未來(lái)樓市，全國(guó)房市各種看似矛盾的現(xiàn)象頻出：

從市場(chǎng)現(xiàn)象看：你可能會(huì)看到一線上漲，二線奇穩(wěn)，三線下跌。也可能會(huì)看到一線都不動(dòng)了，但是二線上漲，三線奇穩(wěn)?；蛘哒f(shuō)一線中北京、深圳開(kāi)始上漲，而上海、廣州卻在下跌。更夸張的是，有的城市樓市在放松，而另外的城市樓市在收緊，看上去是那么的不一致。

這些都是未來(lái)我們一定會(huì)看到的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象是因?yàn)閮蓚€(gè)原因造成的。

【資料圖】

第一：樓市本身就不是全國(guó)一盤(pán)棋的，而是一個(gè)非常區(qū)域化的市場(chǎng)。上海漲的好，并不一定成都也會(huì)漲，甚至烏魯木齊還在下跌，因?yàn)橹袊?guó)太大了，每個(gè)城市都有著自己的地域特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以及政策周期。不同的地區(qū)有著不同的市場(chǎng)，在大多數(shù)時(shí)候，市場(chǎng)不是同步的，而是分化的。

第二：管理層有一個(gè)原則“因城施策”，也就是深刻認(rèn)識(shí)到不同的城市市場(chǎng)不同，所以要根據(jù)不同的城市制定不同的管理規(guī)則，這也就進(jìn)一步導(dǎo)致不同城市的市場(chǎng)走勢(shì)不同。

所以未來(lái)我們談樓市就不能大而化之、不能過(guò)于籠統(tǒng)，什么中國(guó)的樓市漲不漲，江蘇的樓市好不好，而是要具體到某個(gè)城市、甚至某個(gè)片區(qū)。

未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)不再有全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是從政策導(dǎo)向還是市場(chǎng)反饋看，房地產(chǎn)的調(diào)控將會(huì)越來(lái)越細(xì)致與適應(yīng)當(dāng)?shù)兀怀且徽呔蜁?huì)成為很長(zhǎng)時(shí)間的政策特點(diǎn)，因城施策將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

未來(lái)幾年內(nèi)，全國(guó)從一線到六線大部分城市處于震蕩和盤(pán)整期

這一輪歷史上最大的牛市起始于2014年“9.30新政”，2015年深圳市場(chǎng)率先啟動(dòng)。幾年下來(lái)全國(guó)幾乎所有地級(jí)以上城市房?jī)r(jià)都有不同程度的上漲，全國(guó)主要城市全市均價(jià)上漲在1倍左右，個(gè)別城市的某些區(qū)域上漲3倍左右，可以說(shuō)經(jīng)過(guò)了4-6年時(shí)間，全國(guó)各主要城區(qū)房?jī)r(jià)上漲了接近1倍，要知道在此之前很多城市，包括省會(huì)、環(huán)一線、GDP前20的城市，是5-10年內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎不動(dòng)的，而杭州持續(xù)下跌5年之久。

未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)分化，而且是這種分化不僅僅在全國(guó)范圍內(nèi)可以看到，以省為單位一樣可以看到。

此外我們要知道經(jīng)過(guò)一輪大牛市，從城市的角度，全國(guó)幾乎沒(méi)有什么洼地，絕大部分城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)充分體現(xiàn)了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，甚至一部分城市由于棚改，已經(jīng)透支了未來(lái)的房?jī)r(jià)。

洼地的出現(xiàn)必須要跌得足夠多，或者盤(pán)整時(shí)間足夠長(zhǎng)。就好像2010-2015年杭州持續(xù)下跌，于是迎來(lái)了轟轟烈烈的漲幅。

未來(lái)你要買(mǎi)房，首先看你的城市是不是下跌過(guò)30%以上呢？如果沒(méi)有，那么橫盤(pán)的時(shí)間有多長(zhǎng)呢？一線的化有沒(méi)有2年呢？二線的話夠不夠三年呢？

未來(lái)的市場(chǎng)很難再現(xiàn)2015-2021年大牛市的上漲，購(gòu)房者不用再像2017、2018年那樣恐慌性入市，買(mǎi)入的機(jī)會(huì)會(huì)有很多，時(shí)間也會(huì)給夠。2019開(kāi)始，普漲成為過(guò)去，分化成為必然和新常態(tài)。

密切關(guān)注M1

樓市投資者，不能不知道一個(gè)貨幣指標(biāo)叫做“M1”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家按照流動(dòng)性（變成現(xiàn)金能力的強(qiáng)弱）將貨幣從M0到M10分級(jí)，數(shù)字越小表示流動(dòng)性越強(qiáng)，其中M1代表現(xiàn)金加活期存款，M2代表M1加定期存款加各種其他存款。

M1增量上升，表示市場(chǎng)不缺錢(qián)，反之就是市場(chǎng)缺錢(qián)?，F(xiàn)在M1在低位翹頭，結(jié)合政策面，可以預(yù)測(cè)今年將不會(huì)像去年那么缺錢(qián)，而這種寬松一旦持續(xù)下去，到M1增速高于M2增速時(shí)，往往代表金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)狂熱的開(kāi)始，所以，我們要持續(xù)關(guān)注M1增速這個(gè)指標(biāo)是否能夠持續(xù)下去。

拿歷史上最明顯的2019年舉例。2019年2月，M1的同比增速開(kāi)始在低位翹頭，這是一個(gè)重要的金融市場(chǎng)信號(hào)。

由于M1持續(xù)上揚(yáng)，2019年中從深圳開(kāi)始，珠三角東岸樓市逐步回暖，加上深圳政策放松，到2020年中深圳、東莞、廣州樓市明顯回暖。緊接著長(zhǎng)三角的上海、杭州也開(kāi)始跟上。

當(dāng)然，如果從當(dāng)年股市看，這個(gè)信號(hào)十分明顯，2019年1月開(kāi)始啟動(dòng)了一輪恢復(fù)性的結(jié)構(gòu)牛市。

總結(jié)一下：一城一策、普漲結(jié)束、市場(chǎng)分化、貨幣寬松，在幾大前提下，暴擊、買(mǎi)入即賺都會(huì)越來(lái)越難，投資人要做的是深入研究城市、片區(qū)，而不是大而化之地、籠統(tǒng)地對(duì)市場(chǎng)用一根標(biāo)尺去測(cè)量，選城、選區(qū)、選籌、甚至選時(shí)更為重要。

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