記者 于麗麗 李貝貝 北京報道

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至9月29日，全國已出臺的超800條房產(chǎn)政策中，涉及“預(yù)售資金監(jiān)管”的約有109條。

記者了解到，關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管方面的政策，近年來也時有推出，但今年“保交樓”背景下，預(yù)售監(jiān)管資金整個鏈條中暴露出的一些問題浮出水面，亟待解決，這也是促使各地有關(guān)政策今年“井噴式”出臺的主要原因之一。

(資料圖)

梳理目前出臺的109條有關(guān)政策，記者發(fā)現(xiàn)，主要集中在幾個方面，一是以公開化，堵上之前預(yù)售資金監(jiān)管各方信息不對稱的“空子”，讓一切更加透明，如監(jiān)管銀行需公開投標(biāo)、監(jiān)管賬戶在售樓處公示等；二是明確監(jiān)管，從流程上全面發(fā)揮“第三方”的作用，貴陽引入“第三方審價機構(gòu)”進入工程現(xiàn)場查勘進度、研判產(chǎn)值，常州不僅托管第三方負(fù)責(zé)資金收支，還約定預(yù)售資金歸業(yè)主所有；三是對錢的支出設(shè)立更多靈活方式，改變以往單一的規(guī)則，這樣既保障資金安全，也兼顧了企業(yè)靈活用錢的需求。比如多地將預(yù)售資金分為“重點監(jiān)管”和“一般監(jiān)管”，重點監(jiān)管資金撥付多按工程進程，在此基礎(chǔ)上加入靈活措施。而有城市企業(yè)可憑銀行“保函”兌換等額監(jiān)管資金。

打第一只“怪”：以公開化堵住漏洞

預(yù)售資金的收支是一個閉環(huán)的過程，確定監(jiān)管銀行、購房者繳房款、企業(yè)申請支取、監(jiān)管銀行審核撥付等，這其中涉及到許多細(xì)節(jié)。每個鏈條都可能存在漏洞，各個鏈條相互協(xié)作時也可能出現(xiàn)信息不對稱。

目前，各地出臺的預(yù)售資金監(jiān)管政策，正在針對上述各環(huán)節(jié)的流程管理和細(xì)節(jié)規(guī)定補位?？v觀來看，各地相關(guān)政策管理各環(huán)節(jié)的核心精神和關(guān)鍵詞是“公開”，具體操作上執(zhí)行“能公開則公開”的措施。

從監(jiān)管銀行進場開始，商業(yè)銀行若要成為監(jiān)管銀行，就必須經(jīng)過公開招投標(biāo)。今年以來，各地出臺的相關(guān)政策均對此提出明確要求，不僅對銀行資質(zhì)要考量，尤其指出將近年來有“違規(guī)前科”的銀行排除在外，同時，會通過監(jiān)管部門網(wǎng)站向社會公開招投標(biāo)結(jié)果。

以武漢市為例，武漢市的預(yù)售資金監(jiān)管政策以5年為限，2017年武漢市出臺政策時，尚未要求商業(yè)銀行招投標(biāo)。今年9月13日，武漢市發(fā)布新的意見稿時，明確指出要公開招標(biāo)，考量商業(yè)銀行的資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平。

目前，各地正在陸續(xù)公布對投標(biāo)銀行的要求。今年7月，杭州市發(fā)布監(jiān)管銀行招標(biāo)公告時要求“近3年內(nèi)在經(jīng)營活動中無重大違法違紀(jì)記錄?！?月30日，延安市發(fā)布招標(biāo)公告指出，銀行營業(yè)網(wǎng)點覆蓋情況、存款余額在本地貸款比率等均在考量范圍，將通過公開投票方式，以選評票數(shù)多者形成意見。

招標(biāo)與公示，是目前選擇監(jiān)管銀行時相對公開、公平、公正的做法。畢竟監(jiān)管銀行在整個預(yù)售資金監(jiān)管的鏈條中角色最微妙。既是參與方，也是監(jiān)管方，同時還是敏感的利益關(guān)聯(lián)方。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)暢通對監(jiān)管銀行的投訴渠道，監(jiān)管銀行應(yīng)和房企一樣，要接受來自購房者和社會的監(jiān)督。

近日，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅接受《》記者采訪時分析，房地產(chǎn)高總價、高首付、高流水的特點對于監(jiān)管銀行是一筆可觀的業(yè)務(wù)。招投標(biāo)的做法，有利于對銀行資質(zhì)、管理能力、服務(wù)能力進行篩選。同時，也能協(xié)助住建部門更好地管理首付資金，避免預(yù)售資金受到“重重干擾”后違規(guī)發(fā)放。

“公開”還體現(xiàn)對監(jiān)管賬戶上。房企要按要求在售樓處公開監(jiān)管賬戶信息——這是今年以來，許多城市在完善監(jiān)管系統(tǒng)時新加入的一個細(xì)節(jié)要求。9月中旬，武漢市就在新的意見稿中新加入了這一要求。

記者注意到，今年以來，最早提出在售樓處進行“賬戶公示”的是?？?。今年2月，?？诓粌H在相關(guān)政策中提出要在售樓處公示，還作為最新監(jiān)管文件的第二大項要求，單獨列出，重點強調(diào)。

?？谑刑岢霰O(jiān)管賬戶在售樓處公示的要求之后，河南省、山西省、威海市、武漢市、貴陽市等多個地方均對此提出要求。

監(jiān)管賬戶一直在被監(jiān)管，只是從前默默“隱匿”于購房合同中，不少購房者并沒有意識到監(jiān)管賬戶的重要性，直至出現(xiàn)問題后，才開始追溯監(jiān)管賬戶。今年以來，廊坊市永清縣及保定市淶水縣的多位業(yè)主，對《》記者提到過他們在期房延期交付后復(fù)盤，發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶有“貓膩”。

郭毅向記者分析，盡管監(jiān)管賬戶此前也在購房合同中呈現(xiàn)，但簽署購房合同前，通常會有選房、繳納幾萬元認(rèn)購金的環(huán)節(jié)。售樓處公示監(jiān)管賬戶，能使購房者在營銷場景中直接關(guān)注與識別，發(fā)揮提醒作用，讓購房者將資金足額打入監(jiān)管賬戶。

有些城市對公開監(jiān)管賬戶后的具體操作，提出更細(xì)節(jié)的要求。譬如，海口不僅要求在醒目處公示賬戶，還強調(diào)銷售方要盡到告知義務(wù)，告知賬戶信息，告知全額存入，同時，對中介機構(gòu)也提出同樣要求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，讓房企盡到告知義務(wù)很有必要，因為在售樓處公示也可能不夠醒目或被消費者忽略，事實上，房企自始至終都應(yīng)履行這項誠信義務(wù)。

今年2月至今，至少有十多個城市針對預(yù)售資金監(jiān)管專門出臺政策，最新出臺的政策會在此前其他城市同類政策的版本上進行升級，晚出的政策越來越完善，細(xì)節(jié)規(guī)定越來越詳實。

以廣西省來賓市為例，9月16日，來賓市出臺的監(jiān)管政策規(guī)定更加詳細(xì)，不僅要求公開監(jiān)管賬戶，還要求監(jiān)管賬戶名由“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱+項目名稱+樓棟號”三個部分組成，要與《來賓市商品房預(yù)售許可證申請表》相對應(yīng)，企業(yè)名稱必須與該企業(yè)基本賬戶名稱一致等。

打第二只“怪”：引入第三方，掃除監(jiān)管盲區(qū)

預(yù)售資金的入賬和支出，是確保預(yù)售資金“全額打入”和“科學(xué)支出”的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。若能確保該進入的資金全部進入，不該支出時堅決不支出，也就讓期房實現(xiàn)了“保交樓”。

從已出臺的政策來看，各地主要根據(jù)工程建設(shè)的進度實施預(yù)售資金撥付，每個城市對節(jié)點的規(guī)定和撥付比例略有不同，但本質(zhì)差異不大。對撥付節(jié)點設(shè)定最多的是廣西省來賓市，來賓市根據(jù)工程進度設(shè)定了8個撥付節(jié)點。

值得說明的是，部分城市在原來以監(jiān)管部門（當(dāng)?shù)刈〗ú块T）、監(jiān)管銀行、房企三方為主的基礎(chǔ)上，引入了“第四者”——專業(yè)第三方審價機構(gòu)。

以貴州市為例，9月17日，貴陽市住建局發(fā)布的相關(guān)政策指出：“住建部門、 監(jiān)管銀行通過公開招標(biāo)方式在資金撥付使用過程中引入第三方工程審價機構(gòu),由具備專業(yè)資質(zhì)的工程審價機構(gòu)對項目進行必要的現(xiàn)場查勘、核查工程進度產(chǎn)值等,并根據(jù)第三方核查意見核撥資金。”

住建部門引入專業(yè)第三方審價機構(gòu)，置于監(jiān)管銀行和房企之間，嚴(yán)謹(jǐn)評判資金支出的必要性，既發(fā)揮協(xié)同作用，也發(fā)揮監(jiān)督作用。銀行要撥付，也要看專業(yè)第三方審價機構(gòu)的審核情況。

9月25日，郭毅對《》記者表示，住建部門的日常管理難以覆蓋到每個項目，如果全靠房企主動上報，也難以發(fā)現(xiàn)施工過程中的細(xì)節(jié)問題。因此，引入第三方機構(gòu)去研判建設(shè)過程中的問題，相對科學(xué)。這樣既能研判房企的真實施工節(jié)點，也能敦促房企將資金有效用于工程建設(shè)，這對保交樓具有積極意義。

貴陽市以外，今年8月3日，紹興市鏡湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室也發(fā)布了相關(guān)通知，表示由項目工作專班辦公室牽頭委托“第三方機構(gòu)”出具支付意見后出具初步（撥付）意見。

對監(jiān)管資金的管理，江蘇省常州市的方法獨樹一幟。今年6月，常州市發(fā)布《常州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》，常州市人民政府網(wǎng)站發(fā)文對該辦法解析時提到，“常州是國內(nèi)首個實施預(yù)售資金第三方托管模式的城市?！?/p>

常州預(yù)售資金監(jiān)管采用“第三方托管模式”，具體來說，是由常州市住建局確認(rèn)的預(yù)售資金第三方托管機構(gòu)，具體開展預(yù)售資金監(jiān)管工作。由托管機構(gòu)來開設(shè)監(jiān)管賬戶，歸集購房人的全部房價款，并按標(biāo)準(zhǔn)留存監(jiān)管資金，專款專用，保障預(yù)售項目工程建設(shè)。

簡單來說，常州市托管的第三方機構(gòu)發(fā)揮了一定的監(jiān)管銀行的作用。常州市認(rèn)為，“基于政府托管賬戶實施的預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)督獨立性更強、監(jiān)管效率更高、風(fēng)險隔離更好?！?/p>

值得提到的是，常州市資金監(jiān)管還有幾個顯著特色。譬如，區(qū)別于其他城市預(yù)售監(jiān)管資金屬于開發(fā)企業(yè)所有，常州在第三方合同中，將預(yù)售資金約定為“業(yè)主所有”，常州市認(rèn)為，這種做法，“監(jiān)管賬戶資金的法律保護更強”。

9月25日，郭毅對《》記者分析，常州市的做法很有意義，過往，購房者將預(yù)售資金打到監(jiān)管賬戶后，在市場各方的普遍意識中，這些錢已歸屬于房企。但本質(zhì)上，消費者購買的是期房，這些預(yù)售資金具有“定金”的內(nèi)涵和本質(zhì)，從某種意義上說，并不能真正屬于房企。

郭毅表示，常州市通過第三方托管，以合同內(nèi)容約定將預(yù)售資金歸屬于購房者的做法很有意義。如果一旦房企出現(xiàn)交付風(fēng)險，無論是法律層面，還是實際資金的歸還途徑上，購房者的權(quán)益都能得到比之前更大的保障。

值得說明的是，常州市區(qū)別于目前國內(nèi)大部分城市將預(yù)售資金按樓棟留存，常州對已售商品房按“每套”留存監(jiān)管資金，常州市認(rèn)為“這種留存方式更有利于企業(yè)的現(xiàn)金流回款，方式更加合理。”

