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資訊:[克而瑞]蘇州青島再現(xiàn)“一日游”,樓市仍難全面回穩(wěn)

時(shí)間 : 2022-09-19 15:54:35來源 : 中房網(wǎng)

近日,濟(jì)南、青島、寧波等加碼放松限購(gòu),但蘇州放松限購(gòu)“一日游”,青島部分撤回,刪除了“二手住房不再限購(gòu)”政策內(nèi)容。未來房地產(chǎn)政策將如何演變?房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何走向?

濟(jì)南寧波放松限購(gòu)但蘇州青島再現(xiàn)“一日游”


(資料圖)

強(qiáng)二線強(qiáng)力刺激尚難落地

近期,廣州、濟(jì)南、青島、寧波等一二線城市進(jìn)一步放松調(diào)控政策,主要涉及以下兩方面內(nèi)容:

其一,寧波、濟(jì)南和青島等二線城市加碼放松限購(gòu),寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購(gòu)。例如濟(jì)南,繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購(gòu),二環(huán)外區(qū)域則全面放開限購(gòu)。又如寧波,限購(gòu)被全面取消,買房人仍需申請(qǐng)購(gòu)房證明,但不做審核。

其二,廣州放松限價(jià),以便引導(dǎo)房企市場(chǎng)化定價(jià),加快房地產(chǎn)去庫(kù)存?!耙环恳粌r(jià)”由原來按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%,意味著主城區(qū)熱銷盤可以適度漲價(jià),遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤則可以降價(jià)促銷。

7月28日政治局會(huì)議定調(diào):因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求。我們認(rèn)為濟(jì)南、青島和寧波等加碼放松限購(gòu)、廣州放松限價(jià),均是依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況針對(duì)性地優(yōu)化政策工具箱,以期提振市場(chǎng)信心,逐步扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

值得一提的是,蘇州放松限購(gòu)“一日游”,此前市場(chǎng)傳言非蘇州本地戶籍居民無需提供社保繳納證明可直接購(gòu)買首套房,但現(xiàn)已恢復(fù)至非戶籍居民購(gòu)買首套房仍需提供三年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社保。青島同樣刪除了“二手住房不再限購(gòu)”政策內(nèi)容。

聯(lián)系到近期住建部表示:堅(jiān)持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)放在民生上,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策、一城一策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們認(rèn)為“房住不炒”的政策主基調(diào)不變,政策核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn),而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖,短期內(nèi)杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市較難加碼放松限購(gòu)及限貸等強(qiáng)有力政策措施。

調(diào)價(jià)+政策刺激需求回歸核心二線

加劇省內(nèi)三四線需求流失市場(chǎng)下行焦慮

當(dāng)下濟(jì)南、青島和寧波等二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨較大的下行壓力,這也是政策力度加碼的重要因素。例如青島,8月得益于改善盤開盤熱銷,平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想,案場(chǎng)到訪量環(huán)比增長(zhǎng)約10%,其中主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道依賴度持續(xù)上升,渠道客戶占比普遍超60%。認(rèn)購(gòu)量環(huán)比基本持平,多數(shù)項(xiàng)目月均成交10-40套,主城區(qū)熱銷盤月均成交60套,整體依舊維持在較低水平。

而在政策暖風(fēng)加持下,濟(jì)南、青島和寧波等二線城市市場(chǎng)信心或?qū)⒂兴迯?fù),房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn),成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。但由于二線及省內(nèi)三四線城市潛在購(gòu)房需求層面的博弈,未來不同能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“此消彼長(zhǎng)”的現(xiàn)象,意即需求回歸二線城市帶動(dòng)市場(chǎng)大概率回穩(wěn),省內(nèi)三四線城市則因需求加速流失市場(chǎng)或?qū)⒓觿∠滦小?/p>

購(gòu)房門檻降低疊加信心重塑

市場(chǎng)全面回穩(wěn)仍需時(shí)間且城市復(fù)蘇有先后

展望未來,我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策將持續(xù)發(fā)力,中央紓困政策力度有限,地方救市政策還將繼續(xù)加碼,主要涉及以下三方面政策內(nèi)容:

其一,多措并舉保交樓,并從局部城市試點(diǎn)向全面執(zhí)行過渡。截至目前,保交樓政策措施包括設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項(xiàng)借款、派遣工作組、返還土地款和適度放松預(yù)售資金監(jiān)管等。例如鄭州,多項(xiàng)保交樓政策措施正有序開展,由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金,規(guī)模暫定100億元;擬對(duì)全市95個(gè)使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開展全面審計(jì),嚴(yán)令在10月6日前實(shí)現(xiàn)全市所有停工問題樓盤全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工??梢云谠S的是,在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下,各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施,全面實(shí)現(xiàn)問題項(xiàng)目有序復(fù)工,保證停工項(xiàng)目都能順利交付。

其二,房企融資邊際改善,央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益。近期,在中債增對(duì)房企發(fā)債提供全額擔(dān)保的助力下,龍湖、碧桂園、新城等首批試點(diǎn)民企均順利發(fā)行了中期票據(jù)。而在全面遏制房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下,未來或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏,房企整體融資環(huán)境有望邊際改善,并在企業(yè)乃至項(xiàng)目層面做好類別區(qū)分,央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益,問題房企仍需將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的水平。長(zhǎng)此以往,問題房企或?qū)⒂行虺銮?,央?guó)企及優(yōu)質(zhì)民企則將收獲銷售業(yè)績(jī)份額持續(xù)提升的良機(jī)。

其三,地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼,直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”。隨著蘇州、廈門、福州等放松限貸,青島、濟(jì)南、寧波等放松限購(gòu),預(yù)計(jì)新一輪地方救市政策來襲,并將在需求端加碼救市政策力度??梢云谠S的是,除了一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行之外,杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策,弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”,壓力城市更將落地購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策。

但從政策量變到市場(chǎng)全面回穩(wěn)仍需時(shí)間,政策只能改變斜率但不改趨勢(shì)。一方面,行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來,受限于市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支,行業(yè)規(guī)模已然見頂,未來大概率將轉(zhuǎn)入下降通道。另一方面,市場(chǎng)信心缺失,受限于房企暴雷、項(xiàng)目停工等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵,市場(chǎng)信心再度受挫,體現(xiàn)于央國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房逆市熱銷?;凇百I漲不買跌”的心理,房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀望情緒。

城市分化不斷加劇,一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)有望回穩(wěn),弱二線及多數(shù)三四線城市調(diào)整周期較長(zhǎng)。具體而言,上海、北京、合肥等市場(chǎng)更具彈性,9、10兩月隨著供應(yīng)放量,成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇,主城區(qū)需求堅(jiān)挺成交熱度延續(xù),但遠(yuǎn)郊區(qū)域去化依舊困難。重慶、青島等市場(chǎng)或?qū)⒆叱龉鹊?,成交有望筑底回升。南寧、長(zhǎng)春等弱二線及多數(shù)三四線城市市場(chǎng)難言樂觀,成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行,去庫(kù)存將是未來市場(chǎng)主旋律。

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