福州樓市成交量進(jìn)入低位盤整期

“泳池建得好漂亮，樓間距都挺寬的，4房精裝價(jià)220萬(wàn)元，但是也太偏了，離我上班的地方得10公里?！碧舴堪肽?，黃舒還是沒(méi)有出手。戶型不錯(cuò)，園林又差點(diǎn)意思。園林滿意了，價(jià)格還沒(méi)到位。好不容易遇到一個(gè)各方面質(zhì)素都不錯(cuò)的樓盤，最后卻敗給距離。

【資料圖】

新福州人黃舒的交通工具是電動(dòng)車和地鐵，晴天騎車，雨天坐車。對(duì)她來(lái)說(shuō)，電動(dòng)車到不了的地方，都是遠(yuǎn)方。何況這是在從城北到城南只要40分鐘左右的福州，60%打工人的通勤距離在5公里以內(nèi)，10公里的確遠(yuǎn)了。

像黃舒一樣挑剔的購(gòu)房者，越來(lái)越多。市場(chǎng)深度調(diào)整，虛火降溫，福州樓市進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期。貨比貨，成為剛需購(gòu)房者的常規(guī)操作。

購(gòu)房者決策周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量進(jìn)入低位盤整期。

據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心統(tǒng)計(jì)，今年8月，五區(qū)（鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山、馬尾）新房網(wǎng)簽套數(shù)為1665套，是近兩年來(lái)首次出現(xiàn)非春節(jié)月份成交量跌破2000套的情況。1665套新房中，普通住宅僅759套，是近10年同期新低，更創(chuàng)下同期首次跌破1000套的紀(jì)錄。

來(lái)源：克而瑞研究中心

福州樓市庫(kù)存正在走高。截至9月13日，福州五區(qū)可售住宅樓盤1934個(gè)，可售房源57413套，總面積約533萬(wàn)平方米。參考8月的銷售速度，福州五區(qū)存量住宅去化周期約35.5個(gè)月。

這樣的行情下，福州開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)變營(yíng)銷思路，打折促銷，以價(jià)換量，用實(shí)際行動(dòng)“取悅”購(gòu)房者。

開(kāi)發(fā)商降價(jià)出貨

新房競(jìng)爭(zhēng)激烈的倉(cāng)山區(qū)金山板塊就是降價(jià)走量的區(qū)域之一。

截至9月8日，金山板塊今年累計(jì)批復(fù)92張預(yù)/現(xiàn)售許可證，新增約119萬(wàn)平方米新房。

新盤頻上新，老盤降價(jià)出貨。旭輝江山云出就是其中之一。

9月7日，時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者的身份走訪了解到，旭輝江山云出位于金山板塊奧體組團(tuán)，是一個(gè)包含36棟住宅、逾1500戶的大型住區(qū)，最早于2020年12月獲批入市，目前仍有部分疊拼別墅和少量工抵房在售，計(jì)劃今年年底交付。

該樓盤銷售周達(dá)告訴記者，為盡快回籠資金，旭輝江山云出于9月初推出“首付返現(xiàn)20萬(wàn)元”的促銷活動(dòng)，“我們這批房子是工抵房，供應(yīng)商想要變現(xiàn)，前提肯定是低于市場(chǎng)價(jià)，有吸引人的地方，才能快速出手。”

周達(dá)透露，補(bǔ)貼首付活動(dòng)是當(dāng)月簽約、下月返現(xiàn)，“約110平方米的3房戶型，正常首付要80多萬(wàn)元，現(xiàn)在只要60多萬(wàn)元，月供在1萬(wàn)元上下?！闭鬯阆聛?lái)，銷售單價(jià)從備案時(shí)的約2.8萬(wàn)元/平方米降至約2.3萬(wàn)元/平方米。

記者在旭輝江山云出售樓處看到，工作日的上午，仍有四五批購(gòu)房者在看房。

周達(dá)說(shuō)：“我們這個(gè)優(yōu)惠是周四晚上（9月1日）通知下來(lái)的，周五到周天就賣得差不多了，現(xiàn)在只剩下一些低樓層單位。你看的這套四樓的，今天可能就會(huì)賣掉，有客戶也在談?！?/p>