9月25日，郭毅對《》記者表示，如果按照以樓棟為單位留存預(yù)售資金，那么就涉及到工程建設(shè)節(jié)點，譬如結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，撥付有限制。常州市以“套”留存預(yù)售資金，讓撥付節(jié)點更靈活。

打第三只“怪”：靈活支取助力保交樓，避免企業(yè)“有錢難用”

目前，各地政策全部要求將預(yù)售資金“全額”存入監(jiān)管賬戶，滄州、貴陽、儋州等多個城市對預(yù)售資金管理時，將其分為“重點監(jiān)管資金”和“非重點監(jiān)管資金”。

所謂“重點監(jiān)管資金”，必須?？顚Ｓ?，保障工程建設(shè)，申請撥付的流程約束條件更高。“非重點監(jiān)管資金”是除重點監(jiān)管資金以外的資金,房企根據(jù)需求申請撥付，撥付條件相對寬松。例如，滄州市住建局將“項目土地成本、營銷費用、財務(wù)成本、管理費用等”列入非重點監(jiān)管資金。

目前，房企對重點監(jiān)管資金的支取有許多硬性條件，要嚴(yán)格遵守工程建設(shè)節(jié)點，甚至要通過第三方審價機構(gòu)審核。不過，部分城市采取的“保函”措施，給房企提供了一個提前使用的途徑。

“保函”又叫“保證書”，就是房企憑第三方銀行開具的文件申請使用等額的“重點監(jiān)管資金”，經(jīng)監(jiān)管部門書面同意后，將“重點監(jiān)管資金作”為“非重點監(jiān)管資金使用”，當(dāng)出現(xiàn)索賠情形且經(jīng)監(jiān)管機構(gòu)發(fā)起索賠時，由保函開具銀行將索賠資金存入監(jiān)管機構(gòu)指定賬戶。

中指研究院事業(yè)部總監(jiān)陳文靜對《》記者表示，“今年已出臺預(yù)售資金監(jiān)管政策的城市中，有超過1/3城市允許使用商業(yè)銀行等金融機構(gòu)出具的‘保函’等額替換監(jiān)管額度內(nèi)資金，（通過這種方式）在保障項目建設(shè)完工的情況下，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，提高開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金使用效率?！?/p>

陳文靜分析，當(dāng)前“保交樓”工作正在緊張、有序地進行中，在此背景下，部分城市預(yù)售資金監(jiān)管收緊，但更多城市是根據(jù)地方實際情況實施優(yōu)化相關(guān)政策的措施。短期來看，“保交樓”要求下，預(yù)售資金監(jiān)管力度整體仍較為嚴(yán)格，但針對信用等級高的企業(yè)，靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，能夠更好地為企業(yè)補充資金流動性，提高預(yù)售資金使用效率。

據(jù)了解，目前寧波、成都、長沙、滄州、?？凇⒛暇?、長春、銀川市三區(qū)范圍（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）等地的相關(guān)政策中，均提到可以開具保函方式相應(yīng)釋放被監(jiān)管預(yù)售資金。今年5月，長沙市發(fā)布的《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》中顯示，“商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行不得拒絕接受合規(guī)的銀行保函?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，既要保交樓，也要適當(dāng)紓困房企，兩方面的問題要權(quán)衡，在不影響保交付的情況下，適當(dāng)通過靈活措施給企業(yè)的流動性提供方便，“保函”也不失為一個良策。

9月25日，郭毅表示，為保交樓和交好樓，預(yù)售資金的管理前期呈現(xiàn)收緊狀態(tài)。但在具體操作過程中，在管理方式上，為對企業(yè)的資金壓力適當(dāng)舒緩，讓企業(yè)按時完成工程目標(biāo)，相關(guān)部門對政策進行了科學(xué)調(diào)整。

郭毅分析，從目前市場整體環(huán)境來看，有些城市的房企倘若全要憑借銷售回款來完成建設(shè)目標(biāo)，還有難度。因此，部分城市通過“保函”的方式為企業(yè)提供資金支持，既能保證項目按時交付也能保證工程質(zhì)量，這是推動市場穩(wěn)健發(fā)展的科學(xué)措施。

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