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內(nèi)地樓市正掀起新一輪“松綁”潮。昨日，蘇州住建局證實(shí)，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購(gòu)買(mǎi)首套房無(wú)需開(kāi)具社保證明或個(gè)人所得稅證明。蘇州是強(qiáng)二線城市，也是上海的衛(wèi)星城，其徹底取消外地人購(gòu)房門(mén)檻，表明地產(chǎn)業(yè)的低迷成交態(tài)勢(shì)正蔓延至經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。同一天，廣州大幅放寬了新房備案價(jià)的浮動(dòng)區(qū)間：由原來(lái)按樓棟均價(jià)上下浮動(dòng)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超項(xiàng)目核定線均價(jià)。“三條紅線和兩道杠”限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行體系的融資總量，備案指導(dǎo)價(jià)制度又不允許開(kāi)發(fā)商“降價(jià)拋售房源”，兩難之下，大量開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流趨于枯竭。廣州將備案價(jià)下浮區(qū)間擴(kuò)大至20%，對(duì)于急需穩(wěn)定現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是救命稻草。通過(guò)八折出售部分庫(kù)存房源，或許能夠挺過(guò)當(dāng)下的地產(chǎn)成交低迷期。

受此消息提振，內(nèi)房股集體走強(qiáng)，綜合漲幅3.13%。截至11:30，富力地產(chǎn)上漲10.6%，領(lǐng)漲內(nèi)房股，碧桂園漲幅9.13%，居其次，龍湖集團(tuán)以6.69%的漲幅排名第三。三家房企中，碧桂園負(fù)債率最高，達(dá)到83.98%，總額1.588萬(wàn)億元；龍湖集團(tuán)最低，為74.61%，總額6633億元；富力地產(chǎn)居中，約80.11%，總額3065億元。綜合看來(lái)，碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最高，現(xiàn)金流危機(jī)出現(xiàn)的可能性最大。

據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，碧桂園上半年?duì)I收總額1624億元，同比降低30.89%；歸屬母公司凈利潤(rùn)6.12億元，同比減少95.92%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)較差。最新毛利率10.6%，凈利率1.17%，利潤(rùn)空間過(guò)窄，難以應(yīng)對(duì)接近兩萬(wàn)億的債務(wù)規(guī)模。從數(shù)據(jù)看，碧桂園已經(jīng)失去“造血”能力，必須依靠外部力量來(lái)緩解運(yùn)營(yíng)壓力。如果新房備案價(jià)擴(kuò)張下浮區(qū)間能夠在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)，碧桂園的未來(lái)業(yè)績(jī)將充滿想象空間。

據(jù)第三方數(shù)據(jù)，8月份廣州新房網(wǎng)簽6125宗，環(huán)比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。如果新的備案價(jià)浮動(dòng)區(qū)間執(zhí)行后，9月份的新房網(wǎng)簽量能夠有效回升，則內(nèi)房股的漲勢(shì)將會(huì)延續(xù)。需要提醒的是，住宅地產(chǎn)存在金融屬性，如果開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)拋售，造成下跌預(yù)期，有可能引發(fā)購(gòu)房者的集體觀望情緒，成交量或?qū)⒉唤捣瓷?/p>

ATFX分析師團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)明觀點(diǎn)：政策利好僅能維持內(nèi)房股短暫強(qiáng)勢(shì)，行業(yè)下行周期中，長(zhǎng)期持有價(jià)值不大。

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2022-09-15

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn)