2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在困境中砥礪前行。在行業(yè)收縮的背景下，分化格局愈發(fā)清晰。

時代商學(xué)院對申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)的115家企業(yè)半年報進(jìn)行分析總結(jié)，以管窺A股房企發(fā)展情況。

(相關(guān)資料圖)

【概述】

歸母凈利潤總額下降65%，僅11家企業(yè)實現(xiàn)營收凈利雙增。2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)收入總額下降14%，歸母凈利潤總額下降65%。實現(xiàn)營收和歸母凈利潤雙增長的房企僅11家，同比下降82%；歸母凈利潤為負(fù)的房企數(shù)量達(dá)39家，同比增長77%。

萬科營收凈利雙雙居首，歸母凈利潤集中度大幅上升。2022年上半年，在115家房企中，萬科的營業(yè)收入和歸母凈利潤均居首位，歸母凈利潤排名前十的企業(yè)合計實現(xiàn)歸母凈利潤399.25億元，占全行業(yè)的比重達(dá)170.54%。

平均凈利率下降10個百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下滑。2022年上半年，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，較去年同期下降4.73個百分點(diǎn)，平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期下降10.32個百分點(diǎn)。

踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大。截至2022年上半年末，共有71家企業(yè)踩紅線。其中，41家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率踩紅線；34家企業(yè)在凈負(fù)債率踩紅線，較去年同期增加6家；53家企業(yè)現(xiàn)金短債比踩紅線，較去年同期增加8家。

目錄

一、行業(yè)指數(shù)與個股表現(xiàn)

二、業(yè)績表現(xiàn)

(一)營收凈利雙增房企僅11家，虧損房企增長近八成

(二)萬科營收凈利均居首，歸母凈利潤集中度大幅上升

(三)平均凈利率下降10.32個百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下滑

(四)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大

三、總結(jié)與展望：行業(yè)分化加劇，平均利潤率有望止跌企穩(wěn)

圖表目錄

圖表1：2022年1月-9月19日房地產(chǎn)區(qū)間漲幅排名前十個股

圖表2：2022年上半年營業(yè)收入和歸母凈利潤同增房企

圖表3：2022年上半年營業(yè)收入排名前十房企

圖表4：2022年上半年歸母凈利潤排名前十房企

圖表5：2022年上半年銷售毛利率排名前十房企

圖表6：2022年上半年銷售凈利率排名前十房企

一、行業(yè)指數(shù)與個股表現(xiàn)

根據(jù)數(shù)據(jù)，今年年初至9月19日收盤，滬深300指數(shù)區(qū)間漲跌幅為-20.49%，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌5.6%，跑贏滬深300指數(shù)14.89個百分點(diǎn)，在31個申萬一級行業(yè)中排名第四。

今年以來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場持續(xù)低迷，但房企融資情況有所好轉(zhuǎn)，加上部分優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績向好，超出市場預(yù)期，部分個股取得了較大漲幅。

房地產(chǎn)行業(yè)115家企業(yè)中，截至9月19日，區(qū)間漲幅排名前十的個股分別是廣匯物流（600603）(600603.SH)、中交地產(chǎn)（000736）(000736.SZ)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ)、天保基建（000965）(000965.SZ)、新華聯(lián)（000620）(000620.SZ)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、沙河股份（000014）(000014.SZ)、信達(dá)地產(chǎn)（600657）(600657.SH)、棲霞建設(shè)（600533）(600533.SH)、中天服務(wù)（002188）(002188.SZ)，區(qū)間漲幅分別為172.04%、161.41%、146.85%、105.77%、83.33%、80.60%、51.71%、49.12%、43.75%、34.36%。

區(qū)間漲幅排名前十的個股中，前九位所屬細(xì)分行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)中的住宅開發(fā)行業(yè)，排名第十的個股所屬細(xì)分行業(yè)為房地產(chǎn)服務(wù)中的物業(yè)管理行業(yè)。

二、業(yè)績表現(xiàn)

（一）營收凈利雙增房企僅11家，虧損房企增長近八成

數(shù)據(jù)顯示，目前A股房地產(chǎn)行業(yè)共有115家企業(yè)。2022年上半年，115家房企營業(yè)收入合計10695.7億元，較2021年上半年的12438.26億元下降了14%。同期，115家房企歸母凈利潤合計234.11億元，較去年同期的669.77億元大幅下降，降幅達(dá)65.05%。

具體來看，2022年上半年，共有47家房企實現(xiàn)營業(yè)收入正增長，占比為40.87%。而實現(xiàn)歸母凈利潤正增長的房企僅33家，占比為28.7%。去年同期，共有83家房企實現(xiàn)營業(yè)收入正增長，有72家企業(yè)實現(xiàn)歸母凈利潤正增長。對比可見，今年上半年分別實現(xiàn)營收和歸母凈利潤正增長的房企數(shù)量幾近腰斬。

