在剛過去的9月份，房企的融資呈現(xiàn)哪些特征？根據(jù)各大機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房企融資規(guī)模環(huán)比增長，但同比仍明顯下滑，融資問題依然突出。此外，在中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（簡稱“中債信用公司”）提供全額擔(dān)保助力下，幾家大型民營房企發(fā)行中期票據(jù)，提振了市場信心。
9月房企融資成本持續(xù)下降
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根據(jù)中指研究院發(fā)布的最新報告顯示，今年9月，房企非銀融資總額為777.9億元，環(huán)比增加13.3%，同比減少32.2%，融資形勢稍有好轉(zhuǎn)。其中，信用債占比47.3%，規(guī)模環(huán)比增長30.8%，同比增長10.6%，出現(xiàn)回暖跡象。
另據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。雖然房企融資量環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位，可見房企融資難問題仍較為突出。
從整個三季度來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，房企非銀融資總額7331.5億元，同比降幅仍然較大，為52.6%。分季度來看，一季度、二季度、三季度非銀融資總額分別占比33.1%、35.1%、32.1%，各季度融資比例差異不大，并未出現(xiàn)明顯的融資高峰期。
從融資結(jié)構(gòu)上來看，房企仍以境內(nèi)融資為主?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房企境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權(quán)融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%。
在融資利率方面，受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響，房企融資成本進(jìn)一步下降。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年9月，房企融資綜合平均利率為3.67%，環(huán)比下降0.44個百分點，同比下降2.14個百分點，其中信用債平均利率為3.21%，環(huán)比微降0.16個百分點，同比下降0.79個百分點。具體來看，上實城開發(fā)行的一筆15億元的超短期融資券，融資利率僅為1.67%。
多家房企獲中債信用公司擔(dān)保發(fā)行中期票據(jù)
值得關(guān)注的是，在9月份房企融資中，由中債信用公司提供全額擔(dān)保的房企融資成為一大看點。
在此前的8月中旬，公開消息指出，監(jiān)管部門指示中債信用公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，為房企提供流動性支持。其中，首批試點企業(yè)包括多家民營房企。
此后，首單全額擔(dān)保民營房企債券落地龍湖。8月23日，龍湖宣告發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為15億元，而該中期票據(jù)由中債信用公司提供全額擔(dān)保增信支持。
9月9日，碧桂園發(fā)布的2022年第一期中期票據(jù)募集說明書披露，本期債券擬發(fā)行金額15億元，期限為3年，中債信用公司提供全額擔(dān)保。9月16日，碧桂園2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行，在中債信用公司的擔(dān)保下，最終的票面利率為3.2%，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.86倍。
此外，9月份，還有卓越商業(yè)、旭輝控股、美的置業(yè)、新城控股（601155）發(fā)行中期票據(jù)，中債信用公司均提供了全額擔(dān)保。
中銀證券（601696）研報指出，“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，而非固定限額擔(dān)保，即當(dāng)被擔(dān)保對象發(fā)生違約后，擔(dān)保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔(dān)保人應(yīng)盡的全部義務(wù)，可以視為是對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部總監(jiān)劉水認(rèn)為，中期票據(jù)具有發(fā)行量大、期限長的特點，是房企在銀行間債券市場發(fā)行的重要債務(wù)融資工具，監(jiān)管層提出為中期票據(jù)提供“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！痹鲂糯胧?，將為民營房企信用債發(fā)行繼續(xù)拓寬道路。
值得一提的是，以前，中債信用公司的信用擔(dān)保中，主體多以城投為主，擔(dān)保的項目多是地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。此次，為民營房企提供擔(dān)保融資，有力提供了市場信心。但從目前的擔(dān)保企業(yè)來看，多以運(yùn)營相對較好的大房企為主，惠及面仍有限。
10月有41筆約632億元債券到期
在債務(wù)違約方面，9月30日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，不會在到期日兌付2022年10月票據(jù)所有未償本金金額及其應(yīng)計未付利息。10月3日，億達(dá)中國宣布，有一筆9月30日到期的345萬美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)本金違約。
10月6日，鴻坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，涉及BJHKWY 14.75 10/08/22，根據(jù)債券的條款，該債券的所有未償還本金連同其應(yīng)計及未付利息將于2022年10月8日到期應(yīng)付，公司預(yù)計不會在到期日支付應(yīng)付金額。
10月11日，鴻坤地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，其發(fā)行的2018年第一期公司債券將于10月12日兌付最后一個年度利息和債券本金，預(yù)計無法在兌付日前籌措足額的償付資金，不能按期償付本息。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月房企將有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為632億元，環(huán)比增加37.7%。
克而瑞方面分析認(rèn)為，整體來看，2022年以來，有不少房企已經(jīng)曝出債務(wù)違約事件。由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動性問題，所以未來可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。
關(guān)鍵詞： 全額擔(dān)保
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