),也鼓勵(lì)當(dāng)事人訂立長(zhǎng)期租賃合同,建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系;
從市場(chǎng)主體角度來(lái)看,《租賃條例》(草案)提出要加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理,包括建立備案制度、從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等。
例如,住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,并通過(guò)住房租賃平臺(tái)向社會(huì)公示。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過(guò)三個(gè)月的部分,以及收取押金超過(guò)一個(gè)月租金的部分,應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。
“過(guò)去租賃市場(chǎng)上一些規(guī)范方面的缺失,絕大部分都在此次草案中進(jìn)行了補(bǔ)充。”11月4日上午,貝殼租房(惠居)上海站負(fù)責(zé)人劉莉告訴《》記者。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦總結(jié),上海此次以條例形式從多層次、多維度出發(fā),維護(hù)整個(gè)租賃市場(chǎng)的有序、健康和安全,法理依據(jù)更強(qiáng),對(duì)于承租者和市場(chǎng)主體都是利好。
《》記者注意到,在租賃市場(chǎng)日益規(guī)范的同時(shí),不少住房租賃企業(yè)也在自覺(jué)加強(qiáng)對(duì)租戶利益的保障。例如,11月4日,鏈家在上海宣布完成第5次升級(jí)“安心服務(wù)承諾”。據(jù)悉,截至2022年10月,上海鏈家已累計(jì)為包括租客、購(gòu)房者在內(nèi)的消費(fèi)者支付安心保障金10.58億元,共抵御了53582次交易風(fēng)險(xiǎn)。
上海鏈家COO王擁群強(qiáng)調(diào),為破解當(dāng)前租賃市場(chǎng)因意外產(chǎn)生人身受傷及財(cái)產(chǎn)損失的痛點(diǎn),上海鏈家此次還針對(duì)其“省心租”房屋新增“租住安全,補(bǔ)償損失”的安心服務(wù)承諾,以保障出租方和承租方的利益:“隨著鏈家更多租賃產(chǎn)品的推出,圍繞租住安全,在租住期內(nèi)有一些意外,產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身受傷,我們也相應(yīng)對(duì)受損方給予一些補(bǔ)償?!蓖鯎砣罕硎?。
“圍繞租賃業(yè)務(wù),隨著國(guó)家對(duì)于租售業(yè)務(wù)的支持,響應(yīng)租購(gòu)并舉戰(zhàn)略,鏈家也成立了惠居新業(yè)務(wù)?!蓖鯎砣罕磉_(dá)了鏈家希望在租住這條線上“走得更遠(yuǎn)”的意圖。
據(jù)公開資料,2021年,貝殼惠居即推出輕托管租賃業(yè)務(wù)“省心租”,將市場(chǎng)上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房源。而作為貝殼租房(惠居)上海站負(fù)責(zé)人,劉莉坦言,“租賃(業(yè)務(wù))是一件長(zhǎng)期的事情,也非常微利,對(duì)于客戶、業(yè)主而言也不乏痛點(diǎn),仍需要我們慢慢去解決?!?/p>
細(xì)化保障性租賃住房相關(guān)要求
值得注意的是,在民生保障方面,《租賃條例》(草案)特別專章細(xì)化了保障性租賃住房的相關(guān)要求,指出上海市按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作原則,加快發(fā)展保障性租賃住房,擴(kuò)大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給,有效緩解特定群體的住房需求,切實(shí)發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場(chǎng)中的示范引領(lǐng)作用。
從《租賃條例》(草案)具體內(nèi)容來(lái)看, 其中,保障性租賃住房重點(diǎn)在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域進(jìn)行布局;同時(shí),上海市針對(duì)不同層次需求,建設(shè)住宅型、宿舍型保障性租賃住房,其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。此外,保障性租賃住房還實(shí)行全裝修,配備必要的基本生活設(shè)施,并充分考慮承租人需求特點(diǎn),合理配置公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施,適當(dāng)增加公共活動(dòng)和共享空間等。
租金方面,保障性租賃住房出租人應(yīng)當(dāng)以低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房的租金水平確定租賃價(jià)格,向區(qū)房屋管理部門備案,并向社會(huì)公布;保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價(jià)格,并應(yīng)當(dāng)按月或者按季度收取;收取的押金不得超過(guò)一個(gè)月租金。
徐躍進(jìn)指出,“條例利用單獨(dú)一章對(duì)保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設(shè)要求、管理要求等進(jìn)行了規(guī)定,突出了保障性租賃住房的重要地位?!?/p>
“上海市租房人口規(guī)模大,租金水平高。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),上海市約38.7%的家庭戶在租房住?!?徐躍進(jìn)向《》記者提供的中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)顯示,2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月,租金水平居50城前列;租金收入比超30%,居民租房壓力較大。
而在“十四五”期間,上海新增建設(shè)保障性租賃住房47萬(wàn)套(間),累計(jì)建設(shè)籌措達(dá)到60萬(wàn)套(間)以上,其中40萬(wàn)套(間)在“十四五”期末可以形成供應(yīng),到2022年年底,計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套(間),完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。
目前,上海的保障性租賃住房建設(shè)正在加速推進(jìn)中。上海市住建委官網(wǎng)10月11日發(fā)布的信息顯示,截至當(dāng)日,上海保障性租賃住房已累計(jì)建設(shè)籌措36.3萬(wàn)套、供應(yīng)18.6萬(wàn)套。就在10月26日,上海最大的社會(huì)化保障性租賃住房社區(qū)——微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)開業(yè),可供應(yīng)3000余間房源。
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