而營業(yè)收入和歸母凈利潤兩項指標(biāo)能同時實現(xiàn)正增長的房企，更是少之又少。2022年上半年，實現(xiàn)營收和歸母凈利潤同比增長的房企僅有11家，較去年同期驟減51家，降幅達(dá)82.26%。

如圖表2所示，營收和歸母凈利潤同比增長的11家房企分別為南國置業(yè)（002305）(002305.SZ)、西藏城投（600773）(600773.SH)、外高橋（600648）(600648.SH)、金融街（000402）(000402.SZ)、蘇州高新(600736.SH)、迪馬股份（600565）(600565.SH)、中迪投資（000609）(000609.SZ)、冠城大通（600067）(600067.SH)、市北高新（600604）(600604.SH)、浦東金橋（600639）(600639.SH)、天?；?000965.SZ)。

從細(xì)分行業(yè)來看，這11家房企中，有6家企業(yè)屬于住宅開發(fā)行業(yè)，3家企業(yè)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，2家企業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

（二）萬科營收凈利均居首，歸母凈利潤集中度大幅上升

在單項營業(yè)收入方面，2022年上半年，排名前十的企業(yè)分別是萬科A(000002.SZ)、綠地控股（600606）(600606.SH)、保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、新城控股（601155）(601155.SH)、金科股份（000656）(000656.SZ)、金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、華發(fā)股份、中南建設(shè)（000961）(000961.SZ)、華僑城A(000069.SZ)，分別實現(xiàn)營業(yè)收入2069.16億元、2045.50億元、1107.23億元、575.63億元、428.03億元、313.22億元、280.32億元、250.05億元、241.35億元、163.96億元。

在歸母凈利潤方面，2022年上半年，排名前十的企業(yè)分別為萬科A、保利發(fā)展、綠地控股、新城控股、金地集團(tuán)、招商蛇口、華發(fā)股份、南京高科（600064）(600064.SH)、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)（000090）(000090.SZ)，分別實現(xiàn)歸母凈利潤122.23億元、108.26億元、42.01億元、30.10億元、19.65億元、18.87億元、18.46億元、14.05億元、12.84億元、12.78億元。

從細(xì)分行業(yè)來看，營收排名前十的企業(yè)中，7家來自住宅開發(fā)，3家來自商業(yè)地產(chǎn)；歸母凈利潤排名前十的企業(yè)中，8家來自住宅開發(fā)，3家來自商業(yè)地產(chǎn)。

在115家房企中，萬科的營業(yè)收入和歸母凈利潤均居首，成為當(dāng)之無愧的龍頭。2022年上半年，營收排名前十的企業(yè)合計營收為7474.44億元，占全行業(yè)的比重達(dá)69.88%，營收集中度與去年同期的68.14%相差不大；歸母凈利潤排名前十的企業(yè)合計實現(xiàn)399.25億元，占全行業(yè)比重達(dá)170.54%，而去年同期，前十房企歸母凈利潤占比為75.32%。

值得關(guān)注的是，今年上半年歸母凈利潤為負(fù)的房企數(shù)量顯著增多，達(dá)39家，同比增長77.27%。由于虧損房企增多、虧損額上升，拉低了整體歸母凈利潤，導(dǎo)致歸母凈利潤集中度大幅上升，前十房企歸母凈利潤之和遠(yuǎn)超全行業(yè)總值。

（三）平均凈利率下降10個百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下滑

數(shù)據(jù)顯示，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，較去年同期的30.06%下降4.73個百分點(diǎn)；平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期的-0.38%下降10.32個百分點(diǎn)。

在115家房企中，銷售毛利率排名前十的企業(yè)分別為皇庭國際（000056）(000056.SZ)、浦東金橋(600639.SH)、陸家嘴（600663）(600663.SH)、蘇寧環(huán)球（000718）(600895.SH)、張江高科（600895）(600895.SH)、萬業(yè)企業(yè)（600641）(600641.SH)、中新集團(tuán)（601512）(601512.SH)、海南高速（000886）(000886.SZ)、上海臨港（600848）(600848.SH)、中國國貿(mào)（600007）(600007.SH)，均在55%以上。

銷售凈利率排名前十的企業(yè)分別為南京高科(600064.SH)、順發(fā)恒業(yè)（000631）(000631.SZ)、華麗家族（600503）(600503.SH)、中新集團(tuán)(601512.SH)、深深房A(000029.SZ)、海南高速(000886.SZ)、中國國貿(mào)(600007.SH)、浦東金橋(600639.SH)、中天服務(wù)(002188.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)，上述企業(yè)之間的銷售凈利率存在較大差距，如圖表所示。

從細(xì)分行業(yè)來看，銷售毛利率前十企業(yè)中，4家屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，3家屬于住宅開發(fā)，2家屬于商業(yè)地產(chǎn)，1家為物業(yè)管理。其中，物業(yè)管理行業(yè)的皇庭國際銷售毛利率居首位。銷售凈利率前十企業(yè)中，6家屬于住宅開發(fā)，2家屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其余2家分別屬于物業(yè)管理和商業(yè)地產(chǎn)。

綜合來看，2022年上半年，A股房企整體盈利能力進(jìn)一步下滑。出現(xiàn)這種情況的主要原因在于，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致在售項目降價和存貨大幅減值。

（四）凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大

在融資收緊、銷售不佳的情況下，房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓。根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年上半年末，115家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計598.21億元，較2021年同期的860.91億元下降30.51%，平均值僅5.2億元，其中64家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)。

“三道紅線”是衡量房企風(fēng)險的重要指標(biāo)。在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率方面，2022年上半年末，115家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為61.3%，而去年同期為61.39%，幾乎沒有變化。不過，截至上半年末，共有41家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率踩紅線（超70%），較去年同期減少1家。

在凈負(fù)債率方面，2022年上半年末，115家房企平均凈負(fù)債率分別為122.18%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過紅線（大于1），而去年同期房企平均凈負(fù)債率僅為75.49%，這主要由于今年小部分債務(wù)違約的房企凈負(fù)債率飆升；凈負(fù)債率中位數(shù)為60.1%，較去年同期略有抬升。此外，從踩線企業(yè)數(shù)量來看，截至上半年末，有34家企業(yè)在凈負(fù)債率指標(biāo)踩紅線，較去年同期增加6家。

在現(xiàn)金短債比（貨幣資金/短期債務(wù)）方面，2022年上半年末，114家房企（部分無數(shù)據(jù)）現(xiàn)金短債比均值為82.56，去年同期111家房企現(xiàn)金短債比均值為10.85?，F(xiàn)金短債比均值顯著改善的原因，主要是個別房企現(xiàn)金短債比高達(dá)6318.23，拉高了平均數(shù)。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.13，與去年同期的1.33并無太大差距。截至上半年末，該指標(biāo)踩紅線（小于1）企業(yè)有53家，較去年同期增加了8家。

整體來看，2022年上半年末，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線的房企數(shù)量明顯增多，共有71家企業(yè)或多或少踩紅線，占比61.74%，房企整體仍面臨較大的降檔壓力。

三、總結(jié)與展望：行業(yè)分化加劇，平均利潤率有望止跌企穩(wěn)

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于探底階段。雖然諸多城市不斷出臺如降低合理改善性需求的首付比例等適度寬松的樓市調(diào)控政策，但這對樓市的提振效果比較有限。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-6月，商品房累計銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；累計銷售金額66072億元，同比下降28.9%。在銷售低迷的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體營業(yè)收入明顯下降。

樓市不斷下行，導(dǎo)致房企在售項目持續(xù)降價和存貨持續(xù)減值，進(jìn)而導(dǎo)致房企盈利能力持續(xù)下滑。因此，上半年虧損房企達(dá)39家，同比大幅增長77%，全行業(yè)利潤急劇萎縮約65%。從房企業(yè)績狀況和銷售市場來看，下半年房企盈利水平仍存在下探的可能。

不過，仍有少部分房企在2022年上半年取得較好的業(yè)績表現(xiàn)，萬科等頭部房企展現(xiàn)出良好的韌性。由于虧損企業(yè)數(shù)量和整體虧損額大幅增長，房企分化嚴(yán)重，歸母凈利潤前十房企集中度已達(dá)170.54%。

今年上半年，有關(guān)部門陸續(xù)出臺政策加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度。在行業(yè)下行、融資收緊的背景下，仍有小部分優(yōu)質(zhì)房企取得了不錯的業(yè)績表現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)房企有望率先受益于銷售和融資端改善，從而逆勢拿地。

但也有不少房企首次發(fā)生債務(wù)違約，在“三道紅線”方面，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比踩紅線企業(yè)不降反增。房企降檔困難的主要原因在于，負(fù)債風(fēng)險較高的房企，在市場銷售疲軟的環(huán)境下，其現(xiàn)金流持續(xù)承壓，有更多企業(yè)陷入流動性危機(jī)中，行業(yè)分化加劇。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年7月單月商品房銷售面積和金額顯著下滑，8月單月數(shù)據(jù)亦無較大改善，主要是斷貸潮的出現(xiàn)進(jìn)一步?jīng)_擊市場信心，購房意愿下降。但隨著“保交樓”專項借款政策的出臺，斷貸潮的負(fù)面影響將逐步消減。長期來看，隨著土地端市場溢價率回落、銷售端筑底回暖、融資端風(fēng)險偏好改善，房企平均利潤率有望止跌企穩(wěn)。

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