福州萬(wàn)科7個(gè)在售新盤“聯(lián)動(dòng)降價(jià)”，推出包括團(tuán)圓禮、敬師禮、拼團(tuán)禮、推薦禮等促銷活動(dòng)。

力度最大的是倉(cāng)山區(qū)萬(wàn)科·金域緹香——兩人成團(tuán)每套優(yōu)惠100000元，金秋特惠每套立減38888元，交付前每套補(bǔ)貼租金30000元，疊加起來(lái)每套優(yōu)惠約16.9萬(wàn)元。此外，萬(wàn)科·金域緹香的售價(jià)從約2.1萬(wàn)元/平方米降至約1.85萬(wàn)元/平方米。

商辦類項(xiàng)目的優(yōu)惠主要面向營(yíng)銷方。同在倉(cāng)山區(qū)的萬(wàn)科倉(cāng)前九里，在售聯(lián)排商墅，總價(jià)在千萬(wàn)以上，推薦成交即可獲得房?jī)r(jià)金額1%的獎(jiǎng)勵(lì)。

開(kāi)發(fā)商花式搶客，尚未取得預(yù)期效果。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，中秋三天小長(zhǎng)假，福州新建商品房成交約0.9萬(wàn)平方米，同比下跌36%?！皩?duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間?！痹摍C(jī)構(gòu)表示。

政策保護(hù)剛需“上車”

2021年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，福州樓市也步入下行期。

價(jià)格方面，來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，福州8月新建住宅平均價(jià)格為17180元/平方米，環(huán)比下跌0.02%；二手住宅平均價(jià)格為28646元/平方米，環(huán)比下跌0.24%。

成交方面，據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，自2021年二季度起，福州新盤去化情況逐月下滑，單月開(kāi)盤去化率由2021年6月的73%一路回落，今年一季度入市新盤的平均去化率不足40%。

購(gòu)房者觀望情緒漸濃，二手業(yè)主賣房不易。

5年前，孫一非在閩侯買了一套88平方米的二手房，房?jī)r(jià)約172萬(wàn)元，稅費(fèi)、傭金、裝修七七八八算下來(lái)接近190萬(wàn)元。今年，考慮到孩子的上學(xué)問(wèn)題，她打算置換到市區(qū)，“掛了大半年，看房的人來(lái)來(lái)回回好幾波，價(jià)格就是談不攏。人家出169萬(wàn)元我覺(jué)得虧了，現(xiàn)在165萬(wàn)元都沒(méi)人買?！睂O一非不得不暫緩換房計(jì)劃。

今年8月，福州五區(qū)成交2714套二手房，同比下滑18.96%，已連續(xù)半年維持在一個(gè)相對(duì)低位的區(qū)間運(yùn)行。

為推動(dòng)樓市企穩(wěn)，福州今年已多次調(diào)整相關(guān)購(gòu)房政策。

3月30日，福州調(diào)整外地人限購(gòu)政策。福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心表示，非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

首付方面，福建省直單位住房公積金中心發(fā)布通知稱，4月1日起，可申請(qǐng)?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的住房公積金（含住房補(bǔ)貼），用于支付福州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)房首付款。

房貸利率亦有所調(diào)整。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，福州現(xiàn)階段主流房貸利率已按照首套4.1%、二套4.9%執(zhí)行。

福州一名從業(yè)多年的地產(chǎn)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)，銀行降利率，購(gòu)房門檻降低，當(dāng)下是剛需“上車”窗口期。

克而瑞研究中心認(rèn)為，從政策面來(lái)看，福州已全面調(diào)整政策，限貸、限售、限價(jià)等都存在局部調(diào)整。目前福州待入市新盤體量較大，全年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將達(dá)到582萬(wàn)平方米，成交量大概率走低。該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步指出，福州主城區(qū)房?jī)r(jià)已見(jiàn)底，預(yù)期在2.5-2.6萬(wàn)元/平方米持穩(wěn)。